💌어썸인 레터 110회 (2021. 7. 19)
★부산에 무순위 줍줍 떴다! 1. 재건축 실거주 안 해도 됩니다 2. 도심복합 공공분양 추첨제 물량 UP 3. 내년 유엔사부지 오피스텔 분양 주목 부동산 폭락 징후? 대구에서 들려온 소식 "수성구 너마저…소형 청약 미달 속출" "미분양 늘고 '팔자' 많아진 대구…"공급과잉 원인" 최근 대구 부동산 시장이 심상치 않은데요. 서울과는 분위기가 완전 딴판이에요. 대구의 강남이라 불리는 수성구에서 미분양 사태가 발생했어요. 지난 14일 1순위 청약 마감한 대구 더샵 수성오클레어 50제곱미터에서 미달이 나온 거예요. 84제곱미터는 모집가구를 모두 채웠지만 전용 50제곱미터에선 1순위 당해와 기타지역이 각각 33가구, 17가구가 미달로나왔어요. 그뿐만이 아니에요. 미분양 물량도 급증하고 있는데요. 미분양 주택수가 한 달 새 32% 늘어나고 올해 들어서는 집을 '사자'는 사람보다 '팔자'는 사람이 많아지고 있어요. 서울 강남 뺨칠 정도로 핫했던 수성구 맞나요? 대구에 도대체 머선일이져?
다~ 이유가 있었구나! 일단 이번에 미달이 난 단지부터 볼게요. 수성더샵오클레어는 수성구에 있긴 하지만 입지가 살짝 떨어져요. 역세권은 아니고 지하철이 살짝 애매해요. 그리고 세대수가 303세대로 적은 편이에요. 또 한가지 특이점은 주변 아파트들이 대부분 대형 평형이라는 거예요. 대구 수성구 실거주들은 84제곱미터 이상 중대형을 원한다는 걸 알 수 있어요. 이번에 50제곱미터 20평형대가 미달이 났는데요. 특히 당해 1순위에서 미달이 더 많았어요. 이 말은 결국 대구 실수요자들에게 선택을 받지 못했다는 거예요. 전매제한으로 묶여있기 때문에 실수요가 아니면 들어오기가 쉽지 않은 상황이에요.
대구 수성구 실거주 "84제곱 이상 중대형 선호" 하지만 더욱 흥미로운 점은 분양가예요. 84제곱미터가 50제곱미터보다 4억 원 이상 비싸요. 그러면 당연히 50제곱미터가 훨씬 저렴하게 느껴지죠? 그런데 보다 딥하게 들어가보면 그게 아니에요. 수성더샵오클레어 84제곱미터의 가격이 7.8억~7.9억 원이에요. 그런데 수성구의 최고가 힐스테이트범어 84제곱미터의 가격이 16억 원인 거에 비하면 8억 원 정도가 저렴해요. 물론 입지 차이가 있어서 🍎 to 🍎 비교는 힘들어요. 그리고 수성더샵오클레어 50제곱미터의 분양가가 3.8억~3.9억 원인데요. 수성구 내에서 비슷한 평형인 51제곱미터가 최고가(범양아파트)로 5.1억 원이에요. 수성더샵오클레어와의 가격차가 1.2억 원 정도밖에 나지 않아요. 어떤가요? 얼핏 볼 때는 50제곱미터가 84제곱미터보다 4억 원이나 싸니까 우왕~~! 싸다!! 이렇게 생각할 수도 있지만 꼼꼼히 따져보니 오히려 84제곱미터가 저렴한 분양가라는 걸 알 수 있어요. 이번 미분양 사태를 통해 알 수 있는 건 두 가지예요. 첫째, 지난해 조정지역대상 지정 이후 대구 시장이 철저하게 실수요 시장으로 변하고 있구나! 둘째, 대구 수성구에선 소형 평형 아파트가 실수요로 인기가 없구나!예요. 👉어썸전략 : 1인 가구가 많은 서울에선 소형 아파트가 인기가 있을 수 있지만, 대구 수성구는 가족단위 거주가 더 많기 때문에 선호도가 떨어진다고 볼 수 있어요. 투자할 땐 지역별로 어떤 평형을 더 선호하는지에 대한 조사도 필요해요. 수요가 많은 평형을 매수해야 가격도 오르고 잘 팔리기 때문이에요.
