두부가 2년 전세 만기가 됐어요. 당연히 보증금(5억)을 돌려받아야 하는데 집주인 태도가 황당합니다. '지금 역전세가 나서... 당장 돌려줄 수가 없어요'라고 하네요. 2년 전보다 전셋값이 떨어져서, 원래 new 세입자 받으면 그 돈으로 주려고 했는데 4억을 받아도 1억이 모자라니 당장 못 준다는 거예요. 그런데 두부는 이미 마포에 new 아파트 계약을 해서 이사가야해요. 자, 이럴 때 '임차권등기'를 하면 보증금 떼일 걱정 안해도 됩니다.

대항력과 우선변제권부터 알자

법적인 전세제도에서 2년간 살다가 갑자기 보증금 떼일 확률, 생각보다 높을 수 있어요. 해당 집이 경매로 넘어가거나 사기를 당하는... 세상 일은 모르니까요. 그래서 세입자 신분이 되면 꼭 챙겨야 할 것이 '대항력'입니다. 혹여 집이 경매로 넘어간다해도 '내 보증금에 대한 권리를 행사할 수 있는 파워'예요. 이 대항력을 갖추려면 2가지 요건이 필요한데요. 당연히 해당집에 실거주 해야하고, 또 하나는 전입신고예요. 나 이집에 이사했어요 라고 신고하는 거예요. 

자, 여기서 하나 더! 전입신고할 때 확정일자를 받으면 '우선변제권'까지 생깁니다. 만약 두부 전셋집이 경매로 넘어갔다, 근데 두부가 우선변제권을 갖고 있다, 그럼 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있어요. 중요하죠?!

임차권등기, 이래서 필요하다

두부가 두부레터를 열심히 읽어서 전세 계약 시 대항력과 우선변제권까지 갖췄어요. 2년간 무탈하게 살다 계약이 끝납니다. 다시 인트로로 돌아가면, 집주인은 보증금 당장 못 돌려준다고 배 째라 하는데 두부는 이미 새로 계약한 아파트로 이주해야 해요. 

대항력 조건 중 하나가 해당 집에 거주하고 있어야 하는데, 새 아파트로 이사하게 되면 대항력이 깨지겠죠? 자, 여기서 임차권등기 존재감이 드러납니다. 이때 '임차권등기'를 하면 보증금 못받고 이사하더라도 대항력+우선변제권이 그대로 유지되는 거예요. 즉, 임차권등기는 1) 임대차계약이 끝난 후 2) 계약 종료 시점 보증금이 반환되지 않을 때 신청할 수 있답니다.

팁! 보증금을 아예 안 주거나, 일부만 준 경우라도 모두 신청할 수 있고, 신청할 때 든 비용도 집주인에 청구할 수 있어요.💪