[두부레터] 불만을 잠재운 당근은?

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💌 5월 3일 두부레터입니다.

님! 오늘은 두부에 '공시가' 내용을 듬뿍 담아봤어요. 언젠가는 써먹게 될 아이이니 이번 기회에 완벽히 익혀 보아요 🧐

💬 지금 핫한 뉴스

보유세 내긴 내는데요.

올해 '부동산 보유세 부담을 조금 덜어줄게'라고 한 매직이 통했나 봅니다. 공시가에 대한 불만이 눈에 띄게 줄어든 건데요, 보유세와 공시가가 무슨 상관이지? 에 대한 얘기를 풀어볼게요.

보유세 기준이 되는 공시가

부동산 관련 세금으로, 집을 갖고 있을 때 내는 보유세(재산세, 종합부동산세)와 사고 팔 때 내는 거래세(양도소득세, 취득세)가 있습니다. 각 세금을 매기는 기준이 다른데요, 보유세는 공시가를, 거래세는 실거래가를 기준으로 합니다.

집을 사고 팔 때는 당시의 집값을 알 수 있으니 실거래가를 기준으로 하지만, 계속 거주하고 있다면 내 집값이 정확히 얼마다-라고 얘기하기 힘듭니다(시세는 참고용일 뿐). 그래서 이 집은 이 정도 값어치가 있다 라고 국토부에서 평균적으로 잡아놓은 가격이 공시가입니다. 공시가는 재산세뿐 아니라 건강보험료 등 다양한 세금의 기준으로 활용됩니다.

공시가의 현실화?

집값이 계속 높아지자 공시가-시세의 격차가 점점 벌어집니다. 그래서 2020년 '향후 8-15년에 걸쳐 공시가를 시세의 90%까지 끌어올려 또이또이 만들겠다'는 공시가 현실화 계획이 나옵니다. 올해 공시가는 17% 올랐어요. 그럼 재산세와 건강보험료 등에 내야할 세금 또한 올라간 것이죠. 그런데 말입니다, 예상보다 공시가 상승에 대한 불만이 적은 겁니다. 이유는요? 뉴 정부가 새로운 당근을 투척했기 때문입니다.

당근은 통했다?

올해는 1주택자에 한해서 보유세&건보료에 '작년 공시가'를 적용하겠다는 것이 당근입니다. 그래서 불만이 어느정도 누그러든 것이란 분석이에요. 그런데 이를 두고 다양한 의견이 나옵니다.

'어찌됐든 공시가 현실화 플랜을 따라가면, 올해 안 오른만큼 내년에 2배로 오를 것 아닌가?' 즉, 조삼모사란 얘기죠.

이와 반대로 공시가를 올려달라는 일부 목소리도 있습니다. 곧 재개발에 들어설 경우인데요, 개발사업지구에 포함되면 보상비가 공시가를 기준으로 나오기 때문입니다. 공시가가 높아야 보상비를 더 많이 받을 수 있다는 거죠.

어찌됐든 이번에 결졍된 공동주택 공시가격이 오픈됐고 [여기]서 확인해 볼 수 있습니다.

앞으로 갈 길이 구만리

뉴 정부 시대가 열리면 부동산 정책 여기저기가 리폼될 겁니다. 공시가 현실화 계획도 곧 그럴 것 같은데요, 윤석열 당선인의 공약이 '공시가격 현실화 추진계획 재수립'이었고, 인수위는 목표 현실화율을 90->80%로 낮추고 달성 연도를 2030년 이후로 늦추는 방안을 논의하고 있다는군요.

이쯤에서 궁금해지는 해외 케이스!

나라마다 정책이 다르고, 그렇기 때문에 벤치마킹하려는 움직임도 있습니다. 우선 놀라운 사실로, 2020년 기준 우리나라가 OECD 회원국 중 부동산 관련 세금으로 1위를 차지했다는!😱 정확히 따지면 프랑스와 공동 1위인데요, 이는 납세자의 세금 부담 증가 속도가 경제성장 속도를 훨씬 뛰어넘었다는 의미입니다.

그럼 공동 1위 프랑스는 상황이 어떨까요? 2018년에 부동산 부유세를 도입하면서 주택 수가 아닌 '주택 총 가치'에 세금을 매깁니다. 순자산이 130만유로(약 17억3000만원)를 초과하는 부동산에 누진세율 0.5~1.5%로 과세하고, 부동산 시장가치에서 주택담보대출 등 부채를 뺀 순자산이 과세표준이 됩니다. 즉, 우리처럼 1주택, 2주택 이상... 에 따라 세율을 올리지 않는다는 거죠.

💭 부린이 길잡이

공시가만 듬뿍 담았습니다.

공시가가 무엇인지는 알아도 '정확히' 무엇인지 궁금했다면, 눈 크게 뜨고 주목! 🙄 그 궁금증 싸악-없애드리겠습니다.

공시가는 사실 2개다?

뭉뚱그려 공시가라고 얘기하지만, 딥하게 들어가면 공시지가와 공시가격으로 나뉩니다.