3년간 대구 입주폭탄💣 "소나기는 피하고 보자" 그런데 말입니다. 이게 대구 수성구 미분양 사태의 결론일까요? 전부일까요? 시장에서 우려하는 건 미분양의 무덤이었던 과거의 흑역사가 재현되는 게 아닌가 싶은 거예요. 3년 전 어썸이는 대구 모 백화점에 특강을 갔었는데요. 그때는 대구 수성구가 "비싸지 않다"고 했었어요. 그때 당시 특강을 들으러 오셨던 분들이 다들 깜딱 놀라셨어요. 지금 수성구 부동산이 이렇게 올랐는데 안 비싸다고라고라? 그때 어썸이가 제시했던 근거는 당시 입주물량이었어요. 아파트 입주물량 전망은 3년 치 정도만 가능해요. 아파트를 분양해서 입주까지가 약 3년 정도가 걸렸기 때문이에요. 사실 그 이상은 정확하지가 않아요. 지난 2019년만 하더라도 대구지역은 입주물량(공급)이 부족했어요. 그런데 대구 부동산 시장이 핫해지자 건설사들이 분양 물량을 쏟아내기 시작했어요. 아파트지인에서 입주물량 통계치를 보고 눈이 휘둥그레질 정도였는데요. 2023년 입주물량 데이터가 마치 주식의 장대 양봉처럼 치솟아 있어요. 대구 수성구의 수요량은 약 2000채 정도인데, 공급은 6000채 이상 되는 거예요. 그러니까 수요 보다 공급이 3배 가까이 더 많은 상황이 벌어진 거예요. 물량 폭탄은 비단 수성구뿐만이 아닌데요. 향후 3년 간 대구 전체 분양 물량이 어마어마해요. 이 자료는 주택건설 광고대행업체 애드메이저가 발표한 2021년 상반기 대구경북 주택동향보고서를 참고 했는데요. 향후 3년간 대구 연평균 입주 물량은 1만 4275가구로, 올해부터 연평균을 초과하는 역대급 물량이 쏟아져요. 연도별로 볼게요. 올해(2021년) 1만 5904가구(연평균 1629가구 초과), 내년(2022년) 2만 935가구(6660가구 초과), 내후년(2023년) 3만 1965가구(1만 7690가구 초과)에 달해요. 향후 36개월 간 한 달에 5000채 이상 입주폭탄이 쏟아지는 시기가 있는데요. 1차 2021년 11월(5282가구), 2차 2022년 3월(5121가구), 3차 2023년 10월(7640가구) 등이에요. hoxy 대구러 열북이들은 미리 대비하셔야 할 것 같아요. 이렇게 입주폭탄이 쏟아지면 수성구가 아니라 갓성구라도 가격 하락은 불가피해요. 특히 대구 동구지역의 물량폭탄이 더 심각한 편이에요. 그러니 더 준비하셔야 할 거 같아요. 입지를 떠나 단기적으로 시장 가격에 영향을 주는 건 수요와 공급이라고 계속 강조했어요. 👉어썸전략 : 올해부터 3년간 대구 부동산 시장은 하락이 불가피해 보여요. 역발상으로 드뎌 대구 줍줍 타이밍이 왔다!고 생각할 수도 있어요. 하지만 조정이 시작되는 초반에 들어가는 건 자살골이에요. 대구의 바텀피싱(줍줍) 타이밍은 2023년이 가장 적절할 걸로 보여요.
3기 신도시 입주자모집공고문
공공분양주택 왔어요! 왔어! 3기 신도시 사전청약 입주자모집공고문이 나왔는데요. 7월 16일이에요. 그러니깐 이 날을 기준으로 무주택, 거주지 혼인, 자산 등 모든 조건이 결정돼요. 지난 레터에선 국토교통부 사전 발표 때 나온 추정치로 알려드렸는데요. 이번엔 아주 작심을 하고 입주자모집 공고문을 워드 바이 워드로 뽀개보도록 할게요. 아직 입주자 모집 공고문 해석이 익숙자 않은 열북이도 있을 테니 어썸이의 쪽집게 과외만 따라오세요. 공고문은 공공분양과 신혼희망타운이 따로 나왔는데요. 먼저 공공분양 입주자 공고문부터 보도록 할게요. 👉 공공분양 물량
👉 청약 신청 자격
인천계양 청약신청 "7월 16일 전까지 인천 살면 OK" 아마 사전청약을 노리고 해당지역으로 이사를 간 분들도 계실 거예요. 7월 16일 전에는 전입신고를 해주셔야 인정이 되는데요. 지역우선 거주기간이 다 달라서 확인을 해야 해요. 인천계양의 경우 공고일 현재 인천시 거주자이기만 하면 돼요. 딱히 거주기간 제한이 없는 거예요. 이거 무슨 개꿀이죠? 남양주진접2는 남양주러는 1년, 경기도러는 6개월이에요. 공고일 현재 거주지가 남양주시, 경기도로 된 열북이들은 일단 다 청약이 가능해요. 이미 거주 기간을 채웠다면 상관이 없고요. 만약 못 채웠다면 본청약까지 남양주러는 1년, 경기도러는 6개월을 채워야 해요. 성남복정1은 거주기간이 가장 긴데요. 2년을 채워야 해요. 공고일 현재 성남에 주소가 있더라도 2년을 채우지 않았다면 본청약 전까지 살아야 해요.
노부모, 생애최초 청약통장 2년 이상 일반공급은 1순위는 24개월, 24회 이상이에요. 적어도 2년 이상 청약통장에 가입했어야 청약에 도전해 볼 수 있다는거죠. 2순위는 청약통장만 있으면 신청이 가능하긴한데 2순위까지 갈 확률은 0%겠죠?
경기도러, 인천계양 청약 못함 그 다음으로 지역우선 물량이에요. 지역우선이 왜 중요한지는 다들 아시죠? 엄청 강조했어요. 해당지역 거주자들에게 우선 공급하면서 경쟁률이 쬐금이라도 낮아지기 때문이에요. 이 비율도 3곳이 각각 다 다른데요. 일단 인천계양과 남양주진접2는 대규모 택지개발지구이기 때문에 공급물량의 50%를 기타 수도권에 공급해요. 이 물량이 있기 때문에 서울러들이 청약신청을 할 수 있는 거예요. 안타깝게도 성남복정1은 대규모 택지개발지구가 아니기 때문에 기타 수도권에 50%를 배정할 의무가 없어요. 그래서 성남러들에게 100% 공급하는 거예요. 지역우선 공급도 인천과 남양주가 차이가 있는데요. 남양주진접2는 남양주러 30%, 경기도러 20%예요. 그런데 인천계양은 경기도러에겐 기회가 없어요. 인천러가 50%를 다 가져가는 거예요.
