두부먹고 내집마련 한걸음 더 내집마련 꿈꾸는 모든 부린이를 위한
💌 12월 14일에 전하는 두부레터입니다.
💬 지금 핫한 뉴스 님! 내년 집값 오를까요 내릴까요?
집값만큼 예측하기 쉬우면서 어려운 게 또 있을까요? 예측해서 정책을 만들면 또 예측못한 방향으로 흘러가니까요. 이제 곧 2022년이 다가오는데, 과연 올해와 똑같은 '무시무시한 집값 상승'이 이어질까요? 2개 기사를 바탕으로 그렇다 vs. 그렇지 않다로 담아볼게요. 🙅 멈출거다?! 올해는 2030의 영끌 내집마련이 유난히 도드라졌습니다. 집값 잡겠다는 그 어떤 대책이 나와도 상승세가 멈추지 않으니, '지금이 가장 쌀 때다'라고 생각한 것이죠. 그렇게 '난 멈추지 않는다' 자세를 취하던 집값이 갑자기 주춤하기 시작했습니다. 대출을 조이고, 종부세 폭탄이 현실화 됐으며, 1가구 1주택 양도세 완화가 이어지면서 말이죠. 수치로 볼까요? 최근 서울 내 중저가 지역의 움직임입니다. 노원구는 8월만 해도 상승률이 0.39%였는데 지난 주 0.07%로 떨어졌습니다(*상승폭이 떨어진 거지, 상승은 한다는 의미). 강북구는 8월에 11억 넘게 거래되던 아파트가 한달 만에 5천만원이 떨어졌고, 관악구는 9월 기준 11억 최고가 찍던 아파트가 10월 들어 1억이나 떨어졌습니다. 시장에 매물로 나온 집도 많아지고 있습니다. 몇달 전만 해도 집이 없어 못살 정도였는데 말이죠. 서울 아파트 매물은 3개월 전보다 13.8% 늘었는데요, 매물이 많이 늘어난 상위 3개 지역이 강북구, 노원구, 강서구 입니다. 이런 현상에 대한 여러 분석이 있습니다. 1) 집값이 이미 넘사벽이라 접근하는 사람들이 줄어든 것이다. 2) 은행이 대출 조이니 사고 싶어도 살 수가 없다. 3) 내년 대선이 있다, 조금만 기다려보자. 🙆 더 오를거다?! 집값이 너무 올랐다! 라고 말하는 이유는 'live 관점에서의 집'이고, '앞으로 더 오를 것이다!' 라는 이유는 '투자 관점에서의 집'입니다. 최근 몇 년간 코로나 대책 등으로 정부에서 돈을 많이 풀었잖아요? 앞으로 더 풀거래요. 내년 정부 예산안이 604.4조원인데요, '21년 대비 46.4조원이 오른 역대급 수치죠. 그러다보니 화폐가치가 하락하고 경기가 어떻게 될지 예측불허하니, '안전자산'에 맡겨놔야겠다는 생각이 커지고 있는 겁니다. 투자처 대안이 없다 ☝ 그럼 돈이 많은 사람들은 생각합니다. 은행에 넣어봤자 이자도 얼마 안 붙고, 현금으로 갖고 있자니 가치는 떨어지고, 주식에 투자하려니 경제가 불안정해 기업가치가 어떻게 될 지 몰라요. 그럼 갈 수 있는 곳이 부동산 아니면 금이 됩니다. '부동산은 계속 오를거야!'라는 신념이라기보다, 별다른 대안이 없어 선택한다는 의미인데요. 어찌됐든 거액이 계속 부동산으로 몰리면 집값은 계속 상승할 수 밖에 없습니다. 격차는 더욱 벌어진다 ✌ 지금까지 나온 부동산 대책은 '다주택자 잡기'였습니다. 즉, 진짜로 거주할 집 하나 남기고 다 팔라는 규제였는데요, 그러다보니 똘똘한 한채만 남기기 액션에 돌입합니다. 즉, 강남 1개+강북 3개가 있다면 강남만 남기고 강북 집은 모두 처분합니다. 혹은 서울 1개+지방 3개가 있다면 이 또한 서울 집만 남기는 거죠. 지방 3개 집을 합해도 강남에 집 한채 사기 힘들지만, 현재 다주택자에 대한 따가운 시선은 '지방 3개보다 강남 1개' 남기는 걸 더 칭찬하니까요. 이런 움직임이 커지면, 결국 강남 집값(혹은 서울)과 지방간 격차는 계속 벌어질 것입니다. 결국 공급 문제 👌 시장에 생선 1개 남았을 때랑 10개 남았을 때의 가격은 다를 수 있습니다. 희소성 때문인데요, 지금 집값 상승의 가장 큰 원인도 '집이 없기 때문'입니다. 그래서 공급량을 엄청나게 늘리겠다는 발표를 계속 해왔으나, 땅은 한정되어 있고 대다수가 원하는 서울은 이미 꽉꽉 들어찼으니, 공급을 단시간 내 늘리는 건 쉬운 일이 아니죠. 이런 상황이니 2023년까지 공급량은 계속 떨어질거란 분석입니다. 그럼 집값이 더 이상 하락할 이유가 없다는 것이죠.
