저가점자의 당첨 전략

청약통장 금리를 최대 연 3.1%로 올립니다. 청약통장 금리가 은행 예적금 금리보다 낮아 목돈을 넣어둘 유인이 사라졌다는 지적에 따른 겁니다. 오늘 부딩은 ‘청약통장 기능 업뎃: 저가점자의 당첨 전략’에 대해 다룹니다.

최대 연 3.1%로 인상

올 9월 중 청약통장(주택청약종합저축 등) 금리를 최대 연 3.1%(현행 최대 2.8%)로 올립니다. △수도권을 중심으로 청약 경쟁률이 치솟아 당첨 확률이 낮아졌고 △고분양가 추세에 ‘시세차익’ 실현이 어려워진 데다 △청약통장 금리가 은행 예적금 금리보다 낮아 실효성이 떨어진다는 지적을 반영한 겁니다.

• check! 올 6월 기준 청약통장 가입자는 2550만6389명으로 지난 2년 새 150만여 명이 줄었습니다(출처: 한국부동산원).

월 납입 인정액 10만 원→25만 원

이게 끝이 아닙니다. △청약통장 소득공제¹⁾ 및 비과세(이자수익에 대한 과세 X) 요건을 무주택 세대주뿐 아니라 배우자까지 확대하고 △올해부터 연간 납입액 300만 원(40% 공제)까지 소득공제가 가능한 걸 고려해 월 납입 인정액도 25만 원(현행 10만 원)으로 올리며 △미성년자 납입 인정 기간도 5년(현행 2년)으로 조정합니다.

¹⁾ 소득공제: 특정 항목에서 지출한 내역을 근로소득 금액에서 빼줘 소득 자체를 줄여주는 걸 말합니다. 통상 소득이 줄면 세액도 감소합니다.

34세 이하라면 청년주택드림

만약 19~34세, 연 소득 5000만 원 이하 무주택 청년이라면 청년주택드림청약통장을 만드는 게 유리합니다. △금리가 최대 연 4.5%로 높은 데다 △이 상품에 가입 후 1년 경과, 1000만 원 이상 납입 후 △분양가 6억 원 이하, 전용면적 85㎡(약 32평) 이하 주택 청약에 당첨되면 △분양가의 최대 80%(4억8000만 원)까지 △최장 40년간 △최저 연 2.2% 금리를 적용하는 청년주택드림대출(2025년 2월 출시)도 받을 수 있어섭니다.

• check! 청년주택드림청약통장은 청약 당첨 후 계약금을 낼 목적으로 1회에 한해 통장에 든 돈을 중도 인출할 수도 있습니다(일반 청약통장은 불가능).

저가점자의 당첨 전략

청약통장 가입자가 지속적으로 줄고 있지만, 실수요자의 내 집 마련 방법론으론 여전히 청약이 유효하다는 게 전문가들의 중론입니다. 저가점자가 당첨 가능성을 조금이라도 높일 수 있는 방법을 살핍니다.

▷낀 타입

분양 시 가장 물량이 많은 타입은 전용면적 59㎡(약 25평), 84㎡(약 32평)입니다. 그 사이 72㎡, 74㎡, 76㎡(30평 전후) 등은 ‘낀 타입’이라고 합니다. 59㎡는 신혼부부가, 84㎡는 아이가 있는 가구가 선호해 이런 낀 타입은 수요가 그리 많지 않습니다.

▷비선호 타입

가점이 애매하다면 비선호 타입에 도전하는 것도 청약 당첨 확률을 높이는 방법입니다. 인기가 많은 판상형보단 타워형, 남향보단 동향, 고층보단 저층 위주로 청약하는 겁니다.

▷비전시 타입

모델하우스에서 전시하지 않은 타입을 노리는 전략입니다. 사람들은 대부분 모델하우스에서 직접 본 타입을 선호합니다. 직접 보지 못한 구조에 대한 불안감이 존재하기 때문입니다. 이런 심리를 활용하는 겁니다.

