👏어텐셔어언~! 조정 풀렸따아!! 오디 갈까??🏃🏻‍♀️

💌 어썸레터 226회 (2022. 9. 26.)

긴급! 라이브 방송!!🎙️ 송

오늘밤 10시!!

지난 6월 이후 처음으로 어썸레터 해설 유튜브 라이브 방송을 진행합니다. 적어도 한 달에 한번은 라방을 하려고 하는데 생각만큼 쉽지 않네요. 무려 석 달만에 유튜브 라방을 할 예정인데요. 오늘 레터 해설 방송이에요. 이번에 정부가 전국의 규제 지역을 대대적으로 해제하면서 변화 분위기가 감지되고 있어요. 이번 레터는 해설 및 추가 설명이 필요하다는 판단이에요. 레터에서 다 풀리 못한 뒷이야기들도 풀 예정이에요. 오늘밤 10시 똑썸이TV에서 뵐게요 :)

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1년 만에 규제 해제

🐮 소 잃고 외양간 고치는 정부

180도 변한 경제 상황

갑분 부동산 규제 지역 완화 뉴스예요. 지난 21일 국토교통부가 전격적으로 '주거정책심의위원회'를 열고 부동산 규제 지역 완화를 발표했어요. 시장에선 이제야 정부가 현실을 직시했다는 평가가 나오는데요. 지난 6월 말 첫 규제 지역 완화 때만 해도 "실망스럽다"는 평가가 지배적이었어요. 하지만 이번에는 지방에선 세종만 빼고 조정대상지역을 전부 풀어줬어요. 시장이 다 죽고 나니까 이제와서 소 잃고 외양간 고치는 격이에요.

이상하지 않나요? 부동산 하락세를 즐기던(?) 정부가 왜 갑자기 변했을까요? 그만큼 상황이 심각한 거예요. 이제는 인정하는 거죠. 미국의 공격적 기준금리 인상으로 매크로 환경이 완전히 달라졌다는 사실을!

이번 레터에서는 9.21 규제 완화 지역을 알아보고, 더 나아가 개별 지역들의 상황까지 짚어볼 거예요. 이미 우린 지난 2년 동안 발품을 팔며 쌓아온 데이터가 있기 때문에 더 심도 깊은 지역 분석이 가능한 거예요. 팔로미!

📍 3줄 요약

1. 이번 규제 지역 완화는 시장 영향 있을듯!

2. 인천, 세종 매수는 일단 보류

3. 조정 풀린 곳부터 먼저 주목!

⏳ 부동산 규제 해제

세종 빼고 다 풀었다고?

규제 지역 완화 핵심은?

보도자료 원문 첵첵📝

이번 규제 지역 완화는 상당히 파격적인데요. 지방에선 세종시를 제외한 모든 지역을 조정대상지역에서 해제했어요. 보도자료의 원문을 보면요.

"최근 1. 가격 하락, 2. 거래량 감소, 3. 미분양 확대 등 주택시장 하향안정세와

상반기 기 해제지역의 해제효과 등을 감안할 때,

지방권 조정대상지역은 모두 해제할 필요가 있다고 판단했다."

결국 무슨 얘기냐면요. 지난 6월에 대구, 여순광(여수, 순천, 광양) 등을 찔끔 풀어봤는데 큰 효과가 없었기 때문에 다 풀어줘도 될 것 같다는 거예요. 그래서 이번에 조정대상지역에서 해제된 지방을 구체적으로 볼게요.

* 해제지역 : (광역시) 부산 해운대‧수영‧동래‧남‧연제‧서‧동‧영도‧부산진‧금정‧북‧강서‧사상‧사하구,

대구 수성구,

광주 동‧서‧남‧북‧광산구,

대전 동‧중‧서‧유성‧대덕구,

울산 중‧남구
(도) 청주, 천안 동남‧서북, 논산, 공주, 전주 완산‧덕진, 포항 남, 창원 성산

핵심 지역 ①

부산광역시 전 지역 규제 해제

일단 부산광역시 전체를 다 해제했어요. 부산은 지난 2020년 11월에 해운대, 수영구, 동래구, 남구, 연제구가 조정대상지역으로 지정된 이후 한 달 뒤인 12월에 부산 서구, 동구, 영도, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구까지 묶여 버렸어요. 이때 빠진 곳이 중구와 기장군, 단 두곳이에요. 2년 만에 두 차례에 걸쳐 부산 전역을 묶었던 족쇄가 풀린 거예요.

핵심 지역 ②

대구·광주·대전·울산 모두 해제

그 다음으로 대구 수성구인데요. 지난 6월말 첫 규제 지역 해제 때 대구에선 수성구만 쏘옥 빼고 동구, 서구, 남구, 북구, 중구, 달서구, 달성군이 해제됐어요. 그런데 이번에 수성구까지 조정대상지역에서 해제되면서 대구도 드디어 전 지역의 규제가 다 풀렸어요.

