1. 지나고보니 보이네. 둔촌주공이 '혜자'였다.
불과 작년 연말 화제가 됐던 둔촌주공 국민평수 전용 84㎡ 분양가 기억하시나요. 13억원대였죠. 여기는 분양가상한제가 적용된 곳인데도, 대기 수요자들 사이에서 "너무 비싸다" "미달된다" 이런 얘기가 많았습니다. 결과는 어찌됐든 정부의 적극적인 규제완화로, 소형평수까지 다 완판됐고요.
다음달 초에 수도권 인기 분양단지를 꼽자면 e편한세상 용인역 플랫폼시티, 광명 재개발서 나오는 광명자이더샵포레나입니다. 이번에 모집공고가 나왔는데요. 이 두곳 기다리는 사람들 사이에서 '원성'이 자자합니다.
e편한세상 용인역 전용84㎡가 분양가가 10억~12억원대고요. 광명자이더샵포레나 같은 평수 분양가가 10억원입니다.
그래서 이번에 광명과 용인 분양가보고 이쪽 청약 눈여겨보던 분들은 '분양가 쇼크'라고 하는데요. 수도권 신축 아파트 32평(요즘은 34평, 전용 84㎡) 분양가 10억원, 이건 불과 2~3년 전만해도 상상도 못하던 일이죠. 요즘 그런데 서울이 아니고, 경기도 수도권에서도 분양가 10억 뜨는거 보고, 이제는 "아, 수도권 신축 30평대는 분양가 10억이 새로운 기준"이구나, 라고 생각하게 되는겁니다.
불과 2년전, 이때만해도(2021년), 예를 들어 수원, 실수요 인기 많은 경기도권에서 국민평수 분양가 5~6억 나와도 '비싸다'고 했었거든요.
2. 분양가 왜 올랐나
2-(1). 자재비, 인건비가 올랐다
도대체 분양가가 언제 이렇게 빨리 올랐냐는 거죠. 왜 이렇게 오른걸까요? 첫번째로 많이들 얘기하는게 진짜 공사비가 올랐다는겁니다. 김기원 리치고 대표가 매부리TV에서 (이달 인터뷰) 설명한 바에 따르면요.
"제가 얼마전에 건설사 분을 만났는데요. 지난 1년동안만 아파트를 짓는 원가가 1년사이 25%가 올랐다고 해요. 그러면 원가가 25%가 올랐으니까 분양가를 올려야하겠죠. 그런데 시장상황이 불안하잖아요. 그러니까 분양가를 (확) 올릴 수는 없겠죠. 즉 분양가와 원가의 갭(수익)이 줄어들겠죠. 그래서 공급을 많이 못하고 있다고 해요."
실제로 한국건설기술연구원 조사 결과 2015~2019년 17.3%였던 건설공사비지수 상승률은 2020년부터 지난 2월까지 28.6%로 증가했습니다.
그래서 요즘 기사보면 공사비 갈등 얘기 많이 나오죠. 시공사가 이가격으로는 공사 못한다고 하고, 조합은 공사비 인상 받아들일 수 없다고 맞서는 식이죠.
"땅값이 많이 올랐죠. 땅값 비쌀때 샀으니까, 거기다 공사비도 오르고…. 30%씩 (공사비) 올랐다고 하는데 건설사도 (분양해도) 힘들죠." (박원갑 KB국민은행 부동산전문위원)
2-(2). 분양가상한제가 없어졌다.
올해 분양시장의 또다른 특징은 바로 '분상제'가 사라진거죠. 정부가 올해 초에 민간택지 분양가상한제(분상제)를 해제했죠. 이 효력은 1월 5일 0시 이후 입주자모집 신청에 나서는 단지부터 나타났어요.
그래서 작년 연말에 분양한 둔촌주공은 분양가상한제가 적용돼서 전용 84㎡가 13억원에 분양을 했고요. 올해부터는 민간 청약은 분양가상한제 적용을 안받고 나오고 있죠.
분양가상한제는 정부가 분양가 심사를 통해 분양가를 눌러왔죠. 실제로 분양가심사 회의록을 보면요. 심사위원들이 주로 공사비를 지적 하면서 분양가를 자꾸 내려요. 건설사입장에서는 심사 받아야하니까, 회의에서 지적된 내용들 위주로 분양가를 깎죠. 그런데 이제는 이러한 분양가상한제가 없으니까, 분양가를 '누를' 요인이 사라진것입니다.
모집공고문을 살펴보면, 분양가 상한제가 적용안된 광명자이더샵포레나 84㎡는 대지비가 4억원대, 공사비가 5억~6억원대로 나와있어요.
역시나 분양가 상한제가 적용안된 e편한세상용인역플랫폼시티 84㎡는 최고가 분양가 12억원 기준, 대지비는 4억대인데 공사비가 7억후반대~ 8억가까이 됩니다.
그런데 분양가 상한제가 적용된, 둔촌주공(올림픽파크포레온)84㎡는 대지비가 7억후반~8억원대, 공사비가 4억후반에서 5억원대입니다.
역시 지난해 연말 분양한, 분양가 상한제가 적용된, 철산자이는 대지비는 4~5억원대고, 건축비가 4억~5억원대입니다.
