다시 하락이 감지된 '이 곳'에 기회가?

11월 16일 '푸릉레터' 입니다 ✋

날씨가 추워진 만큼 부동산 시장도 일부 차가운 느낌인데요.

차갑거나, 위기 일수록 그 곳에 기회가 있다는 것 알고 계신가요?

✏️ 세종시 부동산 전망

세종은 가장 먼저 하락했고, 가장 많이 하락한 지역 중 하나죠.

세종은 서울도 아니고 그렇다고 해서 광역시도 아니기 때문 에 어느 정도의 시세가 적당한지 감을 잡기 어려운 도시 중 하나인데요. 세종 분석을 잘 해두면 두고 두고 잘 써먹을 수 있죠. 입지 분석을 기반으로 시세 변화만 잘 체크하면 되니까요!

세종시 입지부터, 세종시 부동산 전망까지 한번에 Get 할 기회!
- 세종시는 입지 가격 고평가일까, 저평가일까
- 현재 세종시 가격 움직임
- 세종시는 앞으로 이렇게 됩니다.

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세종시

1,2 생활권

👆가장 먼저 올랐지만, 다시 하락으로 전환하나요?

전국 아파트 매매가격이 최근 오르고 있지만 확실히 상승폭은 줄어들고 '일부' 하락으로 변경되는 분위기가 감지 됩니다. 특례보금자리론 축소와 고금리 상황 지속에 따라 매수자들은 관망하고 있는 것인데요. 세종시 또한 전월 대비 0.03% 떨어지며 올해 처음으로 하락 소식이 있어요.

그래서!! 직접 그 현장 분위기를 조사 해 보았습니다.

📍 1생활권

한뜰마을 & 도램마을

세종청사의 직주근접이 뛰어난 1생활권인데요. 특히 한뜰 마을은 호수 공원과 근접하여 자연 환경도 매우 우수한 분위기를 자랑합니다. 최근 거래 분위기를 현장 조사 및 인터뷰 해본 결과 실입주 위주의 거래만 일부있고, 모두 7억 이하의 저가 매물 위주로 거래가 진행되었어요. 한뜰마을 경우 3단지 더샵레이크파크는 호수 뷰 나오고 안나오고 차이가 워낙 큰데요. 그럼에도 불구하고 지난달 호수뷰가 안나오는 저가 매물 위주로 3건의 거래가 진행되었답니다. 대중적으로 인기 있는 단지는 2단지가 조금 더 인기가 많은 편이구요.

2단지더샵센트럴시티아파트(2013)의 상황은 최고가 9.9에서 5.8억까지 하락후 현재 호가상 7억까지 회복한 상태입니다. 하지만 가격 호가는 동/층 마다 많이 벌어져있는 상태입니다. 전세가는 2.5~2.7억으로 전세가율이 아직도 40%대로 매우 낮은 편이네요. 2단지도 호수 조망이 나오는 동마다 가격차이가 많이 나는 편이며, 1억 이상까지 차이가 납니다. 현장 분위기는 싼 매물 아니면 거래가 안되는 분위기입니다. 현장에도 거래 문의가 많지 않기 때문에 실제 방문하면 진짜 거래 가능한 매물들을 소개해주는 현장 분위기랍니다.

9단지제일풍경채센트럴(2015)은 37평 기준 8.6억 선에서 거래가 가능합니다. 전세 3.2억 수준거래 되며, 현재 전세가는 지난 가을에(9월) 3.8억까지 호가 상승했지만 매물이 일부 적재되면서 5000만원 이상 하락한 상태입니다.

👩소장님 말말말 :

솔직히 거래는 없는 편이예요. 뜨믄 뜨믄 거래 되는 경우는 모두 실입주자들의 저가 거래 위주구요, 사실 가격이 반등하고 나서 매수세가 안붙으니까 소폭 가격이 조정 되는 분위기네요. 매수자가 달라 붙지 않으니 가격은 다운되고, 최저만 기록되다 보니 더욱 심리는 가라앉는 분위기구요.

물론 호가상 좋은 뷰가 나오는 것은 1-2억씩도 더 높에 내 놓지만 사실 거래는 안된다고 봐야해요. 매수자와 매도자 호가는 괴리감이 있는 편이예요. 온라인으로 광고를 안나가는 매물이 있어요. 어짜피 광고 올려도 매물만 많아 보여서 진짜 사실 매수자 분들에게만 보여드리는 매물도 제가 가지고 있어요.