서울러 신청 가능 일반물량 인천계양 : 55세대 남양주진접2 : 67세대 지난 레터에서 특별공급 대상이 아닌 일반공급 물량이 상당히 적다고 콕 찍어서 얘기했어요. 구체적으로 다시 한번 살펴볼게요. 3곳에서 나오는 일반공급 물량은 378세대에 불과해요. 4000세대가 넘는 규모 중에서 실제로는 10%에도 못 미치는 물량이라는 걸 알 수 있어요. 구체적으로 볼게요. 인천계양은 총 110세대, 남양주진접2는 134세대, 성남복정1은 94세대에요. 이중 서울러가 청약 신청 가능한 물량은 인천계양 55세대, 남양주진접2 67세대 정도예요. 성남복정1은 성남러에게 100% 간다고 말씀드렸어요.
신혼부부 맞벌이, 월소득 723만까지 "우선공급 30% 대상" 그런데 특공에 한해 이 기준을 완화해 줬어요. 다자녀와 노부모부양의 소득기준을 120%로 높여줬는데요. 이 경우 월소득이 723만 원까지 껑충 뛰어요. 이 정도면 연봉 1억 원이 넘어가는 거죠. 그래서 연봉 1억 원 이상도 청약 가능해졌다고 뉴스가 그렇게 난 거예요. 생애최초는 기존대로 월소득 100%에게 70%를 우선 공급하고, 나머지 30%에 대한 소득 기준을 높여줬어요. 월평균의 130%인데요. 월소득 783만 원이에요. 신혼부부는 맞벌이 여부에 따라 기준을 더 세분화했는데요. 만약 맞벌이라면 월 723만 원까지 70% 우선공급 대상이에요. 부부가 합쳐서 한 달 수입이 723만 원 이하인 신혼부부라면 우선공급 대상에 해당이 되는 거예요. 나머지 30% 잔여공급도 소득 기준이 파격적으로 높아졌는데요. 무려 844만 원이에요. 그러니까 부부의 한 달 총소득이 844만 원 이하라면 신혼부부 특공에 신청할 수 있는 거예요. 이 정도까지 소득 기준을 높여주면 웬만한 신혼부부는 다 지원해 볼 수 있다는 거예요.
신혼희망타운 공급물량 총 1945가구 이제 신혼희망타운이에요. 공공분양과는 별개의 전형이기 때문에 입주자 공고문도 달라요. 물량을 먼저 볼게요. 어마어마하죠? 사전청약 공급호수가 1945가구예요. 거의 전체의 절반 가까이나 차지한다고 볼 수 있어요. 특히 알짜 입지에 물량이 많은데요. 성남복정1이 443가구로 가장 많아요. 46제곱미터가 51채(5.3억 원)이고, 55제곱미터가 총 392채예요. 입지가 더 좋은 A2의 분양가가 6.4억 원, A3의 분양가가 5.8억 원이에요. 그 다음으로 물량이 많은 곳은 위례신도시로 418채예요. 55제곱미터 단일평형이고, 분양가는 5.5억 원이에요. 성남복정1보다 위례의 분양가가 더 저렴한 건 찐으로 대박이죠? 분양가가 가장 저렴한 곳은 남양주 진접2에요. 총 물량도 439가구로 많은데요. 55제곱미터의 분양가가 3.1억~3.2억 원이에요. 인천계양의 분양가는 약 1000만 원 정도 더 비싼데요. 3.3억 원이고, 물량은 341가구에요. 의왕청계의 공급물량은 304가구인데요. 분양가는 4.8억 원 선이에요. 입지로 보면 위례, 복정1과 비슷하게 좋은 곳이라고 할 수 있어요.
맞벌이 월소득 844만까지 "신희타(신혼희망타운) 도전 가능" 그렇다면 누가 신혼부부냐? 이 조건은 신혼부부 특공과 동일한데요. 여러 번 반복했지만 한 번만 더 짚고 넘어갈게요. 혼인신고한 지 7년 이내면 되고요. 자녀가 6세 이하여도 가능해요. 그러니까 결혼한 지 7년이 지났더라도 늦둥이를 봐서 6세 이하면 신청 가능해요. 예비신혼부부도 7월 16일 이후 1년 동안 혼인신고를 할 예정이면 도전해볼 수 있어요. 이혼한 경우 자녀가 6세 이하라면 아빠 또는 엄마가 넣어볼 수 있어요. 소득기준은요. 특공 신혼부부와 비슷한 수준인데요. 외벌이일 경우 월소득 783만 원, 맞벌이일 경우 월소득 844만 원까지 가능해요.
서울 신혼부부, 위례 신희타 신청 OK "기타 수도권 209채 기회" 당해 지역 비율을 보면요. 성남복정1은 공공분양과 마찬가지로 성남러 100%에요. 성남에 적을 둔 신혼부부만 넣을 수 있어요. 안타깝게도 의왕청계2도 의왕러 100%인데요. 의왕에 사는 신혼부부만 신청 가능해요. 그나마 서울러와 경기러에게 숨통을 트여 준 곳이 위례인데요. (착한 위례!) 성남러 30%, 경기러 20%, 기타 수도권 50%이에요. 그러니까 서울에 있는 신혼부부도 위례에 넣어볼 수 있어요. 심지어 물량도 50%나 주기 때문에 209채의 기회가 있어요.
