[두부레터] 지금 이 순간, 예측할 수 있는 모든 것

💌 2024년 12월 10일 두부레터입니다.

'24년을 조용히 안녕-하는가 싶었는데, 국가적으로 비상이 걸렸네요. 부동산 시장도 잠시 멈춤인 것 같아요. 이런 순간, 앞으로 어떤 일이 예고될지 미리 파악하고 준비하는 자세를 갖춰야 겠죠😬.

지금 이 순간, 예측할 수 있는 모든 것

지난 토요일, 윤 대통령 탄핵소추안 표결이 불발됐어요. 이 사안이 해결되지 않는 한 한국 정세는 더욱 불안해질 테고, 원화 가치가 급락할 가능성이 높아요. 가뜩이나 경기가 좋지 않아 금리 인하 얘기가 나오는데 원화가 급락하면 어떻게 될까요?

우선 부동산 시장은 주식보다 영향이 늦게 미치니 단기적으로 변동성이 크진 않을 거예요. 그러나 장기적인 관점에서는 불안할 수밖에 없어요.

원화 가치가 떨어져 수입하는 원자재 가격이 오르면 공사비가 커져요. 그렇다면 재건축이 지연되면서 공급량은 떨어지겠죠.

공급 올 스탑?

지금 부동산 시장에서 가장 큰 우려는 재건축/재개발 사업이에요. 윤 정부는 임기 내 주택 270만가구를 공급하겠다는 목표치를 내세웠고, 최근 1기 신도시 선도지구를 선정했어요.

온갖 특례를 도입해 해당 지역 재건축 사업을 빨리 빨리 진행한다는 건데요, 이 특례법 제정안 통과를 추진 중인 상황에서 비상계엄 사태가 터졌으니 올스톱 됐어요.

한동안 지지부진했던 1기 신도시는 선도지구 발표 후 어느정도 숨통이 트였는데요, 예상치 못한 복병으로 다시 위기에 처한거죠.

또한 지난 달 서초구 서리풀지구에 그린벨트를 풀어 공급량을 높인다고 했어요. 이것도 계획대로 진행될지 미지수가 됐어요. 이것을 추진하기 위해 이런저런 법이 통과되어야 하는데 그거 할 정신이 없을테니까요.

그럼 시장 분위기는 어떨까요? 8일 기준 이달 전국 아파트 입주전망지수는 88.6으로 지난달보다 5.2포인트 하락했어요. 이는 주택산업연구원이 전국 주택사업자들을 설문한 결과로 기준점(100)을 밑돌면 입주 여건이 나쁘다는 뜻이에요.

입주가 지연되면 잔금을 미지급하게 되고, 실질적 미분양 물량이 증가하게 돼요.그럼 실수요가 위축되면서 공급 위축 현상으로 이어지게 되죠.

당분간 지켜보자-는 분위기가 이어지면 매매 거래는 줄고 임대차에 머무르는 경향이 커질 거예요. 그렇다면 전월세가 급등하겠죠. 매매가는 주춤하고 전셋값이 올라가면 이 기회를 틈타 갭투자가 몰릴 수 있어요.

정세가 혼란해 부동산 시장이 주춤하면 안전자산으로 집중하게 돼요. 그곳은 서울 알짜배기 지역이겠죠? 그렇다면 지역별 격차는 더욱 벌어질 수밖에 없겠네요.

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조금 더 살게요!

지난 9월부터 정부의 대출 규제가 강화됐어요. 집 관련 필요한 돈을 은행에서 빌릴 때 이전보다 더 까다로워졌다는 건데요. 그러자 '잠깐 홀딩하자'는 움직임이 커지고 있어요. 즉 지금 전세 살고 있는 곳의 계약을 연장하려는 건데요. 계약갱신요구권(계약갱신청구권) 사용 비중이 증가했어요.

8월 저점을 찍고 계속 상승 중이고요.

출처: 뉴스1

계약갱신청구권은 세입자가 2년 전세 살고 2년 더 연장할 수 있는 티켓이에요. 이럴 경우 집주인은 전세 보증금을 직전 대비 5% 이상 올릴 수 없어요. 이게 전월세상한제예요.

전셋값 상승이 지속되고 지난 9월부터 스트레스DSR 2단계도 시작되면서 대출액도 줄어들었어요. 이럴바엔 새로 대출 받느니 지금 집에 좀 더 살겠다는 움직임이에요.

계약갱신청구권과 전월세상한제를 임대차2법이라고 해요. 여기에 전월세신고까지 합하면 임대차3법이 되고요. 이는 세입자를 좀 더 보호하고자 만든 법인데요. 윤 정부는 임대차2법이 집값을 올린 주범이라 하여 폐지해야 한다는 주장이에요.

