😨 임대인의 악몽 임차권 등기.. 이럴 때 세입자가 할 수 있어요!!

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✅ 2가지 요건 충족하는 세입자가 등기할 수 있어요

✅ 임차권 등기되면 이후 세입자 구하기가 힘들어져요

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 최근 몇 년 사이 전세사기의 여파로 보증금 미반환에 대한 임차인들의 우려가 정말 크게 높아졌는데요.

이에 따라 임차인들의 임차권등기 신청 건수도 과거에 비해 크게 늘어나고 있습니다.

보증금을 제때 반환하지 못 해 임대주택에 임차권등기가 설정되면 임대인 입장에서는 크게 곤란한 일들이 생기는데요.

이번 글에서는 임차권등기란 어떤 제도이고, 어떤 세입자가 임차주택 등기부등본에 임차권을 등기할 수 있는지, 그리고 임차권이 등기되면 집주인에게는 어떤 불이익이 주어지는지 등에 대해서 하나씩 설명드리겠습니다.

👉 세입자의 임차권을 등기하는 제도입니다

임차권등기란 말 그대로 임차주택 등기부등본(등기사항전부증명서)에 세입자의 임차권을 등기하는 걸 말하는데요.

임차권이란 '보증금과 차임(월세)을 지급하는 대가로 해당 주택(상가도 포함)을 임차해서 사용할 수 있는 권리'를 말한다고 쉽게 이해하시면 됩니다.

임차권등기를 한 세입자는 해당 주택에서 나와 다른 곳으로 이사를 가거나, 다른 주소지에 주민등록 전입신고를 하더라도 본인이 갖고 있었던 우선변제권과 대항력을 그대로 유지할 수 있죠. 이 점이야말로 임차인들이 임차권등기를 하는 가장 큰 이유라고 할 수 있고요.

임차인이 임차주택에 임차권등기를 하기 위해서는 먼저 법원의 결정을 받아야만 하는데요.

법원에 임차권등기를 해달라고 신청하는 걸 ‘임차권등기 명령 신청’이라고 합니다. 임차권등기 뒤에 명령이라는 단어가 붙은 이유는 법원의 명령에 따라 등기가 이뤄지기 때문인데요.

집주인의 의사와는 상관없이 법원의 판단, 명령에 따라 임차권 등기 여부가 결정된다고 이해하시면 됩니다.

👉 보증금 돌려받지 못한 세입자가 신청할 수 있어요

그리고 다음과 같은 요건을 모두 갖춘 세입자만이 법원에 임차권등기 명령을 신청할 수 있는데요.

①임대차 계약기간이 종료됐음에도 불구하고 ②보증금을 돌려받지 못했을 경우 ③임차주택 소재지 관할 지방법원‧지방법원지원 또는 시‧군 법원에 임차권등기 명령을 신청할 수 있습니다.

여기서 말하는 ‘임대차 계약기간의 종료’에는 계약서상의 계약기간이 만료됐을 때뿐만이 아니라 해지 통고에 따라 임대차 계약이 종료되거나 집주인과 세입자의 합의로 계약이 해지된 경우도 모두 해당되고요.

👉 보증금 일부를 돌려받지 못했을 때도 신청할 수 있습니다

또한 보증금 전액이 아니라 보증금 중 일부를 돌려받지 못한 세입자 역시 임차권등기 명령을 신청할 수 있습니다. 주택뿐만 아니라 상가 임차인 역시 ‘상가건물 임대차 보호법’에 따라 임차권등기 명령을 신청할 수 있고요.

이와 함께 이미 다른 곳으로 이사해 해당 임차주택을 점유하지 않고 있거나, 다른 주소지에 주민등록 전입신고를 한 ‘대항력 없는 임차인’이더라도 임차권등기 명령을 신청할 수 있습니다.

임차권등기 명령은 해당 임차주택 주소지 관할법원에 신청해야 하는데요. 법원은 세입자가 신청한 내용을 검토한 뒤 임차권등기를 명령하거나 아니면 세입자의 신청을 기각합니다.

👉 다른 곳으로 이사해도 대항력, 우선변제권 유지해요

법원이 임차권등기를 명령할 경우 임차주택 등기부등본에 세입자의 임차권이 등기되는데요. 그렇다면 임차권을 등기한 세입자에게는 어떤 법적인 권리가 생기는 걸까요?

법에 따라 임차권을 등기한 세입자는 자신이 원래부터 갖고 있던 대항력과 우선변제권을 계속해서 유지할 수 있는데요.

다른 곳으로 이사를 가더라도 기존 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있기 때문에 경‧공매 과정에서 보증금을 우선해서 변제받을 수 있습니다.

혹여나 임차주택이 경매나 공매에 넘어갔다고 하더라도 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 것이죠. 만약 기존에 대항력이나 우선변제권을 갖고 있지 못했던 세입자라면 임차권등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권을 얻게 되고요.

👉 임대인 송달 여부와 상관없이 등기가 이뤄져요

앞부분에서 2023년부터 임차권등기 절차가 훨씬 간편해졌다고 말씀드렸는데요. 기존에는 세입자가 임차권을 등기하기 위해서는 법원이 내린 임차권등기 명령 결정이 먼저 임대인에게 송달되야만 했었습니다.