지역우선 거주기간은 인천계양, 남양주진접2, 성남복정1은 공공분양 조건과 동일해요. 그런데 공공분양이 없는 의왕청계2, 위례는 거주기간이 2년이에요. 위례의 경우 성남러뿐만 아니라 경기도러도 넣어볼 수 있는데 거주기간은 2년으로 동일해요.
무자녀, 저소득 우선 공급 GOGO 가구소득, 연속 거주기간, 청약통장 납입인정 횟수 등의 기준으로 보는데요. 가구소득이 422만 원 미만, 2년 이상 연속 거주, 24회 이상 통장 납입을 하면 3점 만점을 받아요. 이걸 다 충족시키는 신혼부부들이 엄청 많겠죠? 이 경우는 추첨을 통해 선발해요.
안타깝게도 잔여공급에는 미성년자녀 수가 포함이 되고, 무주택기간도 들어가요. 대신 소득 요건이 빠져요. 그러니까 어린 자녀가 있고 소득이 어느 정도 된다면 잔여공급을 노리는 게 더 유리하다고 할 수 있어요. 👣 어썸발품 인천 검단 vs. 계양 vs. 부천 대장
인천 검단, 계양, 부천 원주 하루에 돌기 지난주 남양주 진접2와 다산신도시, 위례신도시, 성남 복정1을 다녀왔어요. 많은 열북님들이 직접 발품을 판 어썸이의 열정이 대단하다며 엄지척👍 해주셨어요. 칭찬은 어썸이도 춤추게 하니깐요. 여세를 몰아 지난주에 돌지 못했던 인천과 부천 쪽도 돌아보기로 했어요. 사실 남양주 진접2 보다 인천 계양의 분양가가 살짝(약 1000만 원) 더 비싼 편이에요. 과연 인천 계양의 입지가 더 좋기 때문일까요? 이번 주에도 어썸이는 핀셋일정을 짰는데요. 앞으로 또다른 닉네임으로 '핀셋어썸'을 써야 할 거 같아요. 2기 신도시로 이제막 입주를 시작한 인천 검단, 3기 신도시 7월 분양 예정지인 인천 계양, 12월 분양 예정인 부천 대장신도시를 하루에 다 돌고 왔어요. 역시나 보람 뿜뿜하네요! 팔로미 오후 2:00 출발 이번 주는 저녁에 다른 일정이 있어 출발을 서둘렀어요. 인천까지 가야하니깐 말이에요. 지난해 인천 송도 모델하우스에 촬영차 다녀왔었는데요. 무려 1시간 반이나 걸려서 고생했던 기억이 있어요. 이번에 청약을 하는 곳은 인천계양이지만 바로 인근에 있는 검단신도시와 같이 보기로 했어요. 인천 검단과 계양 그리고 부천 대장 신도시가 각각 5km 가까운 거리에 있어요. 특히 국토교통부는 인천 계양의 고분양가 논란에 대해 인천 검단과 비교하며 "그렇지 않다"며 반박했어요. 검단의 3.3제곱미터 당 가격이 21200만~2200만 원인데 인천 계양 분양가는 3.3제곱미터당 1400만 원으로 저렴하다는 거예요. 지도상 검단신도시가 가장 멀었기 때문에 먼저 가기로 했어요. 3곳 중 서울과의 거리는 검단이 가장 먼 거예요. 네비게이션에 검단신도시 유승한내들에듀파크을 찍었어요. 이 단지는 최근 사전점검을 끝내고 오는 9월 입주예정이에요. 1시간이 걸린다고 나와요. 지난주 남양주 진접에 갈 때도 비슷하게 걸렸어요. 종로구에서 동북쪽인 남양주 진접과 남서쪽인 인천이 비슷하게 1시간 거리에 있는 거예요. 이번에도 가장 빠른 경로를 선택했어요. 어썸이의 시간은 소중하니깐요. 지난번 김포 발품갈 때와 같은 길이에요. 역시나 서울을 빠져나가는 길은 막혀요. 그런데 중간에 네비게이션이 또 새로운 경로를 알려줘요. 서울인천고속도로를 타라는 거예요. 이미 돈값을 하는 유료 경로가 빠르다는 걸 잘 알고 있어요. 서둘러 서울인천고속도로를 탔어요. 와우! 대박이에요. 차가 거의 없어요. 액셀레이터를 밟아서 속도를 내봤어요. 기부니가 좋아졌어요. 2500원(고속도로비)의 행복이에요. 맨날 발품 다닐 때마다 길이 이렇게 뻥뻥 뚫렸으면 좋겠어요. 그런데 좋은 것도 잠시에요. 고속도로를 빠져나오자마자 길이 또 막히기 시작했어요. 게다가 아시아드경기장 쪽으로 길까지 잘못 들었어요. 창밖에는 차들이 길게 늘어진 드라이브스루 코로나 선별진료소가 보여요.
