전세 사기는 한 마디로, 집주인이 세입자의 전세보증금을 애초에 떼먹을 생각으로 계약하여 계약 기간이 끝나고도 보증금을 돌려주지 않는 것입니다. 최근 알려진 ‘빌라왕’ 사태에선 무려 1139채의 빌라가 이런 식으로 계약되었는데요, 일명 ‘빌라왕’으로 불리는 집주인이 보증금을 돌려주지 않은 채 사망하자 수많은 세입자들이 금전적인 피해를 입었습니다.

전세 사기의 핵심 수법은 ‘무자본 갭투자’입니다. 전세가가 매매가보다 높거나 큰 차이가 없는 집을 다른 이의 명의를 이용해 돈 한 푼 들이지 않고 매입하는 게 첫 스텝입니다. 이때 분양가보다 비싸게 전세를 놓는 것이 중요합니다. 세입자가 낸 보증금으로 신축 주택(빌라·오피스텔) 분양대금을 치르면서 한꺼번에 여러 계약을 ‘동시진행’해야 하기 때문이죠. 이렇게 세입자를 들인 뒤 집주인 명의를 바지 집주인에게 넘기기만 하면 어렵지 않게 차액을 챙길 수 있습니다.

‘빌라왕’ 김씨 역시 업계에서 검증된 바지 집주인이었다고 하는데요. 이처럼 바지 집주인으로 명의가 이전되는 마지막 단계를 끊어내는 게 전세 사기를 막을 수 있는 관건이지만, 계약 발생 건마다 그걸 일일이 확인하기란 쉽지 않습니다. 제도의 한계로 인해 지금도 피해는 곳곳에서 속출하고 있습니다. 보증사고 액수를 기준으로 봤을 때는 ‘빌라왕’보다 더한 사례도 많고, HUG의 전세보증금반환보증 보증사고로 신고된 액수 또한 지난해 대비 두 배 가까이 늘었다고 합니다. 전세 사기를 근절하기 위한 대책 마련이 어느 때보다 시급한 상황입니다.

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에디터 무지🌈

전세 사기 근절이 어려운 원인은 공시가를 부풀려 ‘깡통 전세’를 만드는 수법을 불법으로 볼 수 없기 때문입니다. 공시 지가를 쉽게 알 수 있는 아파트와 다르게, 주택의 경우에는 주변 시세가 알려져 있지 않습니다. 깡통 전세를 통한 전세 사기는 전세 세입자의 보증금으로 분양대금을 치르는 ‘무자본 갭투자’의 전형이지만, 세입자 입장에서 집주인 명의 변경 여부를 이전에 알아차리거나 빌라 공시가를 파악하는 것은 불가능에 가깝습니다. 제도적 허점을 악용하는 이들에 대한 대응이 어려운 실정입니다. 전세 사기를 막기 위해서는 임대인과 임차인 사이에 존재하는 정보 불균형을 없애야 할 것입니다.

이미 발생한 피해에 대한 보상은 또 다른 문제입니다. 가해자에게 남은 재산이 없다면 보증금 반환이 현실적으로 불가능하고, 집이 경매에 넘어가면 피해 금액을 온전히 돌려받기 어렵기 때문입니다. <한국일보> ‘파멸의 덫 전세 사기’ 기획에서는 회복할 수 없는 피해를 호소하는 이들의 상황을 세밀하게 짚어냅니다. 임대인과 임차인의 정보 불균형 사이에서 발생하는 문제, ‘조심하라’는 당부는 피해자들에게 공허한 외침에 불과할 뿐입니다.

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에디터 바이타🍑

전세사기 피해자 중 다수는 주거가 불안정한 2030입니다. 전세사기는 보증금 2~3억 대의 다세대주택을 대상으로 하는 경우가 많은데요. 주로 자본이 부족한 사회 초년생과 신혼부부가 거주하는 환경입니다. 부동산 거래경험 역시 적은 이들은 쉽게 범죄의 타깃이 됩니다. 올해 상반기를 기준으로 전체 피해자의 무려 70%가 2030이었습니다.

보증보험(HUG)에 가입하지 않은 채로 전세사기 피해를 입은 경우 세입자에게는 두 개의 선택지가 주어집니다. 전세금을 돌려받는 대신 집을 매입하거나, 소송을 거쳐 전세금 중 일부를 돌려받는 것인데요. 결국 시세보다 비싼 값으로 집을 사거나 소송 진행에 1-2년을 허비해야 하는 셈입니다. 2030에게는 특히 더 어려운 선택지입니다.

피해자가 된 사회초년생과 신혼부부는 정부의 주거복지 혜택을 받기 어려운 위험에 처합니다. 먼저 대부분의 주거복지 혜택을 누리기 위해서는 ‘무주택 지위’를 유지해야 하기에, 매입 선택지는 사실상 주거복지를 포기하는 일입니다. 소송기간을 버티는 것 역시 힘들기는 매한가지인데요. 전세금을 돌려받기 위해서는 소송 도중 이사할 수 없기 때문입니다. 전세사기의 피해자가 된 사회초년생과 신혼부부는 청약에 당첨되더라도 이를 포기해야 하고, 아이가 태어날 경우 10평 남짓 빌라에서 3명이 부대끼며 소송기간을 버텨야 합니다. 가뜩이나 불안정한 주거가 더욱 위태로워지는 셈입니다.

