[두부레터] 새로 시작하는 겁니까,오?

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💌 4월 13일에 만나는 내집레터 두부예요.

서울 시장 주인이 새롭게 들어서면서 '서울시 부동산'에 변화의 바람이 일렁이고 있습니다. 속시원하다는 소리, 그러다 집값 더 높이는 것 아니냐는 소리 등 관심의 목소리가 높습니다. 시작부터 변화의 추이를 두부가 열심히 담아가겠습니다 😃

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새로 시작하는 겁니까,오?

오세훈 서울 시장이 취임하자마자 '오세훈표 부동산 정책'을 발표했다. 지난 2월 국토교통부 장관이 내세웠던 25번째 부동산 대책과는 결이 다르다. 국토교통부는 공공주도를 강조했지만 그 사이 LH투기 사태가 터지면서 공공에 대한 신뢰는 바닥으로 떨어졌다.

그러자 new 서울시장은 '민간주도'를 앞세운다는 계획이다. '그동안 규제가 너무 빡빡해서 재건축이나 재개발 못 하고 있었지? 서울시가 풀어줄 테니 민간기업들이 알아서 잘 해보렴'이다. 우선 국토교통부(정부)와 서울시의 정책 방향이 반대다보니, 과연 반대파를 누르고 약속대로 이행할 수 있을까?에 대한 우려가 나온다. 이 점을 감안하고 2가지 정책을 정리해 본다.

1. 공시가격 재조사할게!

[공시가격 변화 다시보기]

재산세뿐 아니라 건보료, 기초연금 등 63개 항목 계산에 기초가 되는 공시지가. 집값 상승에 따라 지난 3월 공시지가도 올랐는데 후폭풍이 거세다. 서울은 공동주택 공시가가 19% 넘게 오르면서 서울 아파트 24%에 종부세가 부과된다.

공시가는 국토부 고유 권한이라 서울시가 바꿀 순 없다. 그러나 '이렇게 오르는 건 말이 안 되는데? 무슨 근거로 한거지? 잘못 계산한 건 아닌지 우리가 한번 조사해 볼게'라고 문제제기를 하겠다는 것. 서울이 움직이면 지방도 줄줄이 영향을 받게 될거고, 그렇게 이슈 메이킹을 한 후 내년에 공시가 인상을 막겠다는 것이 오 시장의 빅피처다.

* 정부의 원래 계획은 '지금은 공시가가 시세의 평균 70%지만 '30년까지 90%까지 끌어올릴 것'이다. 집값은 계속 잡으려고 하면서 공시가는 올리는 '2track 전략'을 쓰겠다는 것이고, 서울시는 이를 막겠다는 입장이다.

2. 민간주도로 공급 확대할게!

집값을 잡기위해 주택 공급을 늘려야한다는 건 서울시x정부의 마음은 같다. 그러나 서울시는 정부와 달리 '민간기업' 주도로 추진한다는 계획. 이를 위한 방법으로,

👉 한강변 아파트 35층 층고 제한 규제? 없앤다!

👉 서울시 주거지역 용적률 규제? 완화한다!

잠깐! 35층 기준에 대해

'14년에 2030 서울플랜이 발표, 한강변에 위치한 주거용 건축물 층수를 35층 이하로 제한한다고 정했다. 이유는 일조권이나 조망권 독점을 막고 주변 자연경관과 어우러지게 한다는 목적이다.

그럼 용산구 래미안 첼리투스는 56층이고 서울숲 트리마제는 47층인데 특혜임?라고 한다면, 이 둘은 10년도 더 전에 25% 이상 토지 기부채납 한다는 조건으로 50층 아파트 개발을 허용받은 곳이다.

한정된 서울이란 공간에 주택공급을 늘리려면, 더 높이 더 빡빡이 집을 짓는 방법밖엔 없을 터. 그러니 규제를 좀 느슨하게 풀고, 그동안 발이 묶였던 민간 재개발이나 재건축에 속도를 내겠다는 것이다.

3. 할 수 있다? vs. 할 수 없다?

흠... 규제 및 정책을 정하기 위해선 서울시 의회의 동의를 얻어야 한다. 서울시 의회 의원이 109명인데, 이 중 101명이 더불어민주당 소속이다. 오 시장 의견에 웬만하면 '반댈세'를 외칠거라는 의미다.

흠... 정부는 '공공주도'라 하고, 서울시는 '민간주도'를 외친다. 정부가 ok 안하면 서울시가 독단적으로 민간기업에 규제를 완화할 순 없다. 그런데 동시에 정부도 서울시와 어깨동무 해야한다. 전국 도심에 83만가구를 공급한다고 호언장담했는데 여기서 서울이 32만가구다. 서울시가 ok 안하면 32만을 달성 못하고, 그럼 결국 83만까지 가지도 못한다. 상부상조해야 하니 무조건 no 만을 외칠 순 없다는 의미다.