오후 3:15 검단 신도시 도착 다시 돌아 검단신도시에 도착했어요. 길만 잃지 않았어도 더 빨리 도착했을 거 같은데 중간에 헤매는 바람에 도착 예정 시간보다 더 늦어졌어요. 검단신도시는 마치 교과서에 나오는 이름 같아요. 2기 신도시로 그동안 수없이 언급이 됐던 미분양의 무덤이기 때문이에요. 2기 신도시 중에서 가장 교통 입지가 떨어져서 사람들에게 외면 받아왔던 곳이에요. 그런데 이제는 완전히 달라진 모습이에요. 보여줄게! 완. 전. 히 달라진 나나나!! 특히 지금 현재는 분양가와 전세가가 비슷해요.지난 2018년 84제곱미터 분양가가 3억 원대 중반이었는데 현재 전세가가 3.9억~4억 원이에요. 이때 검단에 분양을 받는 사람들은 무피(내 돈을 1도 들이지 않음)나 소액의 갭(매매가 - 전세가) 차이로 살 수 있는 거예요. 대박적! 네비로 찍고 온 유승한내들 앞에 도착을 했어요. 무더운 날씨에 개미 새끼 한 마리 없을 정도로 인기척이 드물어요. 거의 다 완공된 아파트의 모습인데 사람이 살지 않는 느낌이에요. 열심히 왔다갔다하는 건 흙먼지를 날리는 덤프트럭이에요. 그리고 대로변에는 차들이 빽빽히 주차돼 있어요. 아직 입주도 안 하고 아무것도 없는데 이 많은 차들은 도대체 어디서 온 걸까요? 공사인력들이 타고 온 차일까요?
유승한내들의 입지를 보면 약간 언덕배기에요. 검단신도시는 입구에서 법원 예정지까지가 약간 오르막이에요. 그러니까 지형으로 보면 가운데 부분이 살짝 솟아있다고 할 수 있는데요. 일반적으로는 선호하지 않는 지형이에요. 대부분은 경사가 없는 평지를 가장 선호해요. 이유를 곰곰이 생각해 보면 경사가 있으면 시야가 막혀서 답답한 느낌이 들고 살기에도 조금 불편해요. 그렇다고 경사가 무조건 나쁜 건 아니에요. 마프자(마포프레스티지자이) 보세요. 그렇게 언덕이 심한데도 비싸기만 하잖아요. 유승한내들을 중심으로 맞은편에 초, 중, 고교 학교 부지가 있고 위쪽으로 법조타운 예정지가 있어요. 메인 도로를 타고 검단 신도시를 가로질러 봤어요. 다시 나온 큰 길이 처음 들어왔던 원당사거리로 이어졌는데요. 다시 한번 돌아 다시 들어가 봤어요. 이게 검단신도시 끝인가?라고 생각했는데 그게 아니에요. 여긴 빙산의 일각에 불과했어요.
판교보다 두배 큰 검단신도시는 '검나' 커요. 처음 진입한 유승한내들 인근이 1단계이고요. 2단계와 3단계가 더 있어요. 인천 계양신도시 방향으로 올라와 보니 어마어마한 규모라는 느낌이 와요. 지난주에 갔던 다산신도시보다는 체감상 2배 정도 큰 느낌이에요. 규모는 1118만제곱미터로 판교신도시(892만 제곱미터) 보다 커요. 공급 예정 주택은 7.4만 채이고요. 계획인구는 무려 18만 명에 달해요. 검단신도시의 교통호재는 인천1호선 연장선 검단역이에요. 아까 언덕배기의 법원 예정지 부지 근처에요. 교통 호재가 조금 애매해요. 검단과 김포는 남북으로 마주보고 있는데요. 서울과의 거리는 비슷하지만 지하철 교통 덕분에 김포의 압승이에요. 검단은 김포 발품 때는 맞은편 창문으로 볼 수 있을 정도로 가까웠는데요. 김포는 정말 골드라인이 살렸어요.
오후 3:45 인천계양 지구로 GOGO 30분 정도 검단신도시를 둘러보고 오늘의 하이라이트 인천계양으로 출발했어요. 네비게이션에서 찾으니 계양테크노밸리가 나와요. 이번에 분양하는 A2와 A3 블록 근처로 보여요. 도착 소요 예정 시간은 약 20분이에요. 직선 거리는 5km인데 빙돌아 가서 시간이 더 많이 걸려요. 위치는 계양신도시가 서울에서 더 가까워요. 인천의 도로에는 유난히 덤프트럭이 많이 보여요. 가뜩이나 형편없는 운전 실력에 행여나 몰라 조심 또 조심을 했어요. 네비게이션이 안내해 준 곳에 거의 다 왔는데 느낌이 남양주와 비슷해요. 이번에도 초록 벌판에 좁은 길이에요. 지난 주엔 처음이라 상당히 당혹스러웠는데 이번엔 꽤나 익숙해진 느낌이에요. 지난주만큼 놀라진 않았어요. 여기도 이렇구나. 그런데 분명한 차이점은 있었어요. 확실히 남양주보단 차가 더 많이 다녔어요. 포장도 안 된 이 좁은 길에 무슨 차들이 많이 다니지?라는 생각이 들었어요. 비닐하우스 농사도 더 많이 짓고 있었는데요. 남양주에선 찐으로 노는 땅이란 느낌을 받았다면, 인천계양은 아니에요. 이곳에 계신 분들이 훨씬 더 농사를 열심히 짓고 계신 느낌이에요. 잠깐 농장 앞에 차를 세우고 사진 촬영에 돌입했어요. 제주도 휴가 때 썼던 제주감귤 모자를 썼더니 지나가는 차들이 한번씩 쳐다봐요. 오렌지 모자를 쓰고 열심히 사진 촬영을 하는 모습이 색다른가 봐요. (썬글라스 쓰고 제주도 휴가 패션으로 비닐하우스 발품 팔러 간 어썸이에요! 후훗!!)
