🔎 1주택자 전세대출 옥죄기 7월에 이렇게 발표될 것으로 예상됩니다!

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✅ 규제지역 아파트 소유자가 빌린 5조 전세대출이 규제 대상입니다

✅ 만기연장 금지하고, 신규대출 제한하는 방안 예상

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 정부에서 투기성 비거주 1주택자에 대한 전세대출을 옥죄려 한다는 사실에 대해서는 이전 매거진 글에서도 설명드렸는데요.

이번 글에서는 이 같은 규제 강화 움직임이 구체적으로 어떻게 논의되고 있는지, 다시 한번 자세히 설명해 드리겠습니다.

👉 약 5조 대출이 규제 대상입니다

언론과 전문가들에 따르면 투기성 비거주 1주택자 전세대출 규제 강화의 핵심 타깃은 수도권 규제지역(서울 25개구, 경기 12개 지역)에 아파트를 보유한 채 전세대출을 받은 차주들이 될 것으로 예상되는데요.

전세대출 잔액 규모로는 4조9000억원에 달하는 금액입니다.

금융감독원이 국회 정무위원회 소속 이인영 국회의원에게 제출한 자료에 따르면 전국 1주택자의 은행권 전세대출 잔액은 지난 3월 기준 모두 13조2000억원이었는데요.

이중 전세대출 차주가 보유한 주택이 수도권에 있는 경우만 추려내면 그 잔액은 9조2000억원에 달합니다.

서울에 주택이 있는 1주택자의 전세대출 잔액은 3조2000억원, 인천은 1조원, 경기는 5조원에 달합니다. 수도권에 주택을 보유한 1주택자의 전세대출 잔액을 모두 더하면 9조2000억원에 달하죠.

그리고 다시 수도권 중에서도 규제지역인 서울 25개구 전역과 과천, 용인 등 경기 12개 지역에 아파트를 보유한 1주택자 차주의 전세대출 잔액만을 골라내면 4조9000억원에 달합니다.

이번 1주택자 전세대출 규제의 직접적인 타깃이 되는 전세대출 금액이 4조9000억원에 달할 것이라는 예상은 이렇게 추정한 금액이죠.

👉 ‘투기성’ 가려내는 기준 마련 중입니다

또한 언론과 업계에서는 규제지역에 포함되지 않는 지역의 주택 소유자에게도 전세대출 규제가 적용될 가능성이 존재하는 것으로 바라보고 있는데요.

동탄, 구리, 의정부 등 최근 집값이 급등한 지역의 비거주 1주택 전세대출 차주들이 그 대상으로 거론되고 있습니다.

비거주 1주택자들의 경우 가족 돌봄, 근무지 이동 등 어쩔 수 없는 생활상의 이유로 본인 소유 주택을 떠나 타지에서 전세로 생활하는 비율도 낮지 않는데요.

그렇기에 현재 금융당국에서는 누구를 갭투자 등을 위한 투기성 비거주 1주택자로 판별하고, 누구를 불가피한 비거주 1주택자로 볼지를 결정하는 기준 마련에 고심하고 있습니다.

그렇다면 투기성 비거주 1주택자로 판별될 경우에는 어떤 방식으로 전세대출을 제한받게 되는 걸까요?

👉 만기연장 금지하고, 신규대출 제한하는 방안 예상

보증기관의 보증서에 기반해 대출이 실행되는 전세대출의 특성상 투기성 비거주 1주택자에 대한 신규 전세대출보증을 금지하거나, 보증비율을 대폭 낮추는 방식으로 규제가 강화될 것이라는 게 업계 전문가들의 예상인데요.

주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등 보증기관으로부터 전세대출보증을 받지 못하게 되면 은행 등 금융기관에서 전세대출을 받는 건 사실상 불가능해지죠.

또한 보증비율을 낮추게 되면 돈을 빌려주는 금융기관이 대출로 인해 손실을 볼 가능성이 높아지기 때문에 은행 등의 대출심사가 강화돼 대출이 어려워지거나, 전세대출 금리가 높아지는 효과가 발생하고요.

이와 함께 기존에 전세대출을 받았던 차주들을 대상으로도 투기성 비거주 1주택자로 분류되면 전세대출의 만기 연장을 금지하는 방안도 주요하게 논의되고 있습니다.

이렇게 될 경우 차주는 본인 자금으로 전세보증금을 마련하거나, 기존 전세계약을 월세로 전환해서 살거나, 아니면 전셋집을 떠나 본인 소유 주택으로 돌아가야만 하고요.

👉 DSR 강화는 실행되지 않을 것이라는 전망 나옵니다

일부에서는 투기성 비거주 1주택 전세대출 차주들을 대상으로 DSR(총부채원리금상황비율)을 산정할 때 전세대출의 원금 일부도 반영하는 방안도 거론하고 있는데요.

현재는 1주택자가 수도권과 규제지역에서 대출받은 전세대출의 이자 상환분에 한해서만 DSR 산정 과정에서 반영되고 있죠.

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전방위적이고 대대적인 부동산 세제 강화가 예상돼요! 다음달에 발표됩니다!

