서울이 상승했는데 경기도는 과연 가만히 있을까요? 경기도 이곳 시황

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9월 19일 '푸릉레터' 입니다 ✋

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김포 한강 신도시

📍 운양역 주변

김포 신도시는 서울의 주요 업무지구와 비교적 거리가 먼편이죠, 그래서 김포 골드 라인으로 연결되는 입지중에서 서울과 가까우면 가까울수록 가격이 비싼 특징이 있습니다. 그 중, 정주여건이 우수하고 꽤나 주거 밀집도가 높은 곳이 바로 운양역 주변 단지입니다. 운양동은 서울과 더 가까울 뿐만 아니라 상권과 인프라를 가지고 있어서, 학원가까지 보유하고 있는 특징이 있습니다. 운양역 초 역세권에 위치한 운양역푸르지오(2016) 는 국평가준 매매가 6.1억 / 전세가 3.5억 정도의 시세를 유지하고 있으며, 가격 변화는 크지 않지만 매도자의 심리가 소폭 상승하여 가격 조정은 쉽지 않은 시장 분위기 입니다. 대중적으로 가장 인기가 많은 한강신도시롯데캐슬(2014)경우 매가 5.5억 / 전세가 3.7억 정도 인데 전반적으로 전세 매물이 없으며, 가격이 소폭 오름새에 있습니다.

💁‍♀️ 소장님의 말말말

최근 역세권 반도유보라2차에서 나온 4.5억 24평 18층 매물은 지금 나온 매물 중에 가장 괜찮은 물건이에요. 한강뷰 보이고, 역과도 가깝고, 상권도 가까운 매물이거든요.

물론 북측에 위치한 한강신도시 E편한세상이랑 풍경마을 한라비발디도 한강뷰가 보이기는 하는데 반도유보라 2차에서 보이는 한강뷰는 시티뷰이기 때문에 뷰가 조금더 좋은 경향이 있죠. 게다가 반도유보라2차는 초등학교, 한강, 상권, 역과의 거리도 좋고, 모든 조건을 갖춘 아파트라서 이 동네에서 가장 인기가 많고, 전월세도 가장 잘나가요. 그러다 보니 요즘 조정은 조금 힘들다고 보셔야 해요.

근데 조금 아쉬운 점이 반도유보라 2차가 '24평' 단일 평수기 때문에 여기서 더 큰 평수를 원하시는 분들은 바로 뒤에 위치한 롯데캐슬을 많이 선택하세요. 운양역 푸르지오랑 반도유보라6차는 역과 가깝고 연식이 조금 더 좋은 장점이 있기는 한데, 세대수가 너무 작아서 아쉬운점이 있거든요. 세대수가 작으면, 가격이 낮게 나왔다가 높게 나왔다가 그런 경향이 있어요.

📍 장기역 주변

장기역을 기준으로 아래쪽 생활권은 라베니체 상권과 한강 중앙공을 이용할 수 있는 특징이 있스니다. 장기역 위쪽 생활권은 상품성이 조금 아쉽고 일부 단지들은 소형평형으로만 구성된 단지가 있는 것이 특징입니다. 국평 기준 대표적인 단지가 한강신도시 초당마을 중흥 S클래스(2012)인데 매매가 4.8억/ 전세 3.5억 수준으로 주변 단지들의 전세가율이 70%에 육박한 상황입니다. 역과 가까울 수록 전세 매물은 더욱 찾기 힘들고, 전세가 상승도 확연히 눈에 띄는 분위기 입니다.

💁‍♀️ 소장님의 말말말

장기역 북측에서는 KCC스위첸이 가장 인기가 많아요. KCC스위첸이 역과도 가깝고, 걸어서 1~2분이면 서울로 가는 광역버스를 탈 수 있어요. 소형 평수로만 이루어진 특징이 있는데, 현재 24평 3.88억에 고층 매물이 있는데 임차인이 나가고 임대인 분이 매매로 내놓은 물건이에요. 저층 가격으로 나와서 가장 빨리 나갈 것으로 보고 있어요. 요즘 조정은 거의 힘들어요. 해도 이사비 정도나 한 번 이야기를 해볼 수 있을 것 같아요.