GTX D 노선 수혜 여의도, 용산으로 직행 인천계양은 반쪽이 되긴 했지만 GTX D노선 수혜에요. 김포 장기역에서 부천종합운동장역으로 이어지는 중간에 검단 - 계양 - 대장신도시역이 있어요. 강남까지 바로 연결이 불발됐지만 그래도 GTX B 노선과의 공유를 통해 여의도 - 용산 - 서울역까지 바로 가는 거예요. 현재 역세권이라고 하면 인천 1호선 박촌역이 있는데요. 지도상으로는 가까워 보였는데요. 직접 차를 타고 가보려고 했어요. 계양IC를 끼고 돌아 박촌역으로 갔어요. 두 눈을 크게 뜨고 박촌역을 찾는데 순간 당황했어요. 이거 박촌역 맞뉘? 상상했던 그런 역이 아니에요. 1번 출구 바로 옆에 무슨 자동차학원이 있었는데요. 이 학원 전용 역인듯한 느낌마저 받았어요. 과연 이 박촌역을 인천계양 신도시의 역세권이라고 할 수 있을까요? 상당히 실망스러웠어요. 이. 래. 서 직접 발품을 팔고 현장을 봐야 한다고 하는 거예요. 와 보지 않았으면 지도만 보고 박촌역이 가까워서 좋다! 이렇게 설명했을 거예요.
SBRT 잘 될까? 교통 체증 심각 서울 접급성은 SBRT가 더 유용한 교통 수단이 될 텐데요. 지금도 길이 엄청 막혔어요. 앞으로 대장 신도시에 계양까지 들어서면 이 일대 교통이 엄청날 거 같아요. 이 부분에서 남양주 진접2에 더 높은 점수를 줄 수밖에 없는데요. 진접2엔 4호선 연장선 풍양역이 직접 연결되고 9호선 연장선의 종점이에요. 강남과의 접근성이 좀 더 높다고 할 수 있어요. 하지만 계양의 장점을 꼽자면 검단에 비해 지형이 평지라는 거예요. 끝에서 끝까지가 한번에 다 보일 정도로 평평한 지형이에요. 다시 네비게이션을 켜고 부천 대장신도시를 찍었어요. 예정 소요시간이 또 20분으로 나와요. 행정 구역은 부천으로 바뀌지만 바로 근처에 있는 거예요.
오후 5:00 대장신도시 도착 계양에서 왕숙으로 오는 길은 거리상으로는 가까웠는데요. 가는 길에 차가 많았어요. 인천이 끝나고 부천으로 가는 입구에서 좌회전을 하는데 시간이 상당히 많이 걸렸어요. 막히는 길을 뚫고 네비가 알려주는 곳으로 왔어요. 와... 근데 여기는 중간에 들어가다가 차를 세웠어요. 무슨 영화에 나오는 시골 마을 같아요. 대장신도시는 절대농지로 그동안 부천시에서는 절대 투자하면 안 되는 곳으로 분류가 됐다고 하는데요. 토지 이용 목적이 왜 절대농지인지 알 거 같아요. 직접 보면 와! 이런 곳이 절대 농지구나!라는 느낌이 퐉 올 거예요. 나중에 열북이들도 발품 한번 꼭 팔아보세요. (고생은 나만 할 수 없다!) 인천계양은 비포장이라도 차들이 다녔는데 여기는 정말 인적이 드물어요. 공터에 차를 세우고 사진을 찍기 위해 비포장 도로를 걸었어요. 그런데 주변에 농사를 짓는 밭이 보이는 거예요. 옥수수만 알아 볼 수 있을 것 같아요. 다른 작물들은 이름을 모르겠어요. 안쪽으로 더 들어가봤더니 여기도 농사를 짓고 있어요. 바짝 마른 땅에 작물이 자라는 걸 보니 벼는 아닌 것 같아요. 혹시 무슨 농사를 짓는 건지 아는 열북이 풋유어 핸즈업!!
열심히 사진을 찍고 있는데 저멀리 하얀 트럭 3대가 오고 있어요. 느린 속도로 점점 다가오는 모습이 보였는데요. 한 대씩 지나갈 때마다 먼지가 뿌옇게 흩날려요. 제주도 휴가 패션으로 나왔는데 먼지를 다 뒤집어썼어요. 꼴이 아주 말이 아니에요.🙈 마치 시간이 멈춘 듯한 이곳도 언젠간 새로운 신도시로 거듭나 흔적도 없이 사라지겠죠? 갑분 감상에 빠져요. 아마도 먼지를 마셔서 그런 것 같아요.