💬 부린이 길잡이 금리가 부동산에 미치는 영향 Q. 금리가 오르면 집값이 떨어질거라는데 상관관계를 알고 싶어요 [자료참고: 도서 '이렇게 쉬운데 왜 부동산 투자를 하지 않았을까' 중] 은행에서 돈을 빌리면 다달이 이자를 내야 합니다. 그리고 은행에 저축을 해도 이자를 받습니다. 바로 이것이 금리인데요, 각 나라에서는 *기준금리를 정합니다. 팬데믹이 심화되던 작년 3월 세계 각국이 적극적으로 기준금리를 인하하기 시작합니다. *기준금리: 중앙은행(우리나라는 한국은행)이 금융회사와 거래할 때 기준이 되는 이자율 👇 아래 보면, 2019년만 해도 1%가 넘던 기준금리가 코로나가 시작된 2020년부터 0%대로 떨어집니다.
금리를 낮춘 이유는 무엇일까요? 바로 경기를 살리기 위함인데요. 은행에 내야 할 대출 금리가 적어지니, 너도나도 돈을 빌리려고 합니다. 코로나로 경기가 위축되니, 대출 이자를 싸게 해서 시중에 돈을 푸는 겁니다. 게다가 정부는 적극 돈을 찍어내며 재난지원금 등을 지급합니다. 돈의 유동성이 풍부해지게 된거죠. 그런데 (쉽게 말해) 돈이 너무 많아지니 돈의 가치가 떨어지게 됩니다. 화폐 가치가 떨어지면 사람들은 금이나 비트코인, 주식, 부동산 등 공급이 한정된 자산으로 돈의 흐름을 바꿉니다. '어찌됐든 부동산은 우상향'이란 말이 있습니다. 실제로 2020년부터 상승폭만 달랐지 쉬지 않고 부동산 가격은 우상향을 이어왔습니다.
[출처: 통계청. 수도권 아파트 매매가격지수] 돈을 풀게 되면, 뿌릴 땐 쉽지만 거두기가 어렵습니다. 이렇게 돈의 유동성을 잔뜩 끌어올리니 이런저런 투자를 통해 돈은 눈덩이처럼 불어나 정부의 통제를 벗어나게 됩니다. 이것이 인플레이션인데요, 2020년 하반기부터 금, 주식, 가상화폐, 부동산까지 모든 자산가격이 동시에 상승하는 '기이한 현상'이 벌어집니다. 원래 금<->주식, 금<->비트코인은 반대로 흐르는 경향이 있었는데 말이죠. 특히 올해 초 주식이나 가상화폐가 '찍으면 뜬다'는 말이 있을 정도로 엄청나게 상승했고, 돈을 많이 벌어들인 부자들이 나타났습니다. 그리고 이들의 종착지는 대개 부동산이 되었죠. 인플레이션이 심화되고 집값, 주식 등이 상한가를 치자 정부는 다시 금리를 올리기 시작합니다. 돈의 유동성을 옥죄기 위함이죠. 👇 올해들어 금리를 조금씩 올리면서 현재는 1.00%입니다.
미국 인플레이션이 심화되어 금리를 더 바짝 인상하려는 움직임이 있는데요, 우리나라 역시 내년 초에 추가적으로 금리를 인상할 거란 예측이 나오고 있어요. 그럼 이자가 높아지니 은행에서 대출을 많이 못 받겠죠? 집 살 돈이 더 없어지겠죠? 이런 생각이 이어져 내년도 집값이 떨어질거란 분석이 나오는 것입니다.
📚 부동산 용어풀이 재건축 : 도로, 상하수도, 공원 등의 기반 시설은 좋은 편이나 주거 시설이 대략 30년이 넘어 노후하거나 열악해 건축물을 철거하고 새로 짓는 것. 재개발 : 주거 시설은 물론 도시기반시설도 제대로 갖춰져 있지 않은 지역을 완전히 새롭게 정리하여 주거 환경을 개선하는 방법
📰 간추린 늬우스 🍏 정부가 상속주택을 주택 수 산정 때 더 폭넓게 제외해주는 방안을 논의하고 있다. 주택 가격 상승과 공시가격 현실화, 세율 인상 등으로 종부세 부담이 커진 상황에서 예상치 못한 주택 상속으로 개인의 종부세 부담이 폭등하는 억울한 상황을 최소화하자는 취지다. 🍏🍏 수도권 아파트 매매시장이 ‘공급 우위’로 완전히 돌아섰다. 서울 전세시장도 26개월 만에 처음으로 공급 우위를 보였다. 대출규제 강화로 세입자 이동 수요가 급감하면서 열기가 줄어든 것으로 보인다. 🍏🍏🍏 정부가 앞으로 2년간 생활형숙박시설을 오피스텔로 용도 변경할 수 있도록 건축 기준이 한시적으로 완화한다. 이에 따라 소유주의 고민이 커졌는데 생숙은 주택 수에 포함되지 않는다는 이점을 누리기 위해 용도변경 없이 불법으로 사실상 주택처럼 이용하는 경우가 많았기 때문이다. 두부를 널리널리 알려주세요~ 카톡으로 공유도 됩니다! 두부 카카오에도 놀러오세요! 
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