💸 6.27 부동산 대책, 핵심 9가지 총정리! 수도권 주담대 6억원 제한, 다주택자는 금지!

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6.27 부동산 대책, 핵심 9가지 총정리! 수도권 주담대 6억원 제한, 다주택자는 금지!

✅ 소유권 이전 조건부 전세대출 금지

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 수도권 주택담보대출 최대한도 6억원을 핵심으로 하는 6.27 부동산 대책이 발표된 지도 3주가 조금 넘게 흘렀는데요.

이에 따라 매매와 임대차 할 것 없이 부동산 시장 전반이 큰 영향을 받고 있습니다. 그만큼 이번 대책에 담긴 조치들의 강도가 강하기 때문입니다.

이번 글에서는 저희 자리톡 임대인 회원님들을 위해 금융위원회의 공식 보도자료를 바탕으로 6.27 부동산 대책의 핵심을 꼼꼼히 살펴보도록 하겠습니다.

✅ 수도권 주담대 최대한도 6억, 6개월 내 전입 의무

가장 핵심적인 내용은 뭐니뭐니 해도 수도권과 규제지역 내 주택을 대상으로 하는 주택담보대출의 최대 한도를 6억원으로 묶은 것인데요. 이에 따라 6월 28일부터는 서울·경기·인천과 부동산 규제지역 내에서는 주담대로 6억원을 초과하는 금액을 빌릴 수 없게 됐습니다.

이와 함께 수도권·규제지역 내에서 주택담보대출을 받을 경우 차주에게 6개월 이내 전입의무를 부여했는데요. 실거주 외 투자 목적의 주담대를 방지하기 위한 조치입니다.

✅ 다주택자 주담대는 원천 금지

또한 수도권·규제지역 내에서 2주택 이상을 보유한 소유자가 추가로 주택을 구입하거나, 이 지역 내 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입하는 경우에는 주택담보대출이 원천 금지됩니다. 이를 통해 다주택자의 추가 주택구입 수요를 차단하겠다는 게 정부 관계자의 설명입니다.

1주택자의 경우 주택담보대출 실행 이후 6개월 이내에 기존 주택을 처분할 경우에 한해서만 무주택자와 동일한 조건(비규제지역 LTV 70%, 규제지역 LTV 50%)으로 주택담보대출을 받을 수 있습니다.

기존에는 이런 처분 조건부 1주택자는 기존 주택을 2년 이내 처분하겠다고 약정했을 때 주담대를 받을 수 있었지만 주택 처분 기한이 6개월로 대폭 줄어들었습니다.

✅ 생활비 목적 주담대 한도는 1억원으로 제한

이와 함께 수도권·규제지역 내 주택을 담보로 집주인이 생활비 등을 조달할 목적으로 생활안정자금 목적 주담대를 받으려 할 때도 그 한도는 최대 1억원으로 제한됩니다.

수도권·규제지역 내 주택을 2채 이상 보유한 다주택자의 경우에는 이 주택들을 대상으로 생활안정자금 목적 주담대를 받는 것 자체가 원천 금지되고요.

✅ 대출만기는 최장 30년으로 제한, DSR 규제 강화

DSR(총부채 원리금 상환비율) 규제 강화를 위한 조치도 적용되는데요. 수도권·규제지역 내 주택의 경우 주택담보대출의 대출만기를 30년 이내로 제한해 DSR 규제를 우회하는 것을 방지했습니다.

대출만기를 줄이면 연간 갚아야 하는 대출의 원금과 이자 금액이 늘어나 DSR 규제가 강화되는 효과가 나타나기 때문이죠.

✅ 소유권 이전 조건부 전세대출 금지

갭투자를 원천 차단하기 위한 조치도 신규 적용됐는데요. 수도권·규제지역 내 주택을 대상으로 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’을 금지해 실거주자가 아닌 투자자의 갭투자 목적의 주택구입에 금융권 대출자금이 활용되는 것을 막았습니다.

소유권 이전 조건부 전세대출이란 주택 매수자 혹은 수분양자가 세입자의 전세보증금으로 매매대금 혹은 분양잔금을 납입할 때 활용되는 전세자금 대출인데요. 갭 투자의 통로로 활용된다는 비판이 적지 않았죠.

