💥 개인 임대사업자 수가 역대 처음으로 줄어들었어요!

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개인 임대사업자 수가 역대 처음으로 줄어들었어요! 10만명씩 늘어나다가 지난해 최초로 줄어든 이유는?

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 개인 임대사업자 수가 통계 작성을 시작한 이후 처음으로 줄어들었다는 사실에 대해서 안내해드리겠습니다.

금리 인상과 부동산 시장 침체 등의 요인이 한데 겹치면서 임대업계 또한 어려움에 처했다는 게 전문가들의 분석인데요.

👉 개인 임대사업자 수가 처음으로 줄어들었어요

국세청 국세통계에 다르면 지난해 10월 기준 개인 임대사업자의 수는 237만9000명으로 1년 전과 비교해 2170명이 줄어들었는데요.

개인 임대사업자 수가 줄어들 건 2017년에 임대사업을 포함한 14개 업태별 사업자 통계가 집계되기 시작한 이후로 처음입니다.

통계 작성 이후 매년 10만명 이상씩 큰 폭의 증가세를 보이던 개인 임대사업자 수가 2022년에는 그 증가폭이 6만5000명으로 줄어든 데 이어 지난해에는 그 수가 처음으로 감소한 것이죠.

여기서 말하는 개인 임대사업자는 세무서에 임대업으로 등록한 개인사업자를 말합니다. 세제 혜택 등을 위해 시∙군∙구에 별도로 등록하는 등록임대사업자(일명 주임사)를 말하는 게 아니고요. 개인 임대사업자가 등록임대사업자 보다 훨씬 더 큰 범주의 분류라고 이해하시면 됩니다.

👉 법인 임대사업자 증가폭도 감소했어요

광업(광물 채굴업) 등 일부 사양 업종을 제외하고, 사업자 수는 경제 규모 성장에 따라 늘어나는 게 일반적이기 때문에 이번에 이렇게 개인 임대사업자 수가 줄어든 건 이례적이라는 게 전문가들의 평가인데요.

법인 임대사업자의 경우에도 전체 숫자가 감소하지는 않았지만 증가폭이 감소하는 모습을 나타냈습니다. 법인 임대사업자는 2017년 이후 매년 3000곳 이상 증가해왔는데요.

지난해에는 증가폭이 2171곳에 그치며 처음으로 3000곳을 밑돌았습니다. 2023년 10월 기준 법인 임대사업자의 수는 6만2340곳에 달하고요.

👉 여러 악재가 동시에 겹쳤어요

부동산 전문가들은 개인 임대사업자 수가 줄어든 주요 요인으로 2022년부터 본격화된 금리 인상으로 인한 자금 조달 비용 증가, 부동산 경기 침체 등의 요인을 꼽고 있는데요.

이와 함께 지난 정부에서 수년 동안 이뤄졌던 등록임대사업자에 대한 규제 강화, 세제 혜택 축소 등도 개인 임대사업자 수의 감소를 이끈 요인으로 분석되고 있습니다.

👉 등록임대사업자에 규제가 강화돼왔어요

지난 정부에서는 집값이 본격적으로 상승세를 탄 2018년에 등록임대사업자에 대한 소득세 중과 및 종합부동산세 배제 혜택을 축소했는데요.

이어 2019년에는 1세대 1주택 비과세 혜택을 축소하고, 규제지역 거주 요건도 신설했습니다. 2020년엔 단기 등록임대주택의 의무 기간을 종료해 사실상 단기 등록임대를 폐지했고, 등록임대사업자의 임대 보증보험 가입도 의무화했죠.

이처럼 등록임대사업자에 대한 규제는 강화된 반면, 세제 혜택은 줄어들면서 등록임대사업자에서 이탈하는 임대인의 수는 크게 늘어났는데요.

👉 등록임대주택 수가 5년 동안 68만 가구 줄어들었어요

국토교통부에 따르면 2018년에 212만 가구에 달했던 전국 등록임대주택은 2020년에는 153만 가구, 2021년에는 152만 가구, 그리고 2022년에는 144만 가구로 감소했습니다.

5년 사이에 수량이 68만 가구나 줄어든 것이죠. 이처럼 등록임대사업자의 수가 감소한 것도 전체 개인 임대사업자 수가 줄어드는 데 큰 영향을 미쳤다는 게 전문가들의 설명입니다.

