- 2025년 5월 13일 발행

건설사들 원가율 평균 94%를 넘었다...

최근 도시정비사업 현장 곳곳에서 시공사들이 공사비 인상을 요구하는 사례가 이어지고 있다. 주요 건설자재 및 인건비 상승에 따른 원가 부담이 커지면서 건설사들의 수익성이 악화됐기 때문이다.

대표적인 사례로 서울 서초구 신반포4지구 재건축 사업이 있다. 시공사인 GS건설은 설계 변경 및 특화 비용 1834억 원과 물가상승에 따른 환경 변화 비용 3082억 원 등 총 4916억 원의 공사비 증액을 요청했다. GS건설은 지난해 12월 공사대금 청구 소송을 제기했으며, 이후 서울시가 중재에 나서며 약 2개월 만에 조합과의 합의를 이끌어냈다. 서울시는 조정 회의를 통해 물가상승분과 금융비용, 인건비 등 총 3082억 원 중 788억 원의 중재안을 제시했고, 조합과 시공사 간 의견 조율 끝에 합의서가 작성됐다. 공사비 증액 최종안은 내달 총회를 통해 확정될 예정이다.

업계에 따르면 2020년 이후 공사비지수가 약 30% 가까이 오르며 건설사들의 원가율은 평균 94%를 넘었다. 이는 일반적으로 안정적 수익 구조로 여겨지는 80% 수준을 크게 초과하는 수치다. 실제로 지난해 10대 건설사 평균 원가율은 94.06%에 달해 수익성에 적신호가 켜진 상태다.

도시정비사업이 주택 공급의 핵심으로 꼽히는 만큼, 서울시를 비롯한 지방자치단체의 중재 역할과 공사비 조정 기준 마련이 절실하다는 지적이 나오고 있다.

부동산 침체 속 소형 건설사들, P-CBO 보증채에 의존…

지속되는 부동산 경기 침체로 인해 소형 건설사들이 정부 보증이 붙은 프라이머리 담보부증권(P-CBO)에 의존하며 자금 조달을 이어가고 있는 것으로 나타났다. 전문가들은 부실 우려가 커지고 있다며 경고음을 내고 있다.

P-CBO는 자체 신용만으로는 회사채 발행이 어려운 기업들을 위해 마련된 제도로, 여러 기업의 회사채를 묶어 신용보증기관이 보증함으로써 AAA 등급으로 올려 투자 유인을 높이는 방식이다. 금융위원회가 2013년 도입한 이후 주로 중소기업의 유동성 지원 수단으로 활용되고 있다.

문제는 이들 보증채권의 대부분이 차환 방식으로 연장되고 있다는 점이다. 원리금 상환 없이 만기 도래 시 새로 발행해 이전 채무를 갚는 구조로, 경기 악화 시 부실채권으로 전락할 가능성이 높다는 지적이다.

소형 건설사뿐 아니라 대형 건설사들 역시 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무 현실화 가능성이 높아지는 상황이다. 나이스신용평가에 따르면 2024년 2월 기준 전국 미분양 주택은 7만61호로, 최근 10년 평균 대비 43.4% 높은 수치를 기록했다. 준공 후에도 분양이 되지 않는 아파트가 늘면서 전반적인 주택시장 침체가 건설사 전반의 부담으로 이어지고 있다.