부산도 청약 분위기가 좋아지나요? '남구' 부동산 시황

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부산시 남구

지난 7월 부산에서 우수한 성적으로 쳥약 마감한 곳이 있어요.

어딜까요? 남구 대연동에 위치한 대연 디아이엘 (총 4,488 세대 / 일반 분양 1,206 ) 인데요.

분양가가 높다는(84기준 8.2억) 여론에도 불구하고 대단지의 프리미엄을 등에 업고 평균 14:1 로 마무리 되었어요.

게다가 후분양을 진행 중인 더비치푸르지오써밋에 대한 관심도도 높아지고 있는데요. 해당 단지는 대우건설의 하이엔드 브랜드 적용한 대연4구역 재건축이예요. 아파트 외관은 (부분적으로) 커튼월룩이 적용되고, 광안리해수욕장과 인접하고, 해운대와 남구를 연결하는 고급 주거공간으로 기대가 되고 있기 때문이죠. 가장 중요한 분양가가 평당 3300 이상으로 예상되기 때문이죠. 이말은 즉슨, 부산 역대 최고 분양가를 갱신이 될 예정인거죠. ( 후분양이라 금년안에 잔금까지 치러야 하는 부담 존재)

그래서 푸릉레터에서 부산 남구 분위기를 살펴 보았어요. 남구에는 대연동, 용호동, 용당동, 문현동, 우암동, 감만동이 있지만, 실제로는 광안리 해수욕장(수영구)에 가까운곳 지역들이 부산 남구의 시세를 이끌어 간다고 할 수 있어요. 그런 의미에서 남구의 핵심은 '대연동'과 '용호동'으로 볼 수 있지요. 오늘은 이들 중심으로 남구의 분위기를 살펴 보도록 해요.

🎤 대연동

🏢대연 혁신 힐스테이트푸르지오 (2013년)

경성대부경대 역세권에 위치한 대연힐스테이트 푸르지오는 최고가 11.1억에서 6.9억까지 하락후 8억 중반까지 회복 하였습니다. 연식이 10년차에 가까워 준신축급에 해당하지만, 남구내 좋은 입지와 대단지의 프리미엄이 있어서 시세를 리딩하고 있어요. 그래서 연식이 2년 신축인 바로앞 대연롯데캐슬 보다 항상 시세를 조금 더 높게 거래되는 경향이 있어요. 그만큼 높은 수요를 반증하는거죠. 특히 앞쪽 동인 (국평기준) 101~103동이 선호도가 높답니다.

준신축 특성상 구조는 대부분 3베이가 많은데요, 해당단지의 타입중 일부 4베이 물건들이 있어요. 그래서 이 매물 위주로 항상 높은 가격을 리딩합니다. 항상 이 매물부터 거래되고 나면 이 로얄매물 가격 순으로 가격이 평준화 되는 경향이 있으니까요. 최근 102동 4베이 물건이 8.4억에 급매 거래 되면서 중층 기준 물건들은 8억 중반으로. 로얄동 매물은 호가 9억에 붙었습니다. 4베이 물건은 항상 인기가 많기때문에 나오는 즉시 거의 거래가 된다는 현지 소장님의 첨언이 있었어요. 전세가격은 4억선에 나오고 있으며 현재로써는 변화가 더디고 보합하는 분위기라고 말씀 주셨어요.

🏢대연롯데캐슬 (2015년)

바로 앞에 위치한 대연롯데캐슬은 2년더 신축이지만, 560세대의 작은 규모와 구조상 3베이 밖에 없어서 대연힐스테이트푸르지오 가격을 따라 추종하는 경향이 있어요. 그래서 7억 중반의 호가 매물이 거래를 기다리고 있었어요. 다만, 세대수가 작아서 나와와있는 매물의 수는 비교적 적은 상황입니다.

전세 또한 매물은 많이 없지만 (4~5개 가량) 전세 최저 호가는 소폭 떨어 지는 상황이 있었구요, 현재는 4억대 유지하고 있어요. 다만, 곧 남구에서 10월 2일 부터 입주예정인 대연푸르지오클라센트(1057시대), 연말 입주 예정인 더비치푸르지오써밋(1035세대 / 구.대연비치)이 대기 중이라 추가로 전세 가격이 흔들일 수 있도 있을것 같다고 말씀하셨어요. 이미 대연푸르지오클라센트 때문에 전세가 소폭 하락 및 보합하는 분위기가 있다고 해요.