KCC스위첸 다음으로는 한강호반베르디움이 가장 인기가 많아요. 지리상으로 한강호반베르디움이 역과 더 멀어서 가격 차이가 나요. 신영지웰, 이지더원, 풍경채 아파트는 국평 위주로 구성이 되어 있는데요. 역과 가까운 장점을 가지고는 있어요.

장기역 아래쪽 동네에서 가장 인기가 많은 아파트는 중흥 S클래스랑 센트럴자이1단지에요. 중흥S클래스는 역과 가깝고, 초중고도 붙어있고, 학원 상가도 있어서 사람들이 선호하시고, 센트럴자이1단지는 신축과 커뮤니티시설이 잘 되어 있어서 사람들이 선호하세요. 근데 센트럴자이는 거리가 있어서 사람들이 고민하시기는 하는데 중흥S클래스를 선택하시는 분들이 더 많은 것 같아요.

래미안 아파트는 브랜드 때문에 사람들이 선택하시기는 하세요. 장기역 위쪽에서 한강호반베르디움, KCC스위첸이 24평 단일 평수라서 아이들 키우시다가 큰 평수로 이사 가시고 싶 으신 분들이 중흥S클래스를 많이 선택하세요. 최근 호가는 오른 경향이 있고요. 최근에는 대출규제 때문에 살짝 멈칫한 것 같아요. 조정은 조금 힘들다고 보시면 되어요. 중흥S클래스 33평 4.85억에 나와있는데 그게 나와있는 물건 중에는 가장 괜찮은 물건이에요.

🔥현재 시장 분위기 요약🔥

1. 아직 회복세가 빠르지 않음. 각 대장들의 회복 시기 까지는시간이 필요함.

2. 사람들의 기대는 올라와있지만 실거주자들은 아직 그 영향이 미비함.

3. 서울과 가까운 것 같지만 실제 거리감이 있고, 여의도와의 거리를 제외하면 종로, 강남까지의 거리는 너무 멀기에 5호선 연장, 김포 골드 라인 증설 등의 호재 실현이 요구됨.

김포시 현장 소식을 푸릉 '너궁리' 님께서 임장 보고서와 함께 조사해주셨어요!

너궁리 님의 🔗임장 보고서(클릭) 참고하시면 더 자세한 '다산 신도시'의 입지를 한눈에 보실 수 있을겁니다.

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📍 매달 현금 나오는 '상가' 투자 핵심 컬럼 #01 (by 제이로드)

상가 투자시에는 이것만 유의하면 됩니다!!

매월 현금 흐름이 나오는 상가는 황금알을 낳는 거위 같지만, 가끔 골치를 썩일때가 있지요.

바로 임차인이 월세를 미납하는 경우 입니다. 임차인이 월세를 한 번이라도 정해진 날짜에 입금을 안 했다면, 보편적으로 어떻게 해야 할지 고민이 많아집니다.

한 달 미납으로 연락하는 게 맞을까?
사정이 있던 것은 아니였을까?
깜빡하고 자동이체가 풀렸던 것은 아니였을까?
연락하면 기분 나빠하지는 않을까?

월세가 미납됨을 확인했다면, 바로 알리는 게 좋습니다.
왜냐하면 알렸을때 손해보는 것은 없는데 안 알렸을 때 손해보는 것이 많기 때문이죠.

(추가 내용은 👉본문 링크 바로가기 )

📍 매달 현금 나오는 '상가' 투자 핵심 컬럼 #02 (by 제이로드)

아파트로 따지면 지하철도 없고 일자리도 없는 그런 지역인데, 상가 투자는 아파트 투자와는 다른 부분을 볼 줄 알아야 합니다.

그것은 바로 주동선과 항아리 상권이 되는 입지 입니다.

바로 예시 하나를 들어 볼까요?

서울특별시 동대문구 휘경동 한 지역 상권을 본문에서 소개 하도록 할게요!

보시면 한번에 이해가 되실겁니다.

(추가 내용은 👉본문 링크 바로가기 )