대지비야 땅값이니까 입지에 따라서 차이가 나죠. 물론 공사비도 공법, 설계, 브랜드 등등에 따라서 차이가 나겠지요. 분명한 것은 작년 연말 분양한 단지에 비해 올해 분양한 단지가 공사비가 높게 나타나고 있다는 점입니다.
"자재값, 인건비가 많이 올랐죠. 그리고 분상제도 없잖아요. 작년만해도 정부가 분양가 내리라고 압박을 줬지만 요즘은 그런 역할을 하는 사람이 없어졌으니까 건설사 입장에서는 적어도 손해는 안봐야하니까 건설비를 그대로 받을 수밖에 없죠."(분양업계 관계자)
3. 고분양가로 청약 미달나면 건설사도 손해 아닌가요?
분양가가 오르면 청약 실수요자들이 외면할테고, 본청약 미달되면 건설사도 위험하겠지요. 청약을 통해 자금을 조달해야하는데 살 사람을 못구한거니까요.
그런데 요즘 분양 트렌드는 건설사가 무순위 청약, 선착순 청약까지 가서, 완판까지 기간이 좀 오래 걸리더라도 끝내 완판하거나, 70%까지는 털고 가는 방식으로 바뀌었다고 해요.
무순위 청약은 전국구에서 유주택자도 청약할 수 있게 규제완화가 됐죠. 그렇다보니 청약 대기 수요를 확 넓히는 효과가 있는데요. 실제로 이 덕분에 둔촌주공도 소형평수가 무순위 청약에서 완판됐고요.
"시행사,건설사가 손해보고 분양할 수는 없죠. 그렇더라도 무순위 청약이나 선착순 청약으로 가면 '피팔이'(전매제한 완화됐으니)나 전국 투자 수요자들이 (물량을) 받아줄 거로 보는거죠. 건설사입장에서는 청약이 흥행하면 좋지만, 더 중요한건 망하지 않을 정도로 분양 터는 것이죠. 청약 흥행 안되고, 무순위 가더라도 여튼 몇개월내 얼추 다 팔면 되는거에요."(분양업게 관계자)
4. 미분양 급증하면 분양가를 내릴 수밖에 없을텐데, 청약 기다릴까
청약 실수요자는 "혹시라도 기다리면 분양가가 내리지 않을까" 이런 생각으로 청약을 미룰 수 있어요. 특히 준공 후 미분양, 악성 미분양은 건설사 입장에서는 무조건 피하고 싶으니까, 할인 분양까지 해서라도 물량을 처분하니까요.
그런데 요즘 서울 청약은 본청약에서 마감되고, 본청약에서 예비당첨자 못채우더라도 무순위에서 완판되고, 화성 동탄, 청주 등 일자리 많은 지역에서 청약은 높은 경쟁률을 보이고 있죠.
이번에 나온 광명자이더샵포레나가 광명 재개발 1구역인데, 아직 2,4,5구역이 남았는데 이곳들은 뒤에 분양하는만큼 "여기서 분양가가 올랐으면 올랐지, 더 떨어지지는 않을것"이라는 전망이 지배적이에요.
이번에 청약을 기다리고 있다가 "나중에 더 싼데 나오면 신청해야지"라고 생각하신다면, 오히려 그 나중에 더 높은 분양가를 보고 '아, 이게 아닌데...'라고 후회하는 상황이 올수도 있다는 것이죠.
5. 분양가 상승이 부동산 시장에 미치는 영향은
앞서 설명드렸듯, 분양가 상승은 건설사 및 시행사나 실수요자 모두 탐탐치 않은 상황이죠. 실수요자들은 가격이 올라서 싫고, 건설사는 이 가격에 팔아도 이익이 줄어서 공급을 꺼리겠죠. 미분양이 날 수도 있고요. 워낙 시장 상황이 안좋다보니 '이럴바에 공급을 하지 말자' 이렇게 생각하겠지요. 실제로 그래서 공급 물량이 줄고 있어요.
"건설사 입장에서는 아파트를 공급하기 어려운 상황입니다. 2008년 이후에도 입주물량이 줄었지만 그때는 원자재 상승이 없었어요. 앞으로는 원자재 가격이 떨어지지 않는한 신규 공급이 부담스러운 상황입니다. 이렇게 되면 어떤 일이 벌어질까요? 3년 후부터는 공급이 거의 스톱이 될 것입니다. (자재값 상승)이게 22년 여름~가을부터 시작됐으니 25년 연말 정도서부터는 신규 공급이 상당히 줄어들 것입니다. 이러면 어떻게 될까요? 이러한 것들이 부동산 집값이 떨어지는, 하방의 압력을 막을 것이라고 봅니다...(중략)... 저는 (반등을) 25년을 중심으로 보고 있고, 혹시라도 그 전에 먼저 위기나 급락이 오면 24년 기회가 오고, 급락이 없고, 경기 침체가 없으면, 26년에 올 수도 있다고 봐요. 분명한 것은 부동산 시장에 상승장은 또 온다는 것이고요. 그때는 구축보다는 신축일 가능성이 높습니다."
(김기원 리치고 대표, 매부리TV 인터뷰 중)
정리하면, "이번 원자재 가격 상승으로 인한 분양가 상승과 공급 축소의 효과는, 3년뒤 입주물량 감소로 이어지고, 집값 하방의 압력을 막는 효과를 낼 것"이라는 설명입니다.
오늘도 레터 읽어주셔서 감사합니다.
진심을 다해
이선희 기자 올림 | 