소형 평수는 어떨까요? 24평형으로 이루어진 단지 13단지중흥S클래스그린카운티(2014)는 과거 3.4억까지 하락한 후 현재 4.2억까지 회복 했습니다. 소형 평수인만큼 전세 낀 매물이 많구요. 투자용으로 많은 매물이 있다고 파악 할 수 있죠. 그런 의미에서 매물도 적재되고 가격이 일부 하락하는 분위기가 감지됩니다.

현재 로얄동과 일반 매물의 가격 차도 줄었고, 현장에서도 하락성 거래가 분위기가 감지된다고 말합니다. 현재 전세는 2억대로 전세가율 50%선을 유지하고 있습니다. 하지만 금년 말 입주하는 단지가 있어서 어쩌면 전세 가격도 태풍전야일지도 모르겠어요.

👩소장님 말말말 :

특례보금자리 일반이 없어지면서 가격이 추춤한 느낌이 없지 않아 있어요. 그리고 거래량이 줄어 드니까 약간 가격이 깍이는 느낌도 있구요. 게다가 6생활활권 파밀리에더파크 12월 입주 예정인데요. 거기에 등기치실 분들도 있으니까 (분양권 양도세 때문에) 기축을 파는쪽을 선택하는 경향도 있는것 같아요. 그래서 가격이 1-2월 일부 조정 되고, 전세 가격도 아마 타격을 받을 수도 있을것 같아요.

범지기 & 가재마을

상권과 학원과 가깝게 위치해 있는 1단지한양수자인에듀센텀(2015)는 5억까지 거래 최저점을 기록 후 거래후 현재 6.2억까지 회복한 상태입니다. 제천뷰가 나오는 것은 6.5억정도 호가상 있지만 거래가 없습니다. 전세가는 평균적으로 2.6억 이구요. 상권과 학원 이용이 편리하고 천변이 보여서 4단지 한양 수자인 에듀시티보다 조금 더 메리트가 있는 단지이기도 합니다. 최근 소형평수 거래가 있었으나 25평 가격 소폭하락 분위기가 감지됩니다.

5단지세종엠코타운 (2014)은 저점 5억에서 최근 5.6억까지 거래후 오히려 5.5억으로 소폭 가격이 떨어지는 형국입니다. 회복과 반등도 느리고 조정도 빠르게 온 분위기 입니다. 전세가 또한 2.3억에서 2.7억 반등 및 상승 했지만, 매물이 적재 되면서 소폭 하락하여 2.4억에서 거래를 기다리고 있습니다.

👩소장님 말말말 :

거래는 확실히 주춤해요. 일부 가격이 올라가다가 거래가 없으니까 살짝 조정되는 분위기도 있구요. 해당 단지는 거래가 약간 어려운게, 최근 2층 거래가 됬는데 비싸게 됐어요. 근데 그 분은 꼭 필로티가 필요한 분이었거든요. 그래서 비싼거 아는데도 거래가 비싸게 되다 보니까, 다들 사연은 모르고 다른 매도자들은 그것보다 낮게 안내놓을려고 해요. 그러니까 더 가격 조율이 안되서 거래가 어려운것도 있네요.

물론 사연없는 매물이 어디있겠냐만은 다들 한건의 거래에 다들 심리가 조금 변하니깐 그래서 오히려 분위기가 더 경직된 부분도 있어요. 또, 지금 분위기상 매도하시는 분들은 조금 더 좋은 입지인 다정동이나 새롬동으로 갈아타는 수요가 여전히 있어요.

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📍 2생활권

범지기 & 가재마을

2생활권은 세종시에서 상권으로 특화된 곳이기에 선호도고 높은데요. 특히 세종시의 스카이라인을 정복(?)중인 주상복합들이 나열되있죠. 그중 제일풍경채위너스카이(2021)는 10.5억 최고가 거래 후 매물이 소폭 늘어나고, 9.6억으로 하락하는 분위기 입니다. 실제 저층은 9억 초반거래 가능한 상황이구요. 전세 3.5억선으로 소폭 상향에 있으나 큰 변화는 없습니다. 세종 리더스 포레 1,2단지의 분위기도 유사한 분위기 입니다.

👩소장님 말말말 :
거래는 뜸한 편이예요. 조망과 동마다 워낙 가격 차이가 다르니까요. 주상복합 특성상 뷰의 가치가 많이 가격에 녹아져 있어서, 매물마다 가격차가 틀린 부분들이 있죠. 그래서 해당 단지들은 가격의 변동도 중요하긴 하지만, 매물의 상태나 컨디션에 따라서 다른 부분이라서 매수자 분들은 그런걸 고려해서 거래하시는 분위기죠.