그동안 억울했던 광주도 조정대상지역에서 풀렸는데요. 광주의 동구, 서구, 남구, 북구, 광산구가 조정대상지역에서 해제됐어요. 광주도 2020년 12월 부산이 마지막으로 묶일 때 덩달아 묶였다가 이번에 다 풀린 거예요.

거래가 꽁꽁 얼어붙었던 대전도 규제가 풀렸어요. 동구, 중구, 서구, 유성구, 대덕구가 비조정대상지역이 됐어요. 울산도 조정대상지역으로 남아있었던 중구, 남구가 해제됐어요.

유일한 억울러(?)

조정지역 유지하는 '세종'

지방에서 유일하게 남은 곳이 세종시인데요. 국토부의 설명에 따르면 "세종시의 경우, 최근 지속 확대된 주택가격 하락폭 등을 감안하여 투기과열지구를 해제하되, 적은 미분양 현황, 높은 청약 경쟁률 등을 고려하여 조정대상지역은 유지하기로 했다"는 거예요.

세종시는 전국 집값 하락 1등인데요. 롸잇나우! 투기과열지구 해제가 아니라 필요한 건 조정대상지역 해제예요. 그래야 낮아진 취득세 문턱 덕분에 외부 투자자들이 진입할 수 있어요. 현재 투기과열지구 해제만으로는 변화를 기대하긴 힘들어요.

핵심 지역 ③

'도' 단위 규제 모두 해제

여기까지가 5대 광역시의 조정대상 해제지역이고요. 도 단위 지역에서도 완전히 족쇄가 풀렸어요. 먼저 시 전체가 다 조정대상지역이었다가 풀린 곳은 청주, 논산, 공주예요. 이들 지역은 세종시 근처에 있어서 덩달아 피해를 본 지역들이기도 한데요. 세종시 집값 급등으로 풍선효과가 나타났던 지역들이에요.

천안에서는 동남구와 서북구가 조정대상지역이었는데 이번에 해제됐어요. 전주도 완산구, 덕진구가 풀렸고요. 포항과 창원에서는 유일하게 남아 있었던 남구와 성산구가 자유롭게 됐어요.

30% 하락 급매 속출해도

수도권은 해제 보류

이렇게 해서 지방의 유일한 조정대상지역은 세종시가 홀로 남게 됐어요. 하지만 수도권에선 아직 남아있는 곳들이 많은데요. 대표적인 지역이 인천이에요. 인천은 시장도 시장이지만 공급 물량이 많아서 A급 입지 지역들도 30% 이상 하락했어요. 그런데도 서구, 남동구, 연수구만 투기과열지구에서 풀어줬어요. 현재 인천 시장 상황을 감안할 때 아마도 다음번에 조정대상지역에서 풀어주지 않을까해요.

2020년말 어썸 발품지 다수 해제

안성·평택·동두천·양주·파주

수도권에서 조정대상지역이 해제된 곳은 안성, 평택, 동두천, 양주, 파주예요. 파주만 빼고 어썸이가 다 발품을 팔았던 곳들인데요. 가격이 상승하려던 시점에 조정대상지역으로 묶이면서 주저앉은 곳들이에요.

9월 26일부터 적용

전국 투기지역 15곳

자! 그럼 정리해 볼게요. 규제해제 실효가 발휘되는 시점은 오늘(2022년 9월 26일)부터예요. 26일을 기준으로 전국의 투기지역은 15곳이에요. 서울 용산구, 성동구, 노원구, 마포구, 양천구, 강서구, 영등포구, 서초구, 강남구, 송파구, 강동구, 종로구, 중구, 동대문구, 동작구예요. 서울 이외에 유일하게 남아있었던 세종시가 이번에 빠졌어요.

직전 보다 4곳 줄어

투기과열지구 39곳

전국의 투기과열지구는 39곳이에요. 기존 43곳에서 4곳이 줄어든 거예요. 서울은 전 지역이 해당되고요. 경기도에선 과천, 성남 분당, 광명, 하남, 수원, 성남 수정구, 안양, 안산시 단원구, 구리, 군포, 의왕, 용인시 수지구, 기흥구, 동탄2 등이 해당돼요. 1기 신도시에 해당되는 분당, 안양 등은 이번에 풀리지 않았어요.

직전 보다 절반 감소

조정대상지역 60곳

전국의 조정대상지역은 총 60곳이에요. 기존 101곳에서 절반 정도가 줄어든 거예요. 경기권에서 여전히 조정대상지역으로 남아있는 곳 중에 억울한 지역을 꼽자면 남양주, 시흥, 의정부, 김포 등이 될 거예요. 이들 지역은 조정대상지역으로 묶이고 가격이 급락했는데요. 이번에도 해제 대상에서 제외됐어요. 앞으로도 계속 시장 하락이 지속된다면 풀리지 않을까해요.