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🙅‍♀️ 세입자의 계약갱신청구권 사용도 거절 할 수 있어요! 단 이 9가지 경우에 해당해야만 합니다!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 임대인이 주택임대차보호법에 따라 임차인의 계약갱신청구권 사용을 합법적으로 거절할 수 있는 9가지 사유에 대해 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

계약갱신청구권은 임차인에게 계약 갱신 여부를 결정할 수 있는 권한을 부여하는 매우 중요한 법적 권리이고,

저희 자리톡 회원님들과 같은 전문 임대사업자분들이라면 임차인의 계약갱신 요구를 접할 일이 빈번한 만큼 계약갱신청구권의 개념과 효과에 대해 정확히 알고 계셔야만 하죠.

주택임대차보호법에 따라 임대인은 다음 9가지 사유 중 하나 이상의 사유에 해당할 때만 세입자의 계약갱신청구권 사용을 거절할 수 있습니다.

✅ 1. 임차인이 2기의 차임액(월세액)에 해당하는 금액에 이르도록 차임(월세)을 연체한 사실이 있는 경우

주택임대차보호법에서는 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체했을 경우 임대인이 임대차 계약을 해지할 수 있다고 말하고 있는데요.

기존 계약기간 도중 2기의 차임액에 달하는 금액을 연체했던 이력이 있는 임차인의 경우에는 임대인이 그의 계약갱신청구권 행사를 거절할 수 있습니다.

여기서 말하는 ‘2기의 차임액에 해당하는 금액’이란 말은 월세를 두 달 연속 밀리는 걸 말하는 게 아니라 ‘두 달치 월세에 해당하는 금액을 연체한 경우’를 뜻하는데요.

예를 들어 월세가 50만원인 원룸이라고 한다면 밀린 월세의 총합이 100만원이 되는 순간부터 이 같은 거절 요건이 적용된다고 이해하시면 됩니다.

✅ 2. 임대인 본인이나 임대인의 직계존비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우

임대차 계약기간이 종료된 뒤 임대인 본인이나 임대인의 직계존속(부모, 조부모 등), 직계비속(자녀, 손자녀 등)이 해당 주택에 들어와서 2년 이상 생활하려는 경우에는 임차인의 계약갱신청구권 행사를 거절할 수 있습니다.

실거주를 이유로 갱신 청구를 거절하기 위해선 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 임차인에게 실거주 사유로 인해 계약을 갱신할 수 없음을 통보해야만 한다는 사실을 꼭 기억하셔야만 합니다.

✅ 2_1. 새 집주인의 실거주 역시 합법적인 거절 사유라는 취지의 대법원 판결이 나왔습니다.

주택임대차보호법에는 매매계약을 통해 집주인이 달라졌을 경우 새로운 집주인의 실거주가 임차인의 계약갱신청구권 행사를 거절할 수 있는 사유인지에 대해서는 따로 규정돼있지 않은데요.

그렇기 때문에 계약갱신청구권이 도입된 이후 이를 둘러싼 잦은 분쟁들이 발생해 왔죠.

그리고 이 같은 논란은 대법원 판결을 통해 일단락됐는데요.

“‘임대인’을 계약갱신 요구 당시의 임대인만으로 제한해 해석하기 어렵고, 이전 집주인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 결정할 수 있다면 그 기간에는 실거주가 필요한 새 임대인에게 매각하는 것도 가능하다고 보아야 한다’며

“임대인 지위를 물려받은 매수인이 실거주하려는 경우에도 계약갱신을 거절할 수 있다”는 게 대법원의 판단입니다.

임차인이 먼저 기존 집주인에게 계약갱신청구를 한 상황이더라도 법에 따른 계약갱신거절기한(계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전)이 지나지 않았다면 새로운 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다는 내용의 판결이라고 이해하시면 됩니다.

“임대인의 지위를 승계한 사람이 종전 임대인과는 별도로 갱신거절권을 행사할 수 있다는 법리를 확인시켜 준 판결”이라며 “2020년 신설된 계약갱신요구권·거절권과 관련한 대법원의 첫 판결”이라는 게 대법원 관계자의 설명입니다.

✅ 3. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

임차인이 가짜 신분(이름, 주민번호 등)으로 임대차 계약을 맺은 경우, 그리고 주택을 계약서 상에 명시된 본래 용도가 아니라 불법영업장 등으로 사용한 경우가 해당됩니다.

✅ 4. 임대인과 임차인이 서로 합의해 임차인에게 상당한 보상한 제공한 경우

임대인이 임차인과 합의해 이사비 등 소정의 보상을 실제로 제공한 경우에는 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는데요. 다만 임차인과의 합의 없이 임대인이 보상 명목으로 일방적으로 금품을 지급하거나, 혹은 보상금을 주기로 합의한 뒤 실제로 제공하지 않은 경우에는 인정받을 수 없습니다.

✅ 5. 임차인이 임대인의 동의 없이 임대차 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

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