▷청약통장 증여

부모의 청약통장을 물려받을 수 있다는 사실을 아세요? 단, 해당 청약통장이 ‘청약저축’이거나 2000년 3월 26일 전에 가입한 ‘청약예금’과 ‘청약부금’일 때 가능합니다. 청약통장을 증여받으면 통장 가입 기간과 납입 총액이 큰 폭으로 늘어나 당첨 가능성을 높일 수 있습니다.

• check! 2020년 3월 27일 이후 가입한 청약예금과 청약부금, 주택청약종합저축이라면 가입자가 사망한 후 자녀에게 상속할 수 있습니다.

빌라 1채 보유자도 청약 땐 무주택자

올 11월부터 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 5억 원 이하 수도권 빌라를 한 채 보유한 이도 청약 시 무주택 지위를 인정받을 수 있게 됩니다 8·8 부동산 대책¹⁾에 따른 겁니다. 이에 비아파트를 보유한 이의 무주택 기간별 청약가점은 기존 0점에서 최대 32점(15년 이상 보유)까지 오를 수 있습니다.

¹⁾ 8·8 부동산 대책: 2024년 8월 8일 정부가 내놓은, 주택공급에 초점을 맞춘 부동산 대책입니다. 수도권 그린벨트를 풀어 신규 택지를 발굴하고, 비아파트의 수요·공급을 활성화하는 등 2030년까지 수도권에 총 42만7000가구의 주택을 공급한다는 내용이 담겼습니다.

과천에 1만 가구 공급

정부가 경기 과천시에 아파트 1만 가구를 새로 짓습니다. 8·8 부동산 대책의 후속 조치로, 2029년 분양을 목표로 합니다. 참고로 이 지역은 2018~2019년 3기 신도시 5곳을 정할 때 ‘7000가구’ 공급을 목표로 한 곳입니다. 이번에 용적률¹⁾을 완화해 1만 가구로 물량을 늘렸습니다.

¹⁾ 용적률: 건축할 땅에서 건물 연면적(각 층 바닥면적의 총합계)이 차지하는 비율을 뜻합니다. 가령 땅 100평 중 70평에 1층 건축물을 지었다면 용적률은 70%, 2층으로 올렸다면 140%입니다. 즉 건물을 얼마나 높이 지을 수 있는지 그 비율을 말하는 거로 이해하면 쉽습니다.

강남 3구, 마용성 기획 조사

정부가 서울 강남 3구와 마용성(마포·용산·성동)의 ‘집값 띄우기’에 대한 기획 조사를 시작했습니다. 특히 시세보다 집값을 높여 계약한 뒤 차액을 반환해 집값을 띄우는 업계약¹⁾을 들여다봅니다. 정부는 2022년 5월부터 작년까지 시장 교란 의심 거래 7275건 중 3456건(47.5%)을 적발했습니다.

¹⁾ 업계약: 집을 사고판 실제 금액보다 거래금액을 높여 계약서를 쓰는 불법 행위입니다. 거래 후 차액을 돌려주는 방법으로 집값을 띄우거나, 주택담보대출을 더 많이 받기 위해 이런 불법을 저지릅니다.

내년 입주, 12년 만에 최저

내년에 입주하는 아파트(24만8713가구)가 2013년(19만9400가구) 이후 12년 만에 가장 적을 전망입니다(출처: 부동산R114). 특히 △대구(-58.8%) △세종(-55.7%) △광주(-51.8%) 등은 올해 대비 50% 이상 줄어들 거란 분석. “입주 감소는 전셋값과 매맷값 상승으로 이어질 수 있다”는 평입니다.

영구임대 헐어 임시 거처로

정부가 1기 신도시 총 13개 단지(약 1만4000가구)의 영구임대주택¹⁾을 고밀도로 재건축, 1기 신도시 이주민의 임시 거처로 쓰는 방안을 추진합니다. 영구임대주택은 1기 신도시 도심에 있어 입지가 좋고 밀도가 낮아 신규 주택(임대+분양) 공급에 유리하다는 게 정부의 설명입니다.

