🌰 땅에서 번 돈은 다시 땅으로

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지금 뜨거운 부동산 이슈

땅에서 번 돈은 다시 땅으로

올해 전국에 32조 원에 달하는 토지보상금이 풀릴 거라는 분석이 나왔습니다. 3기 신도시 등을 본격 개발하며 기존 땅 주인들에게 막대한 돈이 지급되는 겁니다. 이것이 겨우 안정화될 조짐을 보이는 부동산시장을 위협할 거라는 우려가 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘토지보상금 지급: 땅에서 번 돈은 다시 땅으로’에 대해 다룹니다.

토지보상금이 뭐였더라?

국가가 나랏일을 하기 위해 땅에 대한 국민의 재산권을 강제로 가져가며 보상하는 돈을 말합니다. 내 땅이 신도시 개발 같은 공익사업시행지구에 포함되면 보상금을 받고 내줘야 하죠. 토지수용을 거부할 순 없느냐고요? 소용없습니다. 법이 토지 강제수용을 규정한 이상 개인이 땅을 내주지 않을 방법은 없기 때문입니다. ‘최대 다수의 최대 이익’과 개인의 권리는 자주 충돌하지만 승자는 늘 공공입니다.

토지보상금, 어디에 얼마나 풀림?

전국 61.83k㎡(약 1870만 평)에 달하는 땅에 약 32조 원이 풀립니다. 지역별로는 수도권이 가장 많은 25조7800억 원으로 전체의 84% 수준이고요. 3기 신도시* 중 한 곳인 부천 대장에선 지난해 12월부터 보상금 지급을 시작했고 앞으로 고양 창릉, 광명 학온, 안산 장상, 남양주 왕숙, 하남 상산곡 등에서 보상이 이뤄집니다.

*인천시 계양, 남양주시 왕숙, 하남시 교산 등에 아파트 30여만 가구를 짓는 현 정부의 대표적 주택공급 정책입니다.

땅에서 번 돈은 다시 땅으로

그건 그렇고 왜 토지보상금이 문제냐고요? 정부가 집값을 잡기 위해 신도시까지 건설함에도 정작 그 과정에서 풀린 토지보상금이 부동산시장으로 흘러가 다시 가격 상승을 부추긴다는 우려가 핵심입니다. 과거 1기 신도시*와 2기 신도시** 건설 당시에도 엄청난 토지보상금이 풀려 부동산시장이 크게 술렁인 전적이 있기 때문입니다. 어릴 적 ‘돈벼락’ 맞은 땅부자 얘기, 한 번쯤 들어보셨죠?

*성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시에 들어선 30만 가구의 아파트를 말합니다. 노태우 대통령 시절, 서울 집값을 잡기 위해 조성했습니다. 첫 입주는 1991년.

**서울 집값 폭등을 막겠다며 노무현 대통령 시절인 2006년부터 건설한 성남 판교, 김포 한강, 파주 운정 등 12개 도시입니다.

토지보상에 대한 정부의 대응은?

‘대토보상’입니다. 즉 땅 주인에게 현금 대신 같은 지역의 다른 땅으로 보상해주는 겁니다. 막대한 현금이 시장으로 흘러가는 걸 막기 위한 제도죠. 원주민의 지역 내 재정착을 돕기 위한 제도기도 하고요. 단, 현시점 대토보상 비율은 낮은 편입니다. 정부는 3기 신도시의 대토보상 비율을 50%까지 끌어올리겠다고 했지만 최근 하남 교산과 인천 계양의 대토보상 계약률은 각각 12%, 10% 정도에 머물렀습니다.

지인이 토지보상을 받는다면?

만약 주변에 누군가가 3기 신도시 등 개발사업이 결정된 지역의 땅 주인이라면 꼭 알려주세요. 토지보상금 공탁* 시효는 10년이라고요. 즉 땅 주인은 자기 땅에 대한 보상금을 청구할 수 있는 시점을 기준으로 10년이 지나면 더는 지급 청구를 할 수 없게 됩니다. 이처럼 주인이 찾지 않아서 혹은 몰라서 국고로 편입된 공탁금만 한 해에 1000억 원이 넘습니다. 평범한 직장인이라면 상상도 할 수 없는 일이지만요.

*채권자(땅 주인)가 정당한 이유 없이 채권(보상금) 수령을 하지 않을 경우, 채무자(정부)가 법원에 해당 금액을 맡겨놓는 걸 말합니다.