교통편 확충이 절실 인구 대비 교통 인프라 부실 대장신도시는 교통 상황이 인천 계양보다 더 심각한 상황인데요. 주변에 지하철이 없어요. 굳이 지하철을 이용하겠다면 김포공항이나 박촌역, 아니면 부천종합운동장까지 와야할 판이에요. 지난 남양주, 성남과 비교를 하면 인천, 부천은 규모에 비해 교통편이 확실히 부실해요. 언제가 될지 모르겠지만 이 3지역의 신도시가 교통 문제 해결 없이 다 들어선다고 하면 아마도 이 지역 도로는 마비가 되지 않을까 하는 생각이에요. 지금도 좁은 도로에 차들이 넘넘 많아요. 도로망 확충과 지하철 연장이 절실해 보였어요. 도로가 확장되지 않는 이상 SBRT로도 답이 안 나오는 상황이에요. 저녁 6:00 집으로 출발 오늘은 중간에 요기도 못하고 쉴새 없이 운전했어요. 집으로 가기도 전에 벌써 녹초가 되는 느낌이에요. 가는 길은 왔던 길과 반대편인 올림픽대로를 타보기로 했어요. 그런데 생각보다 위치가 상당히 가까워요. 오히려 부천이 김포보다 서울에서 더 가까운 거 같아요. 예상했던 대로 올림픽대로는 꽉꽉 막혔는데요. 여기에 국지성 스콜까지 한판 내려주었어요. 그래도 어썸이는 보람있게 생각해요. 이렇게 먼지 마셔가며 발품을 판 경험이 어썸이와 열북이의 오롯한 자산이 될 거라고 생각하기 때문이에요. 어썸이의 발품은 계속된다!! 주욱~~
🍯 어썸뉘우스 재건축 실거주 2년 없던 일로 은마러, 실거주 2년 안 해도 됩니다! 지난 북아현 뉴타운 레터를 읽은 열북이가 질문을 했어요. 혹시 실거주 의무 기간이 있지 않나요? 그때 재개발은 실거주 의무가 없고, 재건축만 있는데 이 또한 1년째 계류 중이라고 얘기했어요. 그런데 드. 디. 어 표류하던 그 개정법이 없던 일로 됐어요. 허허참! 이럴 거면 사람들 괜히 왜 헷갈리게 한 거죠? 이 개정법을 제안한 의원은 조응천님이에요. 다른 분 성함은 기억 못해도 이분은 '노터리어스 리스트'에 입력을 해둬야 할 거 같아요. 국회의원들이 뻘짓해서 국민들에게 심려를 끼쳤다면 응징을 당해야죠. 암요. (심지어 은마아파트 실소유자라고 하시는데요...저세상 텐션이시네요.)
🍯 어썸뉘우스 역세권 개발 추첨제 30% 추첨제 늘린다는데... 언제쯤 될까? 물론 정부가 추진했던 걸 확정하는 경우도 있어요. 지난 2.4대책 때 발표했던 내용인데요. 불과 5개월 전인데 벌써 기억이 가물가물하죠? 1월 문재인 대통령이 신년연설에서 부동산 정책 실책을 인정하며 "대대적인 공급대책을 내놓겠다"고 했었잖아요. 아... 그랬던가? 눼눼. 그랬어요!! 그때 이후 무슨 대. 단. 한 공급대책이 나오나 보자며 팝콘각으로 기다리고 있었는데요. 그게 바로 2.4대책이에요. 많은 내용들이 있었는데 그 중 하나가 '도심 공공주택 복합사업(도심복합사업)'이에요.
🍯 어썸뉘우스 용산 유엔사 부지 건축심의 통과
드. 디. 어 용산에 깃발을 꽂다! 한남동은 어썸이의 제2의 로망이에요. 여기 신축빌라 분양 노렸다가 물먹은 얘기도 지난번에 털어놨어요. 그런데 2024년엔 한남동 바로 옆 이태원동에 찐알짜 분양 물량이 나올 거 같아요. 바로 유엔사 부지 얘기인데요. 여기로 말할 것 같으면 그야말로 요지 중에 요지라고 할 수 있어요. 이름에서도 알 수 있듯이 유엔사로 썼던 부지를 서울시에서 매각을 했는데요. 돈 많은 시행사인 일레븐건설이 낙찰받아 민간 분양을 하는 거예요. 사실 유엔사부지 건축 승인 소식이 더 반가웠던 건 이 곳의 밑그림을 그린 모리빌딩 한국지사장을 인터뷰한 기억 덕분이에요. 30대 최연소 지사장으로 삼성동 파르나스부지도 기획했던 분이셨는데요. 그때 당시 인터뷰에서 "유엔사 부지를 한국판 롯폰기힐스로 만들겠다"고 했던 기억이 생생해요.
