👷‍♂️ 5년내 수도권 135만 가구 착공 계획 이렇게 추진됩니다!

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👷‍♂️ 5년내 수도권 135만 가구 착공 계획 이렇게 추진됩니다! 9·7 주택공급 확대 정책 뜯어보기(1)

✅ 이제 LH가 공공택지 민간에 넘기지 않고 직접 아파트 시행합니다!

✅ 현재 조성 중인 공공택지는 인허가 절차 간소화해 사업 추진 속도 높입니다!

✅ 4분기부터 3기 신도시 등 공공택지에서 분양 시작합니다

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 정부가 얼마 전 발표한 ‘9·7 주택공급 확대방안’에 담긴 구체적인 주택 공급 계획에 대해서 다뤄보도록 하겠습니다.

👉 2030년까지 135만 가구 ‘착공’하는 게 목표입니다

국토교통부 등 정부 관계 부처는 지난 9월 7일 주택공급 확대방안을 발표했는데요. 서울, 경기, 인천 수도권에 2030년까지 연 평균 27만가구씩, 모두 135만가구를 5년 안에 착공하는 게 계획의 골자입니다.

우선 한 가지 짚고 넘어갈 건 정부가 앞으로 주택공급 계획을 착공을 기준으로 일원화해 관리하겠다는 방침을 명확히 밝혔다는 점인데요.

인허가를 기준으로 관리하게 되면 중간에 여러 변수들로 인해 실제 공사에 들어가지 못 하고 사업이 지연·중단되는 경우들도 적지 않게 생기게 되고, 또 실제 준공 시점까지의 시일을 정확히 예측하기 어려워 공급 정책의 효과가 제한된다는 지적 때문이죠.

👉 착공을 기준으로 관리합니다

이에 비해 착공을 기준으로 공급 정책을 관리하면 착공 시점 3~6개월 안에 분양을 통해 소유자가 정해지기 때문에 공급 체감도가 높고, 착공되고 나면 대부분 준공으로 이어지는 만큼 목표치의 신뢰성이 높죠.

그렇기 때문에 이번 정부에서는 공급목표를 착공을 기준으로 일원화해 관리하기로 결정했고요.

정부는 주택 공급 확대를 위한 전략을 크게 3가지 측면으로 나눠서 추진할 방침인데요.

△수도권 주택공급 화대 및 조기화 △도심내 주택공급 확대 △재개발·재건축 등 정비사업 활성화, 이렇게 3개 세부 전략을 바탕으로 공급계획을 추진해 나갈 예정입니다.

수도권 공급 정책은 공공택지에서의 주택건설을 LH(한국토지주택공사) 직접 시행으로 전면 전환하고, 3기 신도시 등 공공택지에서 각 사업절차별 공급 지연 요소를 해소해 공급물량을 확대하고 속도를 끌어올리는 데 초점을 맞췄습니다.

여기서 말하는 공공택지는 공기업인 LH가 공적재원을 들여 조성한 토지를 뜻하는데요. 그냥 아파트가 들어설 신도시나 미니 신도시 부지라고만 이해하셔도 큰 틀에서는 무리가 없습니다.

👉 민간에 땅 매각하지 않고 LH가 직접 시행합니다

기존에는 LH가 조성한 공공택지 중 상당수의 주택용지를 민간 시행사에 매각해 왔는데요. LH로부터 땅을 사들인 민간 시행사들은 어떤 건설사와 함께, 언제 이 땅에 아파트를 지을지를 자체적으로 결정할 수 있었습니다.

언제까지는 꼭 지어야 한다는 기한 조건이 있는 경우도 있지만 이 기한 내에서는 본인들의 경영상의 판단에 따라 공급 시점을 결정할 수 있었죠.

“기존에는 공공이 토지수용 등을 통해 조성한 공공택지의 상당 부분을 민간에 매각하여 민간이 주택을 직접 공급했습니다”

“민간이 부동산 호황기에는 개발이익을 누리고, 불황기에는 공급을 지연하거나 중단함으로써 수급 변동성이 확대되는 문제가 발생해 왔습니다”

(국토부 관계자)

👉 이렇게 6만 가구 공급합니다

하지만 이번 대책에 따라 LH는 수도권 공공택지에 있는 주택용지를 민간에 매각하지 않고 이 땅에 아파트를 직접 시행할 방침인데요.

주택 공급을 최우선 목표로 LH가 직접 시행에 나섬에 따라 주택 공급량도 적지 않게 늘어나고, 주택 시행·건설 과정의 속도가 상당히 빨라질 전망입니다.

또한 공공택지 중에서 비주택 용도 부지를 주택용지로 전환하는 ‘토지이용 효율화’를 통해서도 주택 공급을 늘릴 계획이고요.

2030년까지 LH 직접 시행(5만3000가구)과 토지이용 효율화(7000가구)를 통해 수도권에 6만가구를 공급(착공 기준)하겠다는 게 정부의 계획입니다.

“직접시행으로 전환한 물량은 민간이 설계·시공 등을 전담하는 도급형 민간참여사업으로 추진해 설계·구조·브랜드 등을 차별화할 것입니다”

“LH는 택지를 제공하고, 민간은 자금조달 및 설계·시공 등을 전담해 시공비 절감효과를 기대할 수 있습니다”

👉 인허가 절차 간소화해 속도 높입니다

이와 함께 수도권에 조성 중인 공공택지의 사업속도를 높이고 공급여력을 확충하기 위한 방안도 추진됩니다. 쉽게 설명드리면 각종 인허가 절차를 완화해 신도시 등 공공택지를 조성하는 속도를 높이겠다는 것인데요.