집주인 입장에서는 2년 더 연장하면서 보증금도 얼마 못 올려요. 그 와중에 옆집 보증금은 몇 배 올랐죠. 참다참다 4년 뒤 전셋값을 한꺼번에 올리면서 집값 상승에 큰 영향을 미친다는 논리인데요,

이번 계엄령 사태로 폐지 동력을 잃게될 것 같아요. 야당은 반대하는 입장이거든요. 이 법이 그대로 유지되고 현재 계약갱신청구권 사용이 증가한다면 4년 뒤 억눌린 전월세 시장이 다시 요동치게 될 거예요🤨.

계약갱신청구권

임대차 계약이 끝나는 시점에 세입자가 계약을 연장할 수 있는 권리를 보장하는 제도. 세입자는 기존 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있는데, 임대인이 직접 거주하거나 가족이 거주하려는 경우에는 티켓을 쓸 수 없어요.

'25년 유망 청약 아파트는 어디?

벌써 12월이니까, 우린 내년 청약을 준비해야겠죠?! 2025년 기대되는 서울 청약 단지를 두부가 분석해 봤어요!

우선 청약 일정이 확정된 건 서초 방배 아크로리츠카운티 아파트예요. 그 외는 예상치이며 일정은 더 늦어질 수도 있어요. 그리고 평당 분양가는 3.3㎡를 기준으로 하고요, 약 34평이라면 평당 금액x34를 계산하면 돼요.

5개 단지의 청약 가치를 낱낱이 분석해 봤어요. 궁금하다면?!

킹두부에서 이어보기

💡 12/12일 발행될 5번째 킹두부에서는 서울 대장아파트 TOP3를 소개할 거예요. 대장을 알아야 핵심 지역의 시세, 전반적인 부동산 흐름을 파악할 수 있답니다. 더불어 외지인거래가 가장 많은 지역도 살펴봤는데요, 즉 현재 투자가치가 높은 지역이 어디인지 가늠해 볼 수 있어요.

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# 계엄령에 꽁꽁

전국 아파트값이 3주 연속 하락했어요. 서울은 37주 연속 상승했지만 상승폭이 더 커지진 않아요. 대출 규제에 따른 매수 관망세로 거래량은 뚝 떨어졌고 시장을 혼란스럽게 만든 비상계엄 사태가 매수 심리를 더욱 위축시킬 거란 전망이에요.

# 분양가 얼마나 올랐나?

윤석열 정부 출범 이후 분양가 상승폭이 30%를 넘어서 2000년 이후 출범한 정부 중 가장 컸던 것으로 나타났어요. 윤석열 정부가 2022년 들어선 후 2년 6개월간 전국의 아파트 분양가는 34.4% 올랐어요. 지난 11월말 기준 전국 아파트 분양가는 3.3㎡당 평균 2041만원으로 윤 대통령의 임기가 시작된 2022년 1518만원 대비 523만원 올랐어요.

# 기준금리 인하했는데도 왜?

한국은행이 약 16년 만에 2회 연속 기준금리 인하를 단행했지만, 부동산 시장에 미치는 영향은 제한적일 것 같아요. 일반적으로 기준금리 인하는 집값 상승 요인 중 하나로 여겨지지만, 금융당국의 가계대출 관리 강화로 시중은행들이 대출 문턱을 한껏 높이면서 수요가 위축되고 있기 때문이에요.

# 희망고문 끝내주세요

사전청약 희망고문이 이어지고 있어요. 본청약 1~2년 전에 분양하는 것으로, 통상 부동산 상승기 때 주택 수요 분산을 위해 활용하는 제도죠. 2021년 공공사전청약이 부활했다가 본청약 지연, 그에 따른 분양가 상승 등의 부작용을 겪으며 올해 5월 공식 폐지됐어요. 문제는 사전청약 당첨자들이에요. 본청약 지연 단지가 속출하면서 당첨자들이 분양가 상승 등의 공포에 허덕이고 있죠.

# 천지개벽 노리는 흑석동

서울 반포권에 가까워 '준강남' 입지로 평가받는 동작구 흑석재정비촉진구역(흑석뉴타운) 재개발 사업의 마지막 퍼즐이 맞춰지고 있어요. 흑석뉴타운은 1~9구역과 11구역 등 10개 구역으로 사업이 추진됐고, 3~8구역은 이미 입주를 마쳤어요. 나머지 4개 구역(1·2·9·11)의 정비가 마무리되면 흑석뉴타운 일대는 1만여 가구의 미니신도시로 탈바꿈할 예정이에요.