조정 대상 VS. 투기 과열

돌아온 어썸 복습 타임

규제 내용 첵첵 👩 🏫

복습 또 복습이에요. 조정대상지역과 투기과열지구의 규제를 다시 복습해 볼게요. 이미 지난 <규제 해제 에게게> 레터에서 설명했지만 다시 한번 내용을 간략히 짚어 볼게요.

① 취득세 중과

비조정 지역은 3채 이후 중과

조정대상지역과 투기과열지구의 명확한 차이는 세금 부분이에요. 조정대상지역이 더 큰 규제로 다가오는 부분은 취득세, 양도소득세, 비과세 조건이에요. 이때 기준은 취득 시점(잔금 시점)이에요.

일단 조정대상지역으로 선정이 되면요. 취득세에서 문턱이 높아져요. 윤석열 정부는 다주택자에 대한 취득세 중과 완화를 공약으로 내세웠지만 여. 전. 히. 조정대상지역의 2주택자는 취득세 중과를 맞아야 해요. 기존에 1주택이라도 있다면 조정대상지역에 추가 매수할 엄두가 안 나는 거예요.

그런데 비조정이면 얘기가 달라져요. 만약 비조정에서 처음으로 내 집 마련했다고 할게요. 비조정대상지역에선 3채까지 취득세 중과 없이 매수할 수 있어요. 그러니까 취득세 절세를 위해선 비조정에 첫 집을 마련하는 게 좋아요.

그래서 조정이 많이 풀린 건 취득세 측면에서 긍정적이에요. 조정지역에 집을 한 채 가지고 있는 사람들도 이번에 조정에서 풀린 비조정 지역에 매수를 할 수 있어요. 부산 이외에도 광주, 울산 남구, 대구 수성구, 창원 성산구 등 서울을 제외한 지방 A급 도시들이 조정대상에서 해제되면서 관심을 받을 수 있어요. 예를 들어 서울에 똘똘한 한 채를 가지고 있던 서울러가 부산에 똘똘한 한 채를 추가 매수해도 취득세 중과를 맞지 않는 거예요. 부산이 조정일 때 집을 매수한 사람이 부산에 추가 매수해도 취득세가 1%예요.

② 1세대 1주택 비과세

비조정, 실거주 의무 없음🙅

서울러들에게 더 중요한 점은 실거주 요건이에요. 서울러가 부산에 집을 사고 실거주를 하지 않아도 비과세 혜택을 받을 수 있어요. 조정지역에 1채를 보유하고, 조정지역에 또 1채를 매수하면 반드시 실거주해야 해요. 하지만 조정지역에 1채를 보유 중인데 비조정지역에 추가로 1채를 더 매수하면 실거주하지 않아도 돼요.

지난 6월말 규제 완화 때는 지방 주요 도시들이 다 빠져서 큰 효과가 없었어요. 하지만 이번에는 지방 핵심 지역들이 다 완화가 되면서 서울러 뿐만 아니라 타지역에 있는 사람들도 관심을 가질 수 있어요. 지금 남은 지방의 조정대상지역은 세종뿐이기 때문에 서울러가 세종에 집을 사면 실거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있어요.

③ 양도세 중과

비조정, 다주택자 중과 없음

그다음이 양도세인데요. 조정대상지역에선 집을 함부로 팔 수가 없어요. 다주택자 중과를 맞기 때문인데요. 기존 2주택자가 집을 팔면요. 기본 세율에 20%p를 중과하고요. 3주택자가 집을 팔면 30%p의 추가 세율이 붙어요. 여기에 장기보유특별공제까지 배제돼요.

사실 양도세가 무서운 건 맞는데요. 내년 6월까지 일시적으로 중과를 유예해주고 있어요. 그런데도 시장에 나온 다주택자 매물이 많진 않아요. 내년까지 시간 여유가 있기 때문이기도 하지만, 굳이 급매로 팔 이유가 없기 때문이기도 해요.

④ 규제 지역 공통 대출 규제

주담대로 주택 매입 금지

이제는 대출 규제인데요. 대출 규제는 투기과열지구가 좀 더 빡센 편이에요. 사실 LTV(주택담보비율)나 DTI(총부채상환비율)의 큰 차이는 안 나고요. 투기과열지구든 조정대상지역이든 규제 지역이면 공통으로 받는 대출 규제가 있어요. 첫째, 주택 구입 시 실거주 목적 이외의 주담대가 금지돼요. 대출을 받아서 집을 사면 반드시 실거주를 해야 하는 거예요. 이게 참 깝깝하죠. 서울러가 지방 조정대상지역에 대출을 받아 집을 사면 내려가서 살아야 하는 거예요.