은행 등 금융기관에서는 전세대출 심사 과정에서 임대차 계약서상의 임대인과 임차주택의 소유주가 다른 경우 전세대출을 내주지 않는 방식을 통해 이 같은 소유권 이전 조건부 전세대출을 차단했습니다.

✅ 연소득 이내에서만 신용대출 허용

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법인 임차인일 때는 주택 매매 전에 꼭 동의받아야만 해요! 안 그러면 보증금을 전 주인이 돌려줘야 할 수도!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번에는 법인 임차인을 둔 임대인이 꼭 명심해야만 하는 사항에 대해서 안내해 드리겠습니다. 임차인이 법인일 경우 해당 임대주택을 매도하기 전에 반드시 먼저 동의를 받아야만 하는 이유에 대해서 설명드릴 텐데요.

그러지 않을 경우 정상적으로 매매계약을 잘 체결했다고 하더라도 법인 임차인의 보증금을 집을 판 기존 임대인이 돌려줘야 하는 일이 발생할 수도 있기 때문입니다. 왜 그런지 살펴보겠습니다.

👉 법인은 주택임대차보호법 일부 조항 적용 못 받아요

개인 임차인이 들어와 있는 주택의 경우 해당 임대주택을 매도할 때 임차인에게 동의를 얻지 않더라도 법적으로 큰 문제가 생기지는 않는 편인데요.

그 이유는 매매 계약이 체결됨과 동시에 신규 임대인에게 임차인에게 보증금을 돌려줄 의무가 부여되기 때문입니다.

주택임대차보호법 제3조 제4항에 ‘임차주택의 매수인이 임대인의 지위를 당연히 승계한다’는 내용이 규정돼 있기 때문입니다. 새 집주인이 저절로 새 임대인이 된다는 뜻이죠. 그러니 보증금도 새 임대인이 돌려줘야만 하는 것이고요.

물론 그렇다고 하더라도 임차인이 있는 임대주택이라면 매도 전에 임차인에게 이에 대해서 안내하는 게 혹시 모를 분쟁을 예방하는 데 도움이 되기는 합니다.

👉 법인은 대항력을 못 갖춰요

하지만 법인 임차인의 경우에는 임대주택을 매도하기 전에 임대인이 임차인에게 동의를 구하지 않으면 큰 문제가 발생하게 되는데요. 나중에 매우 큰 문제가 될 수 있습니다.

그 이유는 ‘임차주택의 매수인이 임대인의 지위를 당연히 승계한다’는 내용의 주택임대차보호법 조항이 법인 임차인에게는 원칙적으로 적용되지 않기 때문입니다.

이 같은 법 조항을 적용받기 위해서는 임차인이 대항력을 갖고 있어야만 하는데 법인의 경우 임차주택에 주민등록 전입신고를 할 수 없어, 애초에 대항력을 갖지 못 하죠.

👉 동의받고, 따로 특약으로도 써놔야 해요

임대인이 법인이 임차인으로 있는 주택을 매도한 경우에는 ‘임대인의 임대차 보증금 반환채무를 매수인이 면책적으로 인수하였다’는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임대차 보증금 반환채무는 주택 매도에도 불구하고 소멸하지 않는다는 게 대법원의 지난 판례이고요.

정리해서 말씀드리면 법인 임차인의 동의를 받지 않고 임대주택을 타인에게 매도했을 경우에는 해당 주택이 더 이상 내 집이 아니더라도 법인 임차인에게 보증금을 돌려줄 책임은 기존 임대인에게 있다는 뜻입니다.

주민등록을 할 수 없는 법인 임차인은 개인 임차인과 달리 주택임대차보호법의 보호를 받기 어렵기 때문에 법에서는 이처럼 집주인이 보증금 반환 채무를 매수인에게 넘기고 책임을 면제받으려면 꼭 법인 임차인의 동의를 받도록 규정하고 있는 것이죠.

👉 기존 임대인이 2억원 물어준 사례도 있어요

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