🍯 어썸분양 기장역 엘크루 더퍼스트
기장에 무순위 줍줍 떴다! 근데 웬걸? 불과 6개월 만에 전세가가 1억 원이나 올랐네요. 그때 비규제 지역이라 매수를 고민했었는데요. 당시 투자금이 7000만 원 정도라 포기를 했어요. 그런데 벌써 분양가 대비 3억 원이 올랐네요!! 헉뜨. 분양가가 4억 원 초반이었는데 현재 시세가 7억 원대네요. 하지만 이미 지나간 버스는 후회해봤자 소용이 없겠죠? 지금 생각해보면 그때 공인중개사 아주머니께서 하신 말씀을 잘 들었어야 했어요. "버스 부대가 다녀갔다고"
열북이 Q&A Q: 안녕하세요. 레터 구독해서 정말 많은 다양한 정보를 접할 수 있어서 좋은거 같습니다^ 현재 행복주택에서 살고 있습니다. 청약가점이 30점대도 안되는 상황에서 청약을 계속 시도하는 게 능사가 아니라는 판단을 했고 구리역쪽에 오피스텔(2룸)을 계약했습니다. 8호선 연장에 대한 기대감 및 주변 인프라조성이 한창인 점을 감안하여 내린 결정이었습니다. (일단 뭐라도 있어야 할거 같아서 ㅠㅠ) 오피스텔은 2년 후 완공이 될 거 같구요. 현재 자금은 미국주식(TSLA, RBLX, PLTR)과 코인 그리고 현금 이렇게 분포되어 있습니다. (1억 정도) 청약을 계속해서 시도하느냐. 아니면 재건축을 기대하며 오래된 빌라를 매입할지 고민이 많습니다. (전세끼고 빌라 매입시 행복주택에서 퇴거를 해야하고 그냥 사려니 자본이 부족하고 ㅠㅠㅠ) - 좀 더 현금을 확보한 후 빌라로 이사가자! - 빌라보다는 청약을 해보자! - 오피스텔 2년 후 입주이니 그때까지 버티자! 어썸이님 레터 정말 유익합니다!!! ㅋㅋㅋㅋㅋ 찐이예요! A : 찐칭찬을 해주신 열북님 감사합니다!! 현재 오피스텔을 매수하셨고, 금융 자산으로 약 1억 원이 있는 상태이신 거 같아요. 오피스텔의 매입가와 매입방법을 알려주셨으면 더 정확하게 말씀드릴 수 있을 듯 한데요. 예전에는 오피스텔은 비추였지만 최근에는 오피도 오르는 상황이라 만약 매수 이후 가격이 올랐다면 굿잡입니다. 현재 행복주택에 살고 있기 때문에 주거 문제가 해결이 된 상황입니다. 상당히 유리한 조건이라고 할 수 있는데요. 현재로서는 1. 청약에 계속 도전을 하면서 2. 현금 확보 후 재건축 예정 빌라 실거주가 좋을 듯 합니다. 청약가점이 30점도 되지 않는다면 청약신청에만 의존하는 건 좋은 전략이 아닙니다. 하지만 오늘 소개해드린 내용처럼 무순위 줍줍도 있으니깐요. 계속 관심을 가지고 추첨제로 넣어보시고요. 계속 현금을 확보해 2억 원 이상 투자금이 마련된다면 지난 레터에서 분석했던 아현뉴타운 같은 곳에 실거주를 할 수도 있을 듯 합니다. 마지막으로 말씀하신 오피스텔은 입주 보다는 8호선 연장선 개통 즈음 어느 정도 시세차익을 남기고 매도하시길 추천합니다. Q: 매번 보내주신 투자레터 정독하고 있습니다만 부동산 관련해서는 윗지방쪽 분석이 많아 부산에 살고 있는 저로서는 크게 와닿지 않네요 ^^ 시간되실 때 전국 투어를 통한 지방 부동산 분석도 부탁드립니다. 부산 부동산 관련 질문입니다. 부산 동래에 있는 명륜자이를 신혼 특공으로 생애 첫 당첨되었고, 해외 주재원으로 살고 있는 동안 세입자를 두어 지내다가 코로나 때문에 작년에 한국 본사에 복귀 했습니다. 세입자는 계속 살기를 원하고 있고, 저희 가족이 들어가기에는 3억 정도 대출이 필요해서, 세입자를 새로 구하기에는 타이밍이 맞지 않아서 일단, 5% 전세금 인상해서 전세 계약을 연장해두고, 저희는 인근 지역에 다른 아파트 전세로 살고 있습니다. 계속해서 오르는 부동산에 집 한채로서는 불안한 마음에 시드머니 5천, 대출 시 추가 1억을 가지고 부동산에 투자를 하고자 하는데, 세금 정책이 계속 변경되다보니, 망설여지네요. 질문이 명륜자이를 매매할 경우 2년 거주를 안해도 거주 조건 없이 양도세 9억까지 없는 것으로 알고 있고, 집을 팔고 해운대쪽으로 갈지, 아니면, 집을 보유한 상태에서 영끌해서 부산 다른 지역에 세입자끼고 구축 아파트를 구매해도 되는지, 그럴 경우 2주택 시 기존 명륜자이 아파트를 꼭 처분해야만 하는지... 어려운 부동산 정책에 조언 부탁드립니다. A: 부산에 계신 열북님이시네요! 매번 열독해 주셔서 감사합니다. 지방 부동산 내용을 자주 다루지 못해 죄송하네요. 지방 열북이들도 계시니 지방 내용도 다루도록 노력을 할게요. 질문 주신 내용에 결론부터 말씀드리면 명륜자이를 팔고 현금을 보태서 해운대 쪽으로 진입하시길 추천합니다. 명륜자이 실거주를 안 해도 된다고 한다면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다. 일단 명륜자이를 매도하고 시세차익금 + 현재 전세금 + 여유자금 등을 합쳐 해운대구로 가실 수 있을 듯합니다. 동래구도 해수동 중의 하나로 괜찮은 입지이지만 가격 상승으로 본다고 하면 해운대 쪽을 더 추천하고 싶네요. 다만 현재 전세가 아직 2년이 안 된 상황인 듯한데요. 내년 전세 만기 시점에 맞물려 해운대로 이사 계획을 하시고 준비를 하시면 어떨까 합니다. 👉깜짝선물 이벤트 : 지난 열북이 할 일은 1등을 해주신 제페토 닉넴 DVORA님께는 어썸인 에코백 굿즈를 보내드립니다!! 이멜로 주소 부탁드릴게요!!
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