하지만 규제 지역에서 해제되면 기존 주택자가 주담대를 받아서 실거주를 하지 않고 집을 살 수 있어요. 예를 들어 부산러가 기존 집이 있다면 이 집을 담보로 대출 받아 재개발, 재건축 입주권을 살 수도 있는 거예요.

둘째, 중도금 대출 발급 요건 강화예요. 이건 분양권 매수 시에 중요하게 작용하는데요. 규제 지역의 분양권을 매수하면 세대당 1건만 보증을 받을 수 있어요. 만약 투기과열지구든 조정대상지역이든 규제를 받는 곳의 분양권을 매수했다면 추가적인 분양권 매수가 불가능한 거예요. 하지만 규제에서 풀리면 중도금 대출 제한도 풀리기 때문에 분양권 매수에도 유리해질 수 있어요.

셋째, 법인도 제한을 받는데요. 규제 지역에선 주택 매매나 임대사업자 업종으로 등록된 법인만 주택 매수 시 담보 대출을 받을 수 있어요. 예를 들어 주택 매매나 임대사업자 업종이 안 된 어썸인 같은 법인이 조정대상 지역에서 주택을 매수한다면 대출이 안 나온다는 거예요. 하지만 규제 지역이 아닌 지역에선 일반 법인도 대출을 받을 수 있어요.

⑤ 규제지역 공통 청약 규제

재당첨 및 전매 제한

청약도 공통으로 받는 규제가 있는데요. 1. 재당첨 제한 2. 1순위 자격 요건 강화 3. 해당 지역 거주자 우선 공급 4. 전매 제한 등이에요. 반대로 규제가 풀리면 이들 제한이 없어지는 건데요. 전매 제한도 없고, 세대원도 1순위 청약이 가능해지고, 재당첨 제한도 풀려요. 청약 받기가 엄청 편해지는 거예요

게다가 요즘 청약 시장이 꽁꽁 얼어붙었는데요. 예전에 비해 청약자 수가 70% 급감했어요. 거래 건수가 10분의 1로 줄었는데 청약 시장이라도 멀쩡할 수는 없어요. 우량 입지의 알짜 단지들도 미분양이 나오는 시장이라 청약에도 관심을 가질 만해요.

⑥ 정비사업 규제

조합원 지위 양도 제한

끝으로 정비사업인데요. 이 경우도 조정 대상 지역보단 투기 과열 지구의 규제가 더 빡세요. 일단 재건축 사업 조합원당 재건축 주택 공급 수 제한이 1채인 건 동일해요. 재건축 대상 지역에 집을 여러 채 소유를 하고 있더라도 한 명이 받을 수 있는 주택은 1채에 불과하다는 거예요. 그러니까 한 재건축 지역에 여러 채 사놓지 말라는 거예요.

투기 과열 지구에는 조합원 지위에 대한 제한이 추가로 붙어요. 재건축 사업은요. 조합 설립 이후 소유권 이전 등기 시까지 조합원 지위 양도가 제한되고요. 재개발 사업은요. 관리 처분 계획인가 이후 소유권 이전 등기까지 조합원 지위 양도가 제한돼요.

이 부분은 워낙 복잡해서 놓치기 쉬운 부분인데요. 예를 들어 인천 구도심 재개발 투자를 한다고 할게요. 재건축은 조합 설립 인가 후, 재개발은 관처 이후 조합원 지위 양도가 안 돼요. 그런데 성남 구도심 재개발 중에서도 투기 과열 지구가 아닌 중원구는 이런 제한을 받지 않아요. 재건축, 재개발 투자를 할 때는 조정 대상 지역 여부가 아니라, 투기 과열 지구 여부를 더 꼼꼼하게 따져봐야 해요.

🎯 규제 완화 그후...

수혜지는 어디?

최대 수혜는 부산

2년 전 그때 그곳

올랐을까? 떨어졌을까?

그럼 이제 앞으로 시장이 어떻게 달라질지를 알아봐야겠죠? 오랜만에 지방 시장을 한번 둘러볼게요. 지난 2년 동안 어썸이가 발품을 팔았던 지방 도시들의 실제 가격 변화를 추적해 볼 거예요.

먼저 이번 규제 지역 완화의 최대 수혜지로 꼽히는 부산으로 가볼게요. 어썸이가 부산 발품을 다녀온 건 2020년 12월인데요. 그때 부산이 한창 핫해서 조정대상지역으로 막 지정되던 때였어요. 부산 발품의 코스는 해운대구에서 출발해서 기장군을 찍고, 강서구와 연제구까지 돌았어요. (50회 레터 : 부산 조정이 뭔가요?) 그때도 하루 종일 밥도 안 먹고 강행군을 했던 기억이 있는데요. 그때 그 단지들은 어떻게 됐을까요?