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👨‍⚖️ 헌법재판소가 '계약갱신청구권'과 '전월세상한제'에 대해 합헌 결정내렸어요! 계속해서 적용됩니다!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 헌법재판소가 주택임대차보호법에서 규정한 ‘계약갱신 청구권’과 ‘전월세 상한제’에 대해 합헌(헌법에 부합함) 결정을 내렸다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

계약갱신 청구권과 전월세 상한제가 헌법에 위배되지 않는다는 헌법재판소의 판단이 나온 만큼 국회에서 해당 법 조항을 개정하거나 폐지하지 않는 한 두 규정은 앞으로도 계속해서 적용됩니다.

👉 2020년에 법 개정으로 도입·시행됐어요

헌법재판소는 2월 28일 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 청구권)과 제7조의 제2항(전월세 상한제) 등에 대한 헌법소원에 대해 재판관 전원 일치 의견으로 기각 결정을 내렸는데요. 헌법재판소 재판관 9명 모두가 해당 법 규정이 헌법에 부합한다고 판단했다는 뜻입니다.

계약갱신 청구권과 전월세 상한제는 전월세 신고제(주택 임대차 계약 신고제)와 함께 ‘임대차 3법’으로 불리는 규정인데요. 전임 정권 시절인 2020년 7월에 국회에서 주택임대차보호법을 개정하면서 새롭게 마련된 규정들입니다.

👉 세입자는 2년 더 계약 연장할 수 있고, 임대료는 5% 이내로만 인상할 수 있어요

계약갱신 청구권은 임차인에게 계약기간 중 1회에 한해 임대차 계약에 대한 갱신 권한을 주는 규정인데요.

임대인은 법에서 규정한 특별한 사유(임대인의 실거주, 임차인의 차임 미납 등)가 없는 이상 임차인의 청구대로 계약을 갱신해야만 하죠. 이로 인해 한 번 임대차 계약을 체결하면 기본 임대차 기간이 사실상 4년(첫 계약 2년 + 갱신계약 2년)이 되는 효과가 발생했고요.

전월세 상한제는 세입자의 계약갱신 청구권 사용에 따라 갱신되는 계약의 경우 임대료(보증금, 월세)를 기존 계약의 5% 이내에서만 올릴 수 있도록 정한 규정이고요.

계약갱신 청구권, 전월세 상한제에 대한 보다 자세한 설명과 임대인이 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있는 적법한 9가지 사유 등에 대한 내용은 아래 링크해 놓은 자리톡 매거진 글들을 통해서 확인하실 수 있습니다.

✅ 계약갱신청구는 이 9가지 사유로만 거절할 수 있어요!

👉 재산권 침해에 대한 반발이 컸었어요

계약갱신 청구권과 전월세 상한제는 법 개정과 동시에 즉각 시행된 것은 물론 시행 시점 이전에 이미 체결된 임대차 계약에 대해서도 전면적으로 적용됐는데요.

해당 규정이 마련되기 이전에 체결돼 진행 중이던 임대차 계약에도 계약갱신 청구권과 전월세 상한제를 일괄적으로 적용했다는 뜻입니다.

계약갱신 청구권과 전월세 상한제는 법 개정 단계부터 임대인들의 큰 반발을 불러왔는데요. 일부 임대인들은 이 두 가지 규정이 ‘헌법에서 보장하는 재산권 등을 침해하는 위헌 법률’이라며 2020년 10월에 헌법소원을 제기했습니다. 이번에 나온 판결이 이 헌법소원에 대한 헌법재판소의 결정이고요.

👉 이런 이유로 합헌이라고 판단했어요

헌법재판소는 계약갱신 청구권과 전월세 상한제가 헌법을 침해하지 않는다고 결정하며 그 근거에 대해 다음과 같이 설명했는데요.

“임차인 주거 안정 보장이라는 입법 목적이 정당하고 임차인의 주거 이동률을 낮추고 차임 상승을 제한함으로써 임차인의 주거 안정을 도모할 수 있다는 점에서 수단의 적합성도 인정된다”는 게 헌법재판소의 전반적인 판단입니다.

계약갱신 청구권에 대해서는 “계약갱신 요구 조항은 임대인의 사용·수익권을 전면적으로 제한하는 것은 아니다”라며 “임대인이 거절할 수 있는 사유를 규정해 기본권 제한을 완화하는 입법적 장치도 마련하고 있다”고 설명했습니다.

이어 전월세 상한제에 대해서는 “차임 증액의 범위를 제한하는 것은 계약갱신요구권 제도의 실효성 확보를 위한 불가피한 규제”라며 “(인상률 제한인) 20분의 1 (5%) 비율이 지나치게 낮다고 볼 수 없다”고 판시했습니다.

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