흠... 가장 중요한 것. 이번 선거는 서울 시장 빈자리를 채우기 위해 진행된 것으로, 오세훈 시장의 임기는 1년 3개월뿐이라는 것.

💡 부린이 길잡이

지금 막 청약통장 개설을 앞두고 있다면!

두부가 그동안 청약통장에 관한 내용을 자주 다뤘음에도, 가장 많이 받는 질문도 청약통장이다. 그래서 정말 '청약통장 부린이'를 위한 내용을 발췌해 담아본다.

👆 청통은 언제 만드는 것이 가장 효과적?

청통 종류는 총 4가지가 있는데, '15년 9월 이후부터는 주택청약종합저축에만 가입할 수 있다. 미성년자가 가입한다면 만 17세가 가장 효율적이다. 만 19세 이전까지는 가입 인정 기간이 최대 2년이기 때문. (한 살에 가입해도 17세까지는 2년만 인정)

👆 얼마씩 부어야 효과적?

청통은 매달 2만원 이상~50만원 내외에서 자유 납입할 수 있다. 그러나 회차당 인정되는 월 납입금이 최대 10만원이다.

청약 신청하려는 곳이 나라에서 하는 국민주택이라면? 가입 기간 1년이 넘어야 하고 월 납입금 12회 이상 납입해야 1순위가 된다. 만약 해당 지역이 서울(투기과열지구)이라면? 무주택자면서 청통 가입 기간은 2년 이상, 월 납입 금액은 24회 이상이어야 1순위다.

👆 가점제는 어떻게 매겨지는가?

청통을 갖고 있고 1순위 자격을 얻었다고 해서 좋아할 순 없다. 이미 동일 조건의 경쟁자는 수두룩하기 때문이다. 이때 특정 기준에 따라 점수를 매기는데,

‘무주택 기간’ 15년 이상 32점, ‘부양가족’ 6명 이상 35점, ‘청약통장 가입 기간’ 15년 이상 17점 등이 합쳐져 84점(만점)을 기준으로 등수가 매겨진다. 여기서 무주택 기간은 만 30세부터 계산하니, 32점을 받으려면 최소 45세는 되어야 한다는 의미. (단, 30세 이전에 결혼했다면 혼인 신고일부터 무주택 기간 산정)

👆 가점 낮다면 이런 방법을?

청약을 40세 중반부터 유리하게 만들어 놓으면 '신혼부부는 어쩔?' 반발이 생긴다. 이를 보완하고자 특별 공급을 만들었는데, 이 중 생애 최초 특별 공급은 백퍼 추첨제다. 가점 낮은 신혼부부를 위한 기회라고 볼 수 있다.

[출처: 한국경제]

📚 부동산 용어풀이

[대토보상]

공공사업 시 토지를 국가에 강제 수용됐을 때 토지로 보상받는 경우. 원래 현금으로 보상했는데 그 금액이 해당 사업지구나 인근 토지에 투기 자금으로 쓰여 2007년부터 대토보상으로 시행됐다. 이후 토지 소유자가 원할 경우 해당 공익사업 시행으로 조성된 토지로 보상받을 수 있다.

📰 간추린 늬우스

🍏 정부가 1주택자 보유세 부담 완화와 대출 규제 완화 등을 검토하고 있다. 공시가격이 오르고 올해부터 1주택자 종부세율도 0.5∼2.7%에서 0.6∼3.0%로 높아져 세 부담이 지나치다는 불만이 나오고 있기 때문이다. 재산세 부담을 덜어주기 위해 공시가격 6억 원 이하인 재산세 감면 대상 주택 기준을 9억 원 이하로 확대하는 방안도 검토 중이라고.

🍏🍏 지난 10년간 LH 직원 약 2천명이 LH 공공임대·공공분양 주택을 계약한 것으로 나타났다. 이들은 임대의무 기간 10년인 공공임대 주택을 모두 233건 분양받았으며, 특히 지역별로 수도권(168건)에 가장 많았다.

🍏🍏🍏 서울에서 연식있는 아파트가 새 아파트보다 2배 가까이 비싸졌는데, 이유는 재건축 단지 등에 대한 투자 심리 강화로 나타났다. 서울에서 지어진 지 20년 넘은 아파트 값이 지난주까지 1.27% 올랐고, 동기간 준공 5년 이하인 신축 아파트 가격은 0.70% 올랐다.

🙋 두부야~ 분양 일정을 알려죠