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에디터 일리브🌠

‘빌라왕’ 사건 피해자들 중 상당수는 전세 보증보험(HUG)에 가입했는데도 보증금을 받지 못하고 있습니다. 보증금을 받으려면 임차인들이 집주인에게 계약 해지를 통보해야 하는데, 빌라왕 김씨의 상속인이 결정되지 않아 통보 대상이 없기 때문입니다. 전세 보증보험 제도의 허점이 여실히 드러나는 부분입니다.

보험을 취급하는 주택도시보증공사가 김씨에게 ‘보증 적합’ 판정을 내리지 않았다면 어땠을까요? 김씨가 지난해 체납한 종부세는 62억 원. 그는 너무 많은 수의 주택을 보유하고 있는 데다가 전세금 반환 사고도 일으키고 있는 임대인이었습니다. 공사는 임대인이 전세금 반환 사고를 일으킬 경우 임차인에게 돈을 돌려줘야 할 의무가 있습니다. 그런 책임을 지닌 공사가 임대인의 자격을 느슨하게 심사한 것입니다. 이는 금융기관의 기본적인 역할조차 수행하지 못한 격입니다.

정치권에서도 전세 사기 예방책을 담은 법안 마련에 뛰어들고 있습니다. 최근 발의된 ‘전세 피해 방지 3법’은 임대인과 임차인 사이의 정보 격차를 줄이려는 시도에 해당합니다. 법이 발효되면 세입자는 집주인의 동의 없이 등기부등본을 통해 집주인이 미납한 세금을 확인할 수 있고, 공인중개사는 임대인에게 확정일자 부여일, 담보 대출 등 정보를 요구할 수 있게 됩니다. 내가 빌려 쓰는 집의 주인이 세금을 제대로 내고 있는지, 보증금을 돌려받을 수 있는지 이제서야 투명하게 알 수 있게 됐습니다.

사실 전세 사기 피해가 속출하는 것은 이번이 처음이 아닙니다. 부동산 경기가 출렁일 때마다 전세 사기가 기승을 부리지만, 정부는 여전히 ‘주거 정책’이 아닌 ‘부동산 경기 부양책’에 방점을 두고 있습니다. 한국 사회에서 집이란 주거 공간이 아닌 투기 수단으로서의 집으로 여겨지는 탓일까요. 빚을 내고 빌려 쓰는데도 마음 편히 지낼 수 없는 집이 수천 채에 달한다면 그건 사회의 적신호일지도 모릅니다. 세입자 보호를 위한 보다 근본적인 주거 정책이 필요한 이유입니다.

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에디터 헤일🐋

“집이 이렇게 많은데, 내 집 하나가 없네.” 늘어선 고층 아파트를 보면 자연스레 나오는 푸념입니다. 저는 멍하니 쳐다보기만 해야 하는 집들을 수십, 수백 채, 많게는 천여 채를 소유하는 이들도 있습니다. 이번 레터에 등장하는 ‘빌라왕’들이 바로 그 주인공입니다. 과열된 부동산 시장은 분명한 사회 문제이지만, 부동산에 대한 욕망 자체는 쉽사리 비난할 수 없습니다. 누구나 내 몸 하나 편히 뻗을 곳을 소망하기 마련이니까요.

부동산 시장은 ‘산다’는 단어의 의미가 충돌하는 영역입니다. 사회초년생이나 신혼부부, 그 외의 수많은 세입자들은 ‘살 곳’을 찾아 헤맸을 것입니다. 거주 공간은 누구에게나 필요한, 없어서는 안 되는 삶의 필수 요소니까요. 반면 ‘빌라왕’들은 집을 사고파는 물건으로 인식합니다. 한 개인이 수백 채에 달하는 집에 전부 거주할 수는 없겠죠. 부동산 매매 행위 자체를 비판할 수는 없지만, 부동산을 사서 이익을 키우려는 시도가 살 집을 마련하고자 하는 이들에게는 부담으로 작용할 수 있습니다. 무자본 갭투자를 통한 사기 행각은 절박한 이들의 상황을 악용한 극단적 사태입니다.

‘빌라왕의 죽음’으로 전세 사기에 많은 관심이 몰려있지만, 낙관적 전망은 크지 않습니다. 애초에 불법이 아닌, 제도적 허점을 이용한 사기 행위일 뿐 아니라 이미 벌어진 행위에 대한 보상 또한 어렵기 때문입니다. 동생과 함께 할 투룸 빌라를 구해야 하는 입장에서 쏟아지는 전세 사기는 두려움만 키울 뿐입니다. 비단 집을 알아보는 이들뿐만 아니라 이미 살고 있는 이들 또한 보증금을 돌려받을 수 있을지에 대한 불안감이 커지고 있습니다. 어떻게든, 주거 취약계층을 보호하는 제도적 장치가 마련돼야 하지 않을까요.

욕심을 내어 짧은 말을 덧붙입니다. 폴라리스를 시작했을 때부터 지금까지, 어느덧 일 년 반이 훌쩍 넘었네요. 그동안 지켜봐주신 많은 분들께 감사드립니다. 개인적 사정으로 저는 앞으로 에디터가 아닌 독자로 폴라리스와 함께 하려 합니다. 새롭게 참여하시는 에디터 분들과 함께, 폴라리스는 이전보다 더 많은 이야기들을 전달해드리도록 노력할 것입니다. 새해의 시작과 함께 달라질 폴라리스에도 많은 관심과 응원 부탁드립니다. 다들 새해 복 많이 받으세요!