해운대힐스테이트위브

전용 98제곱미터 4억 상승📈

해운대구에선 해운대힐스테이트위브를 가장 먼저 봤는데요. 지하철이 없어 교통이 불편한 건 있지만 대단지에 바다뷰가 특징이었어요. 2000세대가 넘는 대단지인데 평형이 상당히 많아서 가격 비교가 쉽지는 않은데요. 가장 거래가 많고 국평이라고 할 수 있는 전용 98제곱미터의 가격을 보면요. 2020년 11월 31층의 실거래가가 7.5억 원이었어요. 2021년 최고가는 12층 11.8억 원이에요. 그러니까 조정대상지역으로 지정 이후 최대 4억 원까지 오른 거예요. 2022년엔 거래가 많지 않았는데요. 4월에 2층이 8억 원, 22층이 12억 원에 거래됐어요.

가장 활발하게 거래가 되는 평형은 전용 105제곱미터인데요. 지난 8월 실거래가가 10.5억 원이고, 2021년 7월 실거래가가 9억 원이에요. 2020년 11월 105제곱미터의 실거래가는 9.2억 원이에요. 결국 해운대의 대장 아파트는 거래가 없을 뿐 가격이 급락한 건 아니에요.

📍해운대힐스테이트위브 전용 98제곱미터

2020년 11월 : 31층 실거래가 7.5억 원
2021년 최고가 : 12층 11.8억 원
2022년 : 2층 8억 원, 22층 12억 원

📍해운대힐스테이트위브 전용 105제곱미터

2020년 11월 : 9.2억 원
2021년 7월 : 9억 원
2022년 8월 : 10.5억 원

연제구 센텀리버SK뷰

떨어져도 2년전보다 높음

호옥시 다른 곳들의 집값은 떨어졌을 수 있어서 살펴봤는데요. 연제구 센텀리버SK뷰 전용 84제곱미터는 2020년 당시 전용 84제곱미터 6억 원 급매가 있었는데요. 지난 6월 실거래가는 6.8억 원이에요. 작년에 7.6억 원까지 올랐다가 다시 떨어졌지만 2020년 급매 수준보다는 높다는 걸 알 수 있어요.

해운대두산위브더제니스

8월 최고가 갱신

지난 8월 부산 해운대구의 신고가 거래를 보면요. 해운대두산위브더제니스 전용 127제곱미터가 20.5억 원으로 신고가를 찍었어요. 직전 최고가는 18.2억 원인데요. 2.3억 원 오른 가격이에요. 두산위브더제니스야 말이 필요없는 부산의 대장이죠!

여기에 엘시티 전용 186제곱미터도 신고가를 찍었는데요. 이전 거래가 보다 4.5억 원 오른 48억 원이에요. 2019년 신축된 엘시티는 부산의 최고급 주상복합인데요. 이렇게 볼 때 부산은 조정대상지역 규제에도 입지가 좋은 해수동(해운대구, 수영구, 동래구)을 중심으로 상승해 왔다는 걸 알 수 있어요.

울산도 수혜

한때는 뜨거운 감자🥔

공급 부족 23년 해소 예상

울산도 수혜 시장으로 꼽을 수 있어요. 울산 발품은 2020년 11월에 다녀왔는데요.(레터 48회: 갭 3천을 울산 투자하기) 그때 당시 울산이 완전 뜨거운 감자였어요. 호재도 없는 울산이 왜 올랐냐를 두고 갑론을박이 있었는데요.

결론은 입주 물량이 없기 때문이었어요. 지난 2014년부터 울산에는 수요 대비 공급 물량이 더 많았어요. 그러다 보니 가격 상승이 힘든 구조였는데요. 2020년부터 입주 물량이 직전 연도 대비 절반 이상 줄었어요. 2021년에는 수요량인 5600채 대비 5분의 1 수준인 1400채에 불과했어요. 2022년 역시 수요 대비 물량이 부족했고요. 2023년에 가서야 공급 부족이 해소돼요.

울산 대장 신정동 문수로아이파크

2억 떨어져도 사실상 3억 상승😮

울산 시장의 바로미터는 남구 신정동 문수로 아이파크인데요. 이 단지는 학군, 교통 등 종합 점수가 높아 울산의 대장을 유지하고 있어요. 문수로아이파크2차 전용 84제곱미터의 지난 4월 실거래가는 10.4억 원이에요. 2021년 최고가 11.9억 원까지 찍었던 곳인데요. 2억 원 가까이 하락한 셈이에요. 하지만 2019년 가격을 보면 떨어졌다고 하기가 애매한데요. 이때 가격이 6~7억 원대였어요. 2020년 몇 달 만에 3억 원 이상이 껑충 뛴 건데요. 집값이 떨어졌다고는 하지만 2019년 수준으로 떨어지진 않은 거예요.