더하이스트가온마을12단지(2018)는 지난 하계 시즌 매물 호가들이 8억까지 반등했지만 거래가 안따라줘서 매물도 늘어 나고 가격이 소폭 하락중입니다. 평균 7.7억선에서 호가 나오고 있지만, 저가는 7.5억까지 떨어져서 가격의 차이가 벌어지고 있습니다. 반면 현장에서는 전세는 매물이 없어서 2.3억에서 3억까지 회복한 상태입니다. 거시적인 시각으로 보면 매가는 약보합 + 약하락 정도의 분위기가 많고, 인기 있는 단지들은 전세가 약상승분위기입니다. 그럼에도 불구하고 신도시 특성상 전세가율이 낮은 부분도 알 수 있구요.

👩소장님 말말말 :

지금은 확실히 팔려고 하는 분은 가격 조율이 가능하죠. 실제로 높은 (호가)가격은 사실 거래 안된다고 봐야하구요. 지금은 매매가 주춤하고, 게다가 선거전까지 특별한 대책이 없어서 그래도 조용하지 않을까 생각이 드네요.
그리고 일부 거래중에 하락 거래되니깐 보합 하거나 다소 하락하는 분위기도 될 수 있을것 같아요. 하지만, 실제로 실거주를 위해서 매수하시는 분들은 급매가 여전히 있는 시장이니깐 좋은 기회가 될 것 같아요. 상가와 학원들이 가까운 가온마을 4,5,6 단지들은 항상 인기가 있는 편이거든요.

새뜸마을 & 첫마을

가장 다양한 학원가와 상권을 품고 있어서 가장 있는 곳을 뽑으라면 새롬동(새뜸마을)을 선택할 수 있겠죠. 대표 단지 중 하나인 11단지더샵힐스테이트(2017)는 최고가 11.4억을 기록했던 인기 있는 단지입니다. 7억까지 하락후 금년 8월 8.5억거래 후 9억 이상으로 올라가 호가가 나오는 분위기 입니다. 다만 세종 전반적으로 거래가 없어서 최저가는 8.5억으로 일부 하락의 분위기가 감지 됩니다. 전세가 3억으로 전세가율 마저 매우 낮은 상황이구요.

많은 분들이 10단지와 11단지를 비교를 많이 물어 보시는데요. 물론 대동소이하지만, 11단지를 조금더 우세하게 보는 편이 많습니다. 10단지는 소형 평수 위주로 구성되어 있고, 학원가에 가까워서 학부모들이 많이 찾는 단지이고, 11단지는 중대형평수 위주로 구성되고 추후 나성동 일대의 개발이 진행되면 조금 더 가깝기 때문에 가치적으로는 11단지가 우세하다고 현장에서는 말하는 분위기랄까요? ^^

👩소장님 말말말 :

요즘은 물건도 많이 없지만, 찾는 손님도 없죠. 투자 보다는 실거주 위주 시장이다 보니깐 실제로 실입주 가능한 매물도 많이는 없어요. 여기 사시는 분들은 매도하고 가실 대안처가 많이 없으니까요. 새롬동이 그래도 제일 인기가 많으니까요. 그래도 현재 분위기상 조정은 가능하고, 물론 인기가 없는 B타입 같은 경우에는 조금 내려서 거래가 되긴하죠. 그래도 일부 (1000만원 내외) 조정이고 이전 처럼 4-5천씩 깍고 그런 거래는 안되는 분위기긴해요. 기본적으로 국평기준으로는 9억선은 지켜지지 않을까 그렇게 보고 있구요. 그래도 확실히 거래는 줄었어요.

세종에서 가장 빠르게 입주한 단지는 한솔동의 첫마을이죠. 첫마을5단지푸르지오(2012)는 4.2억까지 하락후 일부 가격이 반등하여 5억선까지거래되었지만, 4.7억 급매와 충분히 가격 조정가능한 분위기가 이어 지고 있고,

전세2억대에서 2.3억으로 소폭 상승 분위기입니다. 미르초등학교를 품고 있는 첫마을7단지래미안(2012)은 5억 초반에 매물들이 쌓인 상태인데요. 거래되는 가격마다 체결 가격이 소폭 다운되면서 전체적으로 하락하는 분위기가 이어지고 있습니다. 호가상은 모두 지켜지고 있지만, 거래량이 작다보니 거래 가격은 소폭 하락하는 기조에 있습니다.