🔥[101p] 준공업지역 제도개선에 따른 경제효과

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대한민국 부동산 개발, 금융 전문가들에게 각광받던 "에이드 뉴스레터"를 리뉴얼하여 부동산 언론인들을 대상으로 부동산 언론인을 위한 "에이드 뉴스레터_M"을 새롭게 런칭하였습니다.

부동산 언론인 여러분께서 부동산 기사 작성시 유용한 정보를 제공해드릴 수 있도록 노력하겠습니다.

📌 오늘의 에이드 PICK

- 준공업지역 제도개선에 따른 주거정비사업의 경제효과 분석

- 오늘의 에이드픽은 서울특별시의회에서 발간한 준공업지역 제도개선에 따른 경제효과 분석입니다.

- 2023년 「도시 및 주거환경정비법」과 2024년 서울시 도시계획조례 개정으로 일정 요건을 충족한 준공업지역 재개발·재건축사업에 법적상한용적률을 적용할 수 있는 제도적 기반이 마련됐습니다. 서울시 제도개선안은 준공업지역 내 공동주택 상한용적률을 기존 250%에서 최대 400%까지 확대하고, 기존 정비유형을 산업복합형과 주거복합형 중심으로 재구조화하는 내용을 담고 있습니다.

- 「준공업지역 제도개선에 따른 주거정비사업의 경제효과 분석」은 이러한 제도 변화가 정비사업의 사업성과 지역경제에 미치는 영향을 살펴본 보고서입니다. 영등포 권역에서 추진 중인 재건축과 도시정비형 재개발 사례를 대상으로 제도개선 전후의 사업성, 경제성, 지역경제 파급효과를 비교했습니다.

- 각 사례에 제도개선 전 용적률 300%와 제도개선 후 400%를 적용한 결과, 두 사업 모두 경제성 지표가 개선되는 것으로 분석됐습니다. 재건축 사례는 B/C가 0.8750에서 1.1539로 높아지고 NPV가 약 –604억원에서 756억원으로 전환됐으며, 평균 조합원 분담금은 약 4억9,900만원에서 3억2,200만원으로 감소했습니다. 재개발 사례도 B/C가 0.9501에서 1.2304로 상승하고 NPV가 약 –651억원에서 3,353억원으로 개선됐습니다. 생산·부가가치·소득·고용 유발효과의 평균 증가율은 서울 기준 재건축 29.7%, 재개발 36.9%로 분석됐습니다.

- 보고서는 용적률 완화 효과가 재건축에서는 조합원 분담금 감소로, 재개발에서는 경제성 개선과 지역경제 파급효과 확대로 상대적으로 크게 나타난다고 설명합니다. 다만 용적률 상향만으로 사업 추진 가능성을 판단하기보다 공사비 상승과 분양가 하락에 대한 민감도 분석, 공공기여와 기반시설 확보, 산업기능 유지·고도화 방안을 함께 검토할 필요가 있다고 제시합니다. 대상 사업이 계획 수립 단계에 있고 세대수·공사비·분양가 등 일부 조건은 가정에 기초한 만큼, 준공업지역 정비사업의 초기 사업성 검토와 정책 방향을 살펴보는 참고자료로 활용할 수 있습니다.

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