양주 옥정신도시

2020년 옥정신도시 급등에

양주 전체 조정대상으로

양주시는 옥정신도시 때문에 전체가 조정대상지역으로 묶이면서 피해를 봤어요. 사실 양주시에서 가격이 오른 곳은 옥정신도시인데요. 2020년 경기도권이 하나둘 조정대상지역으로 지정이 되면서 그동안 안 올랐던 옥정신도시가 급등하기 시작했어요.

어썸이가 옥정신도시에 간 건 2020년 12월이에요. 이때 김포가 조정대상지역으로 묶이고 난 직후였는데요. 당시 레터에서 김포 vs. 옥정을 비교했어요. 그때 당시 조사했던 양주 옥정신도시의 시세를 보면요. 전용 84제곱미터가 5억 원 이하인 물건을 찾기가 쉽지 않았어요. 급매로 나왔던 물건이 e편한세상옥정더퍼스트 전용 84제곱미터인데요. 4.8억 원이었어요.

📍2020년말 옥정 신도시 실거래가

양주옥정대방노블랜드 : 84제곱미터 6.8억
e편한세상옥정에듀써밋 : 74제곱미터 5.5억
e편한세상옥어반센트럴 : 84제곱미터 6억
e편한세상옥정더퍼스트 : 84제곱미터 5억

옥정더퍼스트 전용 84제곱 5.15억

2020년 급매보다 하락

최근 시세를 보면요. 옥정더퍼스트 전용 84제곱미터가 4억원 초반에서 후반대까지 거래되고 있어요. 그러니까 2020년 말 급매 가격보다도 떨어지긴 한 거예요. 대장인 노블랜드는 올해 거래가 거의 없었는데요. 전용 84제곱미터가 5.15억 원에 거래됐어요. 2021년 최고가는 6.7억 원이에요.

📍[어썸 포인트] 옥정 신도시 가격은 왜 떨어졌을까?

지방 대도시 부산, 울산 등의 대장 아파트는 2020년 가격 대비 높은 가격을 유지하고 있어요. 최근 가격이 빠지긴 했지만 2년 전 가격으로 돌아가진 않은 거예요. 하지만 옥정 신도시는 지난해 고점 대비 1억 원 정도가 하락했어요. 옥정 신도시는 인프라가 잘 갖춰진 편이지만 서울에서 상당히 먼 거리예요. 이곳이 올랐던 이유는 향후 뚫리게 되는 7호선 연장선 덕분인데요. 개통 기대감이 너무 빨리 선반영된 측면이 있어요.

경기 북부권의 가장 큰 약점은 번듯한 대기업이 없다는 점인데요. 이 점이 해결되지 않는 이상 지금처럼 시장 침체가 오면 흔들릴 수밖에 없는 입지라는 걸 알 수 있어요.

동두천시

송내 주공 2단지

2년 전 가격으로 회귀

이번에 조정대상지역으로 해제된 동두천이에요. 이곳 역시 지난 2020년 12월에 다녀왔는데요.(동두천..드뎌 동틀까?) 이렇게 지난 발품지들을 리뷰하다 보니 새록새록 그때 추억이 떠오르네요. 2020년 12월은 정말 바쁘게 돌아다녔던 거 같아요.

당시 동두천에도 갭 투자자들이 대거 진입하면서 매물이 실종됐었어요. 가장 인기가 있었던 단지는 송내 주공 2단지였는데요. 지행역 초역세권에 초등학교와 상권 인프라까지도 가까워서 대장 단지로 통했어요. 2020년 12월 송내 주공의 전용 51제곱미터와 59제곱미터의 시세는 각각 1.3억 원, 1.8억 원이었어요. 최근 실거래가를 보면요. 전용 51제곱미터가 1.9억~2.1억 원에 거래됐어요. 하지만 작년 최고가 2.7억 원에 비해선 8000만 원 정도가 떨어진 거예요. 그러니까 2020년 말부터 급등해서 2021년 최고점을 찍고 다시 2년 전 가격대로 내려온 거예요.

부영 6단지 & 지행 주공 2단지

가격 하락 없이 상승

동두천에서 두 곳의 아파트 단지를 더 봤는데요. 부영 6단지와 지행 주공 2단지예요. 당시 부영 6단지에 급매로 갭 1500만 원에 잡을 수 있는 물건이 있었는데 아깝게 놓쳤던 기억이 나요. 당시 전용 49제곱미터(단일평형) 가격이 1억 200만 원이었는데요. 최근 시세는 1.9억 원이에요. 그때 급매를 잡았다면 지금 시장에서도 8000만 원 정도의 시세차익을 볼 수 있는 거예요. 지행 주공 2단지는 계약금까지 걸었다가 배액배상을 당했었는데요. 이곳도 약 7000만 원 정도가 올랐어요.