공시지가: 국토교통부가 선정한 ‘표준지’를 기준으로 산정되는 ‘토지’의 단위면적당 가격
공시가격: 국토교통부가 정한 ‘표준지’ 및 ‘표준주택’을 바탕으로 매겨지는 개별 ‘토지와 주택’을 포괄하는 가격

그래서 공시가를 열람해볼 수 있는 [부동산 공시가격 알리미]에 가보면, 주택은 '공시가격', 토지는 '공시지가'라고 워딩이 다릅니다. 우리는 아파트가 좀 더 궁금하잖아요? 그러니 '공시가격' 기준으로 설명해 볼게요.

투명하고 투명하고 또 투명한가!

공시가격은 어떻게 매길까요? 아파트, 연립주택, 다세대주택을 공동주택이라고 하는데요, 공동주택을 사고 팔 때, '보통 이 가격대면 거래가 되겠지?' 정도의 적정가격을 산정합니다. 그리고 주택 주인이나 관계인들에 '이 금액 적당하지?'라고 서베이를 하고 관련 기관의 심의도 받습니다. 끝으로 '혹시 불만 있음 이의 제기해'라며 이의신청도 반영해요. 그렇게 재조정된 후에 최종 공시가격이 공개됩니다.

공시가격 산정에 대한 불만은 계속 제기됐습니다. 과연 투명하게 조사를 했냐'는 거죠. 2019년 성수 ‘갤러리아포레’가 대표적 사례인데요, 이곳의 층과 방향에 따른 공시가격이 전년도와 다르게 들쭉날쭉하게 나온 겁니다. 주민들의 항의로 재조사가 진행됐고, 아파트 2개 동 전부의 공시가격이 정정되는 어처구니 없는 사태가 벌어졌죠. 이로 인해 '기준을 투명하게 공개하라'는 목소리가 높아졌습니다.

이 갭은 어찌할꼬?

투명성 문제뿐 아니라 공시가<->시세가의 갭이 점점 벌어지는 것 또한 이슈가 됐습니다. 부동산 공시법 상 '공시가는 시세에 가까워져야 한다'는 점, 그리고 공동주택 유형과 지역별로 현실화율 격차가 크다는 목소리가 높아집니다. 그리하여 공동주택은 2030년, 단독주택은 2035년까지 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 90%로 끌어올리는 '공시가격 현실화'가 탄생합니다.

문제는 집값이 롯데타워 전망대 엘베 속도마냥 빠르게 올라간다는 거죠. 공시가격을 시세 수준까지 끌어올리니, 그만큼 보유세 부담이 커지게 됩니다.

공시가 1억 이하

불과 몇 달 전 공시가가 핫 키워드로 떠오른 적이 있었죠. 바로 공시가 1억 이하 아파트 투자 때문인데요. 아파트 살 때 취득세를 내잖아요? 다주택자가 추가로 집을 사면 최대 12%의 세율이 부과됩니다. 어마어마하죠!

근데 만약 공시가 1억 이하의 아파트를 샀다면? 1% 세율만 부과됩니다. 서울엔 1억 숫자 자체를 찾아보기 힘들죠? 그래서 지방에 숨겨진 1억 이하 보물을 찾기 위한 투자 원정대가 대거 출동합니다. 수요가 몰리니 가만히 있던 1억짜리가 갑자기 몇 억이 뜁니다. 원래 살던 주민들은 난데없이 높은 세금을 내야할 사태가 벌어지죠. 그래서 국토부는 직접 조사에 나섰고 투기 목적으로 '이런 짓을 벌인 사람'에겐 벌을 준다고 공표합니다.

📚 부동산 용어풀이

임장

현장에 임한다는 뜻으로, 직접 해당 지역을 방문해 경관, 위치 등을 확인하는 것.

모하

모델하우스의 줄임말.

📰 간추린 늬우스

🍏 전세시장, 다시 불안불안?

안정을 찾나 싶던 전세시장이 들썩이고 있다. 매물은 보충없이 소진만 이뤄져 전달에 비해 5000개 가량 줄어들었다. 전셋값 전망을 나타내는 각종 지수는 '상승'을 가리키고 있다. 임대차3법 개정에 대한 기대감에 집주인들이 기다리기에 들어간 것이란 분석이다. 7월 말부터는 계약 갱신 청구권을 소진한 전세 물건들이 시장에 나오는데, 인상폭에 제한이 없어지게 되므로 전세금이 올라갈거란 전망이다.

🍏🍏 전세임대주택 3000가구 나온다

전세임대주택은 입주 대상자가 거주하려는 주택을 직접 찾으면 LH가 주택 소유자와 전세 계약을 체결한 후 이를 입주 대상자에게 저렴하게 재임대하는 제도다. LH가 다자녀 가구 주거 안정을 위해 전세임대주택 총 3000가구를 공급하는데, 공고일은 5월2일이며 2명 이상의 미성년자를 양육하는 무주택가구가 대상이다.

🍏🍏🍏 1기 신도시, 그래서 어떡한다고?

'재건축 속도 내겠다->집값 들썩->다시 천천히 하겠다'라며 1기 신도시를 둘러싼 재건축 이슈가 한창인데, 다시 1기 신도시 특별법 추진이 공식화됐다. 그러나 서울에 입주 40~50년 된 아파트도 재건축이 지지부진한데 1기 신도시만 규제를 풀어주면 특혜 논란이 불거질 수 있다는 의견도 나오고 있다.