✅ 대통령이 보유세 강화 방침 직접 밝혔어요!

✅ 비거주 장특공제 축소·폐지 예상돼요!

✅ 종부세, 재산세 이 방식으로 늘어날 것으로 예상돼요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 오는 7월 발표될 예정인 세제개편안에 보유세를 중심으로 부동산 세제가 한층 강화될 것으로 예상된다는 점과

정부가 어떤 방식으로 부동산 거래와 보유에 과세하는 세금을 늘리려 하는지에 대해서 안내해 드리겠습니다.

6·3 지방선거 이후 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 개편 등 부동산 세제개편안이 발표될 것이라는 예상은 원래부터 강하게 있어왔는데요.

거기에 더해 어제(6월 9일) 개최된 취임 1주년 기자간담회에서 이재명 대통령이 직접 “우리나라는 보유세가 대체로 낮다”며 보유세를 강화하겠다는 방침을 직접 밝혔습니다.

구체적으로 어떤 방향으로 부동산 세제 강화가 논의되고 있는 것인지 지금부터 쉽게 설명해 드리겠습니다.

👉 거래부터 보유까지, 전반적인 강화가 예상돼요

아직 공식 발표가 나오기 전이라 예측하기가 조심스럽지만 부동산 전문가들과 언론에서는 우선 정부가 ‘실거주 중심’ 과세 원칙을 기반으로 투기 억제를 위해

취득세, 보유세, 양도세 등 주택 거래·보유 과정 전반을 포괄하는 방식으로 종합적인 개편을 추진할 것으로 예상하고 있습니다.

주택 취득부터 보유, 매도에 이르는 전 과정에서 주택 소유자가 납부하는 ‘총 세 부담’을 기준으로 전체 부동산 세제를 재설계할 가능성이 적지 않다는 예측입니다.

👉 비거주 장특공제 축소·폐지 예상돼요

대대적인 개편이 예상되는 대대적인 세목은 아무래도 양도소득세일 것으로 예상되는데요.

대통령을 비롯한 고위 관료들이 여러 차례에 걸쳐 현행 양도소득세 체계의 문제점을 지적해 왔기 때문이죠.

양도소득세 중에서도 장기보유특별공제가 개편 대상이 될 것으로 예상되는데요.

현재는 1세대 1주택자에게 보유 기간과 거주 기간에 따라 각각 최대 40%씩, 합산 최대 80%의 양도세 공제 혜택을 주고 있는데요.

이중 단순 보유에 따른 공제는 축소 혹은 폐지될 것이라는 전망이 우세합니다. 비거주 1주택자에게 단지 집을 오랫동안 보유했다는 이유만으로 양도세를 깎아주는 것은 불합리하다는 게 대통령과 정부의 입장이기 때문이죠.

실제로 이재명 대통령도 지난 4월 이 같은 방침을 밝힌 바 있고요.

“살지도 않으면서 투자용으로 사 오래 투자했다는 이유만으로 (더구나 고가주택에) 양도세를 깎아주는 건 주거보호정책이 아니라 주택투기권장정책입니다”

“1주택자의 주거를 제대로 보호하려면, 비거주 보유 기간에 대한 감면을 축소하고 그만큼 거주 보유 기간에 대한 감면을 더 늘리는 게 맞을 겁니다”

(이재명 대통령, 2026년 4월)

비거주 1주택자에게 주어지던 보유에 따른 공제 혜택(최대 40%)을 축소·폐지하는 대신 실제 거주 기간에 적용되는 공제 혜택을 늘리는 방향으로 개편이 이뤄질 것으로 예상되고 있습니다.

👉 종부세, 재산세도 늘어날 것으로 예상돼요

종합부동산세와 재산세를 포괄하는 보유세도 강화될 것으로 예상되는데요.

이 방안은 국회의 입법을 통해 추진할 수도 있고, 정부 시행령만을 개정해 정부 단독으로 추진할 수도 있습니다. 두 가지 방법이 모두 사용될 수도 있고요.

국회 입법을 통하는 방법은 종합부동산세와 재산세 관련 법률을 개정해 과세표준 구간을 세분화하고, 명목 세율을 인상하는 방식이고요.

정부 시행령을 개정하는 방안은 정부가 국회의 동의 없이 조정할 수 있는 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율을 상향하는 방식입니다.

공동주택(아파트 등)을 기준으로 69%로 동결된 공시가격 현실화율을 시세의 90%까지 높이는 방안을 택할 수도 있고,

지난 정부에서 95%에서 60%로 대폭 낮아진 공정시장가액비율을 다시 높여 종합부동산세 등 보유세 부담을 강화하는 방안도 선택할 수 있습니다. 두 가지 방법 모두를 선택할 수도 있고요.

이렇게 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율을 상향하면 세법으로 규정된 명목 세율은 높이지 않으면서도 실제로 보유세 과세의 기준금액이 되는 과세표준을 키워 사실상 보유세를 높일 수 있는 효과가 있죠.

양도세, 보유세에 더해 취득세 역시 세제 강화 방안이 논의되고 있는 것으로 알려졌고요.

👉 이달 말께 구체적인 윤곽 드러날 것으로 예상돼요

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