안성

계약파기 급증했던 지역

2년 간 시세 차익 1억

돌이켜보면 2021년 초는 좋지 않은 기억들이 있어요. 동두천을 포함한 3곳에서 배액배상을 당했는데요. 그중 한 곳이 안성이에요. 안성은 2021년 신년 기획 <찐고수의 거꾸로 투자법>을 하면서 처음으로 간 곳인데요. 마침 안성 대덕면이 조정대상지역에서 해제가 됐어요. 중앙대 안성캠퍼스 맞은편의 롯데캐슬 아파트를 갔는데요. 그때만해도 가격이 뛰기 전이라 현지인들도 거의 포기를 한 듯한 분위기였어요. 입주 이후 분양가에서 거의 오르지 않았기 때문인데요. 서울에서 투자자가 가자 "잘 됐다"며 바로 계약서를 썼어요. 어썸이가 이 단지를 둘러보고 투자 결정을 하는데 한 시간도 안 걸렸던 거 같아요. 오후 5시반쯤 버스에서 내려고 한 시간 뒤 서울로 올라가는 버스를 끊었어요.

당시 시세를 보면 전용 59제곱미터가 1.5억 원, 전용 84제곱미터가 2.3억 원 정도였어요. 그런데 2021년 3월부터 가격이 급등하기 시작했어요. 잔금을 9월에 치기로 편의를 봐준 게 화근이에요. 어느 날 갑자기 일방적으로 계약 파기를 한다는 통보를 받았는데요. 어썸이가 바빠서 전화를 못 받자 "왜 전화를 피하냐"며 고래고래 소리를 질렀어요. 배액배상을 받고 계약을 끝내긴 했는데 여전히 안 좋은 이미지로 남아 있어요. 이 단지의 2021년 실거래가를 보면 계약 파기 신고가 많이 돼 있어요.

올해 시세를 보면 전용 59제곱미터가 2.6억 원, 84제곱미터가 3.9억 원에 거래됐어요. 2년 전 시세 대비 1억 원이 오른 수준이에요. 하지만 2021년초에 판 사람보단 시세차익은 이때 매수한 사람들이 봤다고 할 수 있어요.

평택

한때는 2억 시세차익도!

59제곱미터 갭 1.5억

평택도 배액배상의 추억(?)이 있는 곳이에요. 평택은 부산 레터에 같이 보내드렸던 내용인데요. 당시 평택 동문굿모닝힐맘시티 무순위 줍줍이 있었어요. 아쉽게도 무순위 청약 당첨에는 실패했지만 맞은편 평택센트럴자이의 급매를 잡았어요. 전용 59제곱미터였는데요. 당시 가격이 3억 원이었어요. 7000세대가 넘는 대단지에 자이 타운인데 전용 59제곱미터가 3억 원대인 건 상대적으로 저렴하다고 느껴졌어요. 그런데 이곳도 집주인이 변해서 배액배상을 당했어요.

2021년 최고가는 5.2억 원인데요. 만약에 이때 배액 배상을 당하지 않고 단타로 2억 원의 시세차익을 내고 팔았다면 다주택자 중과 등을 고려해도 5000만 원 정도의 시세차익을 냈을 듯해요. 그런데 문제는 올해 거래가 아예 전멸되면서 최근 실거래가를 보면 전용 59제곱미터가 3.9억 원까지 떨어졌다는 거예요. 최근 전용 59제곱미터의 전세가를 보면 2.4억 원인데요. 갭 차이가 1.5억 원으로 줄어들었다는 걸 알 수 있어요.

📍[어썸 포인트] 아직도 아쉬운 동문굿모닝힐맘시티

당시 평택에 갔던 이유는 무순위 줍줍을 위해서였는데요. 당시 전용 59제곱미터 분양가가 2.4~2.5억 원이었어요. 현장 취재를 해보니 최소 2.1억 원에 나갈 수 있을 듯했는데요. 입주장 초기 전세가가 2.3억 원이었어요. 지난해 최고가는 4.3억 원이에요. 단기 차익에 대한 세금을 내더라도 매도를 했다면 최소 1억 원 이상의 시세차익을 낼 수 있었어요.

🏠 어썸 부동산 늬우스

🚦 종부세 교통정리 완료

지방 3억 미만 종부세 배제

지난 16일 정부는 종합부동산세(종부세) 시행령을 통해 종부세 산정 시 공시가격이 3억 원 이하이며, 지역 요건을 충족(수도권 및 광역시 제외)하는 1채에 대해 1가구 1주택자 판정 시 주택 수에서 제외해주기로 했어요.