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빠르게 훑는 시장 소식

4월부터 청년 월세 지원 신청

무주택 청년의 월세 부담을 ‘제로’ 수준으로 줄이는 ‘청년 월세 한시 특별 지원사업’ 신청을 4월부터 받습니다. 청년에게 1년간 월세를 최대 20만 원까지 지원하는 사업이지만 그 조건은 까다로운 편입니다. 본인 소득이 중위소득 60% 이하(월 소득 116만 원 상당), 부모 소득이 중위소득 이하인 청년이 독립해 사는 경우만 해당합니다. 월세 지원을 받고도 모자라는 금액은 월 20만 원까지 무이자 대출을 해줍니다.

용산구는 1건

서울 아파트 거래량이 꽁꽁 얼어붙고 있습니다. 올 들어 1월 24일까지 서울 전역에서 일어난 아파트 거래가 283건에 불과할 정도입니다. 특히 25개 자치구 중 17곳은 현재까지 거래량이 한 자릿수에 머물고 있으며, 용산구는 고작 1건에 불과합니다. 지자체 신고 시점(거래 후 한 달 이내)을 감안해도 최저 거래량인 2018년 11월 1163건에도 못 미칠 거라는 전망이 지배적입니다.

마곡, 위례 등에 반값 아파트

SH*가 서울 강서구 마곡, 송파구 위례, 강동구 고덕강일 등지에 반값 아파트**를 내놓습니다. SH가 보유한 땅에 퀄리티 좋은 반값 아파트를 지어 기존의 부정적 여론을 잠재우겠다는 전략입니다. 분양가요? 강남권 5억 원, 서울 평균 3억 원대로 책정할 계획입니다. 월 사용료는 25평 기준 20만 원이 채 안 되고요. 김헌동 SH 사장은 “상반기 중 사전 청약 개시가 목표”라고 밝혔습니다.

*서울시 산하 공기업입니다LH의 서울시 버전이라고 생각하면 이해하기 쉽습니다.

**반값 아파트의 또 다른 이름은 ‘토지임대부주택’입니다. 이는 국가나 지자체 땅을 빌려 아파트를 분양하는 겁니다. 일반 아파트와 달리 건물값만 분양가에 반영해 가격이 싼 대신 땅에 대한 사용료를 매달 내야 하는 단점이 있습니다.

신희타 미달

공공분양 4차 사전 청약* 경쟁률이 나왔습니다. 공공분양은 평균 17.3 대 1, 신혼희망타운(신희타)**은 3.5 대 1의 경쟁률을 보였습니다. 특징이라면 이번에도 신희타는 외면당했다는 점입니다. 서울 물량인 대방은 66.9 대 1이라는 높은 경쟁률을 기록했지만 시흥 거모, 안산 신길2, 구리 갈매 등지에선 미달이 나왔습니다. 신희타가 외면당하는 이유로는 수익공유형 모기지*** 등이 있습니다.

*본청약보다 1~2년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다. 사전 청약에 당첨되었다면 무주택 등 관련 조건만 유지하면 100% 본청약도 당첨 확정입니다.

**유치원과 초등학교가 가까운 신혼부부 특화형 아파트입니다. 혼인신고를 한 지 7년이 이내이거나, 6세 이하의 아이가 있어야 하고요. 사전 청약 공고일 1년 안에 혼인신고를 할 수 있는 예비 신혼부부와 6세 이하 아이를 둔 한부모가족도 청약할 수 있습니다.

***신혼희망타운 청약 당첨자에게 분양가의 70%까지 저리로 빌려주는 대출상품을 말합니다. 신혼희망타운 분양가가 3억700만 원 이상이면 대출이 필요하지 않아도 무조건 이 상품을 이용해야 합니다. 또한 추후 대출금 상환 시 분양가 대비 시세차익의 최대 50%를 정부와 공유해야 하고요.

1호가 될 순 없어

1월 27일부터 중대재해처벌법*이 시행됩니다. 이에 건설업체 사이에선 자칫 ‘1호 대상’이 될지도 모른다는 불안감이 팽배합니다. 그 때문인지 아예 법 시행 첫날인 1월 27일부터 설 연휴에 들어가는 곳도 있습니다. 집단 연차휴가를 시행하거나, 안전교육 워크숍을 진행하는 기업도 있고요. 참고로 지난해에 국내에서 일하다 사고로 숨진 근로자는 828명에 달합니다.

*안전 및 보건 조치 의무를 위반해 인명 피해를 낸 사업주나 경영 책임자, 공무원, 법인을 1년 이하 징역형이나 10억 원 이하 벌금형으로 처벌토록 한 법입니다. 처벌이 무서워서라도 사업주가 안전조치에 더 신경 쓰게 하려는 것이 이 법의 제정 목적입니다.

DICTIONARY

더 쉽게 풀이한 부동산 용어 사전