우선 서울 서리풀지구 등 지구 지정이나 계획 수립을 준비 중인 지구는 인허가 절차를 간소화해 기존보다 0.5~1.5년 가량 지구 지정 및 계획 수립 절차를 단축할 계획입니다.

3기 신도시 일부 지역 등 지구지정 이후 보상에 착수하는 지구는 보상 조사와 협의기간을 단축해 보상 착수 단계를 1년 이상 단축할 계획입니다.

인허가와 보상이 마무리 단계에 들어선 3기 신도시 일부 지역에 대해서는 이주·철거 등 부지 확보 및 조성을 가속화해 해당 절차를 0.5년 이상 단축할 계획이고요.

👉 4분기부터 분양 시작합니다

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이제 임대사업자는 수도권에서 주담대도 아예 못 받아요.. 9월 8일부터 시행됐어요!

✅ 수도권 주택 사려고 지방 주택 담보로 대출받는 것도 금지됐어요

✅ 기존 세입자 보증금 돌려주려 할 때만 제한적으로 허용돼요

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 지난 9월 8일 국토교통부 등 정부 관계부처는 ‘주택공급확대 방안’을 발표했는데요. 주택담보대출 규제 중심의 지난번 6·27 부동산 대책의 후속 대책인 이번 대책에는 이름 그대로 주택 공급을 대거 확대하는 방안이 담겼습니다. 2030년까지 수도권에 135만가구의 주택을 착공하는 게 핵심이죠.

이번 글에서는 우선 이번 대책에 담긴 대출 규제 방안에 대해서부터 먼저 다뤄보려고 하는데요. 대책 발표와 동시에 시행돼(9월 8일부) 이미 시행되고 있는 정책이기도 하고, 또 임대사업자의 수도권·규제지역 내 주택담보대출을 전면 금지하는 중요한 내용이 담겨있기 때문이죠.

👉 임대사업자는 수도권에서 주담대 못 받아요

국토교통부와 기획재정부 등 정부 관계부처는 지난 9월 7일 ‘주택공급확대 방안’을 발표했는데요. 이번 대책에는 지난 6·27 대책에 이어 주택담보대출과 전세자금대출을 제한하는 대출 규제 정책도 주요하게 포함됐습니다.

임대사업자들에게 가장 직접적으로 영향을 미치는 내용은 수도권·규제지역 내 주택을 담보로 하는 주택 임대사업자, 주택 매매사업자의 주택담보대출을 전면 제한하는 내용인데요. 이들의 LTV(주택담보인정비율)를 0%로 전면 제한하는 방식을 통해서입니다.

여기서 말하는 주택 임대사업자는 관할 세무서에 주택 임대사업자로 등록한 임대인을 말합니다. 공식적인 용어로는 부가세법상 임대사업자가 대상인데요.

주택 임대업의 경우 부가세를 납부하지는 않지만, 부가세 면세사업자로 등록되는 만큼, 세무서에 임대사업자로 등록한 주택 임대인이라면 이번 조치의 적용 대상이 됩니다.

시군구에 따로 등록한 등록임대사업자(일명 주임사)를 말하는 게 아니니 헷갈리시면 안 됩니다. 그만큼 적용 대상이 되는 임대인의 폭이 넓다고 이해하시면 되고요.

👉 이럴 때는 지방에서도 주담대 못 받아요

직전까지는 주택 임대사업자라고 하더라도 서울·경기·인천 수도권에서는 60% LTV로, 그리고 규제지역에서는 30% LTV로 주택담보대출을 받을 수 있었는데요. 9월 8일부터는 0% LTV가 적용됐기 때문에 임대사업자들은 수도권과 규제지역에서 주택담보대출을 아예 받을 수 없게 됐습니다.

수도권과 규제지역 내 주택을 담보로 한 주택담보대출만 제한된 게 아닌데요. 수도권과 규제지역에 소재한 주택을 취득(매수)할 목적으로 지방 소재 주택을 담보로 대출받는 것 역시 동일하게 제한됩니다.

👉 보증금 돌려주러 대출받을 때는 허용돼요

다만 정부에서는 이 같은 대출 규제로 인해 임대주택의 공급이 위축되는 것을 막기 위해 국토교통부 장관이 인정하는 경우에는 기존 LTV대로 주담대를 받는 것을 허용하고 있는데요. 다음과 같은 경우가 이 같은 예외 조건에 해당됩니다.

① 주택을 신규 건설해 해당 주택을 담보로 최초로 취급하는 주택매매·임대사업자 대출

② ‘공익법인의 설립운영에 관한 법률’에 따라 설립된 공익법인이 주택매매업과 임대업을 영위하는 경우

③ 주택임대사업자가 기존 임차인의 임차보증금을 반환해야 하는 경우 등

대부분의 임대인에게 해당될 수 있는 예외 요건은 ③번 요건, 즉 기존 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해서 주택담보대출을 받을 때뿐이라고 말씀드릴 수 있습니다.

👉 규제지역 LTV 상한 40%로 줄었어요

이와 함께 무주택자와 처분조건부 1주택자에게 서울 강남, 서초, 송파, 용산구 등 규제지역에서 적용되는 주택담보대출 LTV 상한도 강화됐는데요. 이들의 경우 기존에는 규제지역에서 50% LTV로 주택담보대출을 받을 수 있었지만, 9월 8일부터는 LTV 상한이 40%로 강화됐습니다.

비규제지역에서 적용되는 LTV 상한은 변동이 없어 기존과 동일하게 70%이고요.

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