상속 주택 5년 간 1주택

저가 주택 기간 제한 없음🙅‍♀️

또한 상속 주택에 대해서도 명확한 기준을 정립했는데요. 상속 주택은 주택 수 제한 없이 몇 채를 상속받더라도 1가구 1주택 지위를 5년간 유지할 수 있고, 저가 주택(수도권 공시가 6억원·비수도권 3억원)을 상속받았다면 기간 제한 없이 1가구 1주택자로 인정받을 수 있어요.

대상자 3만 5000명

1.2~6% → 0.6~3% 세율 인하

이번 개정안으로 1주택자로 인정될 시 기존 중과세율 1.2~6%에서 기본세율 0.6~3%로 세율이 인하돼요. 또한 공제금액도 6억원에서 11억원으로 올라가며, 최대 80%로 고령·장기보유 특별공제를 받을 수 있어요. 과세 당국은 공시가 3억원 이하 지방 저가 주택 보유자 3만 5000명에게 안내문을 발송했어요. 대상자는 이달 말까지 홈택스나 서면을 통해 신청하면 돼요.

🏠 재건축 대어 둔촌주공

인당 2억 7000만 원 추가 부담

지난 4월 중순 이후 5개월 이상 공사가 중단된 서울 강동구 둔촌주공 조합원들이 처음 예상했던 것보다 1조원이 넘는 공사비를 추가로 부담할 처지에 놓였어요. 원인은 공사 중단으로 인한 건설사들의 손실에 원자재 값 급등까지 겹치며 공사비가 치솟았기 때문이에요.

공사 도급 금액

1조 1300억 원 증액 요구

둔촌주공 시공사업단은 9월 초 조합 측에 공사 도급 금액을 기존 대비 1조 1300억 원 증액한 4조 3600억 원으로 진행해 달라는 의견서를 보냈어요. 명분은 착공 이후 원자잿값이 올랐고, 공사가 중단된 기간에도 타워크레인 등 주요 장비와 현장 필수 인력을 유지하느라 비용이 발생했기 때문이라고 해요.

기존 2배 이상 수준

1인당 2억 7000만 원 부담

이번 증액안은 조합과 시공사업단이 지난 8월 극적으로 합의했던 기존 공사비 증액안인 5600억 원의 2배가 넘는 수준이에요. 만약 해당안이 받아들여진다면 최초 대비 늘어나는 총 공사비는 1조 6900억 원으로, 6100여명의 조합원은 1인당 2억 7000만 원 가량의 비용을 부담해야해요.

📢 청년·신혼부부 매입임대주택

4630세대 12월 말 입주 가능

22일부터 전국 16개 시·도에서 청년·신혼부부 매입임대주택 3차 입주자 모집을 시작했어요. 올해 청년･신혼부부 매입임대주택은 약 2만 가구를 모집할 예정이에요. 그리고 이번 3차 모집은 청년 2119가구, 신혼부부 2511가구로 총 4630가구 규모인데요. 3차 모집 지원 시 12월 말에 입주할 수 있어요.

청년 매입임대주택

시세 40~50%에 최대 6년 거주

청년 매입임대주택은 시세의 40~50% 수준의 임대료에 풀옵션(에어컨·냉장고·세탁기 등)으로 공급하여 최대 6년간 거주할 수 있게 해주는 제도에요. 무주택자인 미혼청년(19세~39세) 대상으로 소득수준에 따라 입주 순위를 결정하고 있는데요. 구체적인 자격 요건은 LH 청약센터 누리집에 게시된 공고문을 통해 확인할 수 있어요.

신혼부부 매입임대주택

시세 30~80%까지 다양한 주거 유형

신혼부부 매입임대주택은 다가구 주택 등에서 시세 30~40%로 거주할 수 있는 Ⅰ유형(1541가구)과, 아파트·오피스텔 등에서 시세 60~80%로 거주할 수 있는 Ⅱ유형(970가구)으로 나뉘어 공급돼요. 신청자격은 결혼 7년 이내의 신혼부부와 예비신혼부부, 그리고 만 6세 이하 자녀를 양육하는 가구 및 일반 혼인가구(신혼Ⅱ)에요.

🔎 콜라보 특강 수요조사 : 10월초 어썸이와 라일리가 공동 집필한 <주식으로 짠테크하라> 책이 출간 예정입니다. 2년 만에 나오는 어썸이의 신간 출판을 맞아 오프라인 특강을 기획 중인데요. 이번에는 초대 게스트로 지방 부동산 소액 투자 전문인 '건희아빠'님을 모시려고 합니다. 특강을 기획하기 전에 수요 조사 먼저 하려고 하는데요. 초대 게스트도 계시기 유료 특강비(5만 원)을 받을 예정입니다. 원하는 날짜와 시간 등을 알려주시면 적극 반영하도록 하겠습니다!! 건희아빠님이 궁금하신 분은 아래 인터뷰 영상 참고해 주세요 :)

콜라보 특강 참석 투표

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