🏢대연롯데캐슬레전드 (2018년) / 대연SK뷰힐스 (2018년)

2호선 못골역과 연포 초등학교를 끼고 있는 대연롯데캐슬레전드 최저 5.7억까지 하락후 6억 후반까지 회복 및 최근 7억대 거래 가능한 상태입니다. 지하철가까운 앞동을 다소 선호하는 경향이 있느나 2900세대의 대단지 특성상 동과 층 마다 뷰가 틀려서 가격 정도는 모두 매물마다 다른 경향이 있어요. 지난 상승장때 과거 5.5억까지 전세 나갔으나 최근 전세가격이 폭락해서 3.2억 까지 크게 빠져서 고생을 했다고 해요. 이제서야 일부 안정화를 찾아서 전세가는 3억 후반 거래가 가능합니다.

같은 연식이지만, 대연역 역세권에 위치한 대연에스케이뷰힐스(994세대)는 롯데캐슬 레전드에 비해 10%의 정도의 가격 우위를 보이는 단지인데요. 현 시세도 가격이 높게 일반 매물은 7억 중반에 거래가 가능했고, 뷰가 트인 로열동 매물들은 8억대 나오고 있었어요. 전세를 전반적으로 4억 전후반의 매물들이 주를 이루고 있는 대연동 분위기였습니다. 전반적으로 두 단지 모두 거래가 활발하거나 과열되는 분위기 보다는 소폭 거래가 줄어들며 조용한 분위기라고 말씀해 주셨어요.

🏢대연 파크푸르지오 (2018년)

남구에서 현재 신축에도 불구하고 입지가 조금 떨어지다 보니까 다소 뜸하게 거래 되고 있는 현장이었어요. 현재 5.8억 로얄동 거래가가능하고, 비로얄동은 4.7억에 아직도 급매가 조금씩 나오는 분위기 였답니다. 특히 매매가도 낮지만, 전세가가 매우 낮은 상태였는데요. 전세가는 3억이 안되는 상태였답니다. 이유를 여쭤보니 주변에 공급이 계속해서 있었기 때문이라고 하셨어요. 입지가 떨어지는 오션파라곤 아파트(우암동/662세대) 입주때도 흔들렸고, 최근에는 푸르지오 클라센트 영향으로 전세가가 한없이 낮았다고 합니다. 그래서 일부에서는 투자는 별로지만, 실거주로는 오히려 대연파크푸르지오가 가성비로 좋다고 너스레를 떠셨어요. 실제로 석포초등학교를 끼고있지만, 실제로 가격 반등이 크게 이루어 지지 않은 부분은 장점 이었답니다.

👩‍💼소장님의 말말말

Q. 소장님~ 대연푸르지오클라센트 (23년 10월 입주) 분위기는 좀 어떤가요?

A. 대연디아이엘(대연3구역) '분양성공' 때문에 싼 가격에 던지지 못할 뿐만 아니라, 오히려 프리미엄을 내리질 못하고 있다고 봐야해요. 원래 입주장이 되면 급하신 분들이나 자금 여력이 안되시는 분들은 던지는 매물이 나오기 마련인데, 지금은 잘 없어요. 그래서 피가 소폭 오르거나 보합세를 보이고 있어요. 현재 입주는 10월 2일 부터 시작예정인데요. 전세는 전반적으로 3억~ 3.5억으로 나오고 있어요.

가격상으로는 분양권들은 피들이 다소 오르고 대부분 '손피'거래다 보니까 조합원 물건이 좋죠. 특히 101동은 로얄동으로 보는데, 조합원 매물밖에 없어서 우수한 편이거든요. 대게 입주권은 (1000세대정도 같은 경우) 보존등기가 나올때까지 6개월~ 1년 정도 걸리기 때문에 잔금을 뒤로 미루고 먼저 선입주 할 수 있는 매물들이 다소 메리트가 있는 상황이라고 봐야해요. 사람들은 대연디아이엘과 등지고 있는 입지다 보니까 비빌수(?) 있겠다는 생각이 드는 분위기상 요즘 싼 매물은 좀 없네요.