¹⁾ 영구임대주택: 최대 50년까지 시세의 30% 수준인 저렴한 임대료로 거주할 수 있는 임대주택입니다. 통상 소득이나 자산 요건 등을 충족하는 국가유공자, 기초생활수급자 등에게 공급합니다.

Q 사고 나서 집값이 떨어지면 어쩌죠?

A 팔지 말고 직접 들어가 살거나 임대를 주면 됩니다. 어렵게 집을 샀는데 공교롭게 하락장이 온다면 그건 인생에서 맛볼 수 있는 가장 쓴맛 중 하나일 겁니다. 다른 사람은 몰라도 제발 나한텐 일어나지 않았으면 하는 일입니다. 하지만 미래는 ‘예측’하는 게 아니라 대응하는 겁니다. 어떻게 대응할지 고민하는 편이 더 현명하단 뜻입니다. 이때 필요한 두 가지 마음가짐이 있습니다.

첫째, 내가 실거주할 수 있는 집이라면 하락장이 와도 크게 문제 될 건 없습니다. 대출 원리금을 갚는 건 어렵겠지만 그곳에서 살며 버티면 됩니다. 집값은 과거부터 지금까지 지속적으로 우상향 곡선을 그려왔습니다. 물론 중간에 오르내림은 있었습니다. 그 내림의 순간에 하필 내가 샀을 뿐, 시간이 지나 다시 우상향 곡선에 올라타면 그만입니다.

부동산시장은 우상향할 수밖에 없다는 논리를 뒷받침하는 가장 큰 이유는 ‘인플레이션’입니다. 물가는 끊임없이 오릅니다. 집을 짓는 데 필요한 비용 역시 물가상승에 연동해 지금도 조금씩 오르고 있습니다. 한번 오른 인건비가 내리는 게 가능할까요? 한번 오른 자잿값이 내리는 게 가능할까요? IMF 같은 심각한 경제위기가 닥치지 않는 이상 물가는 지속적으로 오르기 마련이고, 부동산시장 역시 그에 맞춰 상승할 수밖에 없습니다.

둘째, 내가 들어가 살 수 없다면 임대를 주고 2년 혹은 4년마다 계약을 갱신하며 다시 집값 상승기가 올 때까지 기다리면 됩니다. 물론 임대를 주는 동안 전셋값이 떨어져 역전세를 경험할 수도 있습니다.

이런 리스크 때문에 ‘영끌’해 투자하면 안 된다고 강조하는 겁니다. 부동산투자 시 유념해야 할 리스크 중 하나가 역전세입니다. 그 리스크를 피하는 방법은 ‘여유자금’입니다. 시장 상승기가 지속될 거란 확신이 없는 상태에서 투자한다면, 반드시 여유자금을 따로 마련해야 합니다.

매맷값이 떨어지는 시기가 오면 그 초반에 전셋값도 떨어질 수 있지만, 그 시기만 지나면 전셋값은 오르게 돼 있습니다. 사람들이 대부분 매매보다 전세를 선호하게 되면 전셋값이 오르는 게 수순입니다.

정리합니다. 집을 사고 나서 집값이 하락할까 걱정된다면 딱 이 두 가지만 주의하세요. 1) 여차하면 내가 들어가 살 수 있는 집에 투자한다. 2) 임대를 준 집의 전셋값이 떨어질 걸 고려해 여유자금 계획을 세우고 다시 상승장이 올 때까지 버틴다.

1기 신도시

경기도 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시에 들어선 30여만 가구의 아파트를 말합니다. 노태우 대통령 시절 서울 집값을 잡기 위해 조성했고, 처음 입주한 건 1991년입니다. 2024년 기준 상당수 아파트는 준공한 지 30년이 지났습니다.