23년 11월 둘째 주 매입매각 뉴스를 정리한 뉴스레터 38호입니다.

강남파이낸스플라자가 입찰 이후에 우협 선정을 완료하였습니다. 리딩자산운용이 우협에 선정되었는데 임차인 SI와 함께 참여한 것으로 전해지고 있습니다. 평당 3,800만 원 수준에 입찰금액을 써냈는데 다른 숏리스트들은 대부분 3천만 원 중반대를 제시한 것으로 가격의 격차가 있어 보입니다. 현재 계약 임대료 수준으로는 가치를 산정한 경쟁자들과는 달리 임차인 SI를 확보했기 때문에 높은 가격을 제시한 것으로 추정됩니다. 

리딩자산운용은 올해 분당 서현빌딩의 우협으로 선정되었다가 자금 모집에 실패하면서 우협 지위를 잃었던 경험이 있기 때문에 이번 우협 선정에는 매우 신중하게 접근할 것으로 보입니다. 혹시라도 실수를 할 경우에 회사의 신뢰도에도 좋지 않은 영향을 끼칠 수 있기 때문입니다. 아마도 이번 거래는 내년 초까지 넘어갈 가능성이 높아 보이는데 자금 모집이 쉽지 않은 연말 기간이 있기 때문에 어떻게 거래가 종결될지 지켜볼 필요가 있을 것 같습니다.

다음으로 위워크의 파산 관련 뉴스가 있습니다. 미국 상업용 부동산 시장이 코로나 이후에 어려운 시기를 겪는 가운데 공유 오피스 산업도 영향을 받는 것으로 보입니다. 위워크는 국내에서 19개 지점을 운영하고 있는데 서울 17개 부산 2개의 지점이 있습니다. 국내 위워크 지점들은 국내 법인을 따로 만들어 개별적으로 계약을 하는 형태인 것으로 알고 있습니다. 따라서 미국 위워크의 파산으로 인한 계약적인 위험은 다소 덜할 것으로 보입니다.

그리고 국내 위워크는 대부분 강남권역을 중심으로 지점을 두고 있습니다. 위워크가 성장할 때 강남권역의 공실을 해소하면서 대부분 낮은 임대료에 10년 이상 장기계약을 체결했기 때문에 당분간은 문제가 없을 수도 있습니다. 강남권역의 임대료가 코로나 이후에 상승을 했기 때문에 그 차액을 고스란히 수익으로 가져가고 있기 때문입니다.

다만, 최근 VC들의 투자 감소로 공유 오피스를 많이 사용하고 있는 스타트업들이나 IT 회사들이 타격을 입었고 이로 인해 공유 오피스에 대한 수요에도 영향이 있을 수밖에 없습니다. 아마도 올해 연말이 되면 연단위로 계약을 했던 회사들의 재계약이나 연장 계약 기간 등의 결과가 나오면 공실률이 더 떨어질 가능성도 있습니다.

뿐만 아니라 장기 계약을 했던 지점들은 시간이 지나면서 내부 인테리어에 대한 리뉴얼 등도 필요할 것입니다. 더 깔끔하고 새로운 공유 오피스들에게 손님을 빼앗기지 않으려면 지출이 필요한 시기도 다가오기 때문에 수익의 악화로 이어질 수도 있습니다.

무엇보다도 중요한 것은 평판 리스크로 위워크에 대한 신뢰도가 떨어지면서 이탈하는 임차인들도 있을 것으로 보입니다. 이는 오히려 공유 오피스 경쟁사들에게는 기회가 될 것으로 보입니다.

앞서 설명한 것처럼 위워크는 현재 강남권역에서 낮은 임대료를 내고 있기 때문에 이를 대체할 수 있는 임차인이 있다면 임대인들에게도 좋은 기회가 될 수 있을 것입니다. 하지만 최근 상업용 부동산 시장이 고금리와 투자 자금 부족으로 어려움을 겪는 시기이다 보니 대형 임차인을 내보낸 뒤에 후속 임차인을 찾는 일도 쉽지 않은 상황입니다. 그러다 보니 위워크가 문제가 생겨 명도를 하더라도 이를 대체할 만한 대안을 찾기가 쉽지 않습니다. 게다가 강남권역의 임대료 상승세도 한풀 꺾인 상황이기 때문에 그래도 임차를 유지하는 게 최선의 선택이 될 수밖에 없어 보입니다.

위워크의 성장은 브랜드가 가지는 힘도 어느 정도 영향을 줬다고 생각합니다. 이제는 그 브랜드의 영향이 반대로 작용할 수도 있을 것 같습니다. 무제한 맥주를 마시고 자유로운 네트워킹 파티를 하는 것이 내일의 생존이 어떻게 될지 모르는 스타트업들에게는 큰 도움이 되지 않았던 것 같습니다. 게다가 VC 투자자들의 스타트업에 대한 투자가 줄어들면서 임차 수요가 감소하는 시장을 위워크가 어떻게 견뎌나갈지 지켜봐야 할 것 같습니다.

날씨가 갑자기 추워졌습니다. 건강 관리에 유의해야 할 때인 것 같습니다. 몸은 춥지만 마음은 따듯하게 한 주 시작하셨으면 좋겠습니다. 

감사합니다.

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