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🎤 용호동

🏢용호동 더블유 (2018년)

부산 남구를 대표하는 고급 주상복합인 용호동 더블유는 총 1,488세대로 다양한 평형과 타입으로 랜드마크적인 외형을 가진 단지인데요. 대형 평수 위주로 어나더 레벨의 주거 환경을 보여줍니다. 최소 평형 39평형의 (220세대) 시세 변화를 살펴보면, 전고점 16억에서 금년 1월 11억 최저가 거래후 현재 14억까지 회복 한 상태예요. 온라인상 13 중반의 거래들은 월세/전세 를 안고 거래하는 거래이며, 실제 거래는 14억으로 봐야하는 분위기였어요. 거래가 되는 즉시 매도자들은 가격을 소폭 올리는 분위기라서 거래서 활발하지는 않았어요. 게다가 14억 매매물건들도 계좌 달라고 하니 게눈 감추듯이 2건이나 회수되었다는 현장의 후문도 있구요.

특히 곧 후분양을 시작하는 더비치푸르지오써밋의 분양가가 부산 최고 분양가에 나올 것으로 소식이 전해지면서 집주인들은 14억에도 계좌가 잘 나오지 않는 분위기라고 현장 소장님이 언급을 하셨어요. 최근 분양 시장이 분위기가 좋고, 높은 분양가에도 완판을 이어가니 고가 주택을 소유한 집주인들도 이제 여유가 생겼다고 말해요. 39평형 전세가도 7억대를 거의 회복한 상태라 더욱 여유가 느껴지는 시장 분위기 였어요.

🏢GS 하이츠자이 (2008년)

대형 평수 중심으로 이루어진 (50평이상) 하이츠 자이는 일부 국평 매물들이 있는데요, 국평기준 8억 매매가 가능하고, 전세 매물은 없습니다. 실제 거래는 7.3억 정도 거래가 되었고, 해당 매물은 세입자가 나가고 진짜 팔고 싶은 사람만 판다는 분위기라고 말씀해 주셨어요. 현장 소장님은 대형 평수가 많은 단지 특성상 (솔직히 말해) 현재 거래가 활발하진 않고, 지금 분위기가 호가 상승 분위기라서 가격을 모두 올려놓지만, 사실 거래는 호가상으로는 안되고 있는 것이 정확한 시장 분위기 였답니다.

🏢LG 메트로시티

1차부터 5차까지 7000세대가 넘는 대형단지입니다. 단지별 입주 시기도 2001~2004년 까지 차이가 나는 매머드급 단지랍니다. 대단지 특성상 메트로시티는 동별, 뷰별 매매 가격이 다소 차이가 크게 나는 성향이 있어요. 뷰가 트인 단지인 메트로시티2차의 일부동과 GS하이츠자이 상가측에 가까운 동들을 선호 하는 경향이 있는데요. 뷰가 확실히 트인 로얄동인 경우 6.8~7억의 매물이, 일반 중층 기준 5.5~ 6억 정도에서 거래가 가능했어요.

해당 단지는 아직 전세가율이 50%로 전세가 점진적으로 오르고는 있지만, 회복이 더디고, 매매 가격도 빠르게 상승하거나 눈에 띄는 변화는 없는 상태였습니다. 거래량도 빠르게 늘지 않아 조용한 분위기라고 소장님께서 전해주셨어요.

🏢데시앙헤링턴플레이스파크시티(2022년)

용호동 남측 다소 입지가 떨어지는 데시앙헤링턴플레이스파크시티는 금년 가을 입주 2년차가 도래합니다. 현재 보존등기가 아직 나오지 않아 거래가 활발한 상황은 아니었어요. (금년 겨울 보존 등기 예정) 현재 2억 중반대의 전세를 안은 매물은 6억에 거래가 가능하고 일반 매물은 6.5억에 거래가 가능합니다. 현장 부위기는 매매는 당장은 안되지만, 호가는 소폭 올리는 조용한 분위기 였답니다.

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