두부먹고 내집마련 한걸음 더
 
💌 2024년 2월 27일 두부레터입니다.

님! 오랜만에 인사드려요~ 기다려주신 만큼 4가지 소식 들고왔으니 기대해 주세요!



# 역전세 딛고 전세난 오나요

작년까지만 해도 역전세가 심했어요. 계약 시보다 전세가가 떨어져 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이죠. 이를 버티지못해 집이 경매로 넘어간 것이 올해 1월 1만건을 돌파했어요. 그런데 '24년 들어 상황이 달라집니다. 역전세가 아닌 '전세난'이 시작되려고 해요. 


전세난?

역전세와 반대로, 전세매물보다 수요가 많아 전세가가 올라가는 상황이에요. 우선 아래 표를 볼게요. 

[출처: 매일경제]


'22년 치솟았던 전세가가 작년 바닥을 찍고 다시 무섭게 올라가고 있어요. 역시나 서울 쪽이 월등히 높네요. 

어느정도인지 예를 들어볼게요. 

송파 헬리오시티 아시죠? 여기 전용 84㎡ 전세가는 10억~11억대예요. 2년 전 전세가가 정점일때 11억~12억원대였는데 거의 따라잡은거죠. 작년만 해도 8~9억원 하던 곳이에요. 1억 이상이 오른거죠.

원래 이 시기가 되면 '역전세'가 심해질 거란 말들이 많았어요. 왜냐면...

위 표에서 전세가가 폭등했던 시점이 '22년이죠? 전세계약은 대개 2년이니 올해가 재계약 시즌이에요. 그리고 임대차법 있잖아요. 전세 2년 살고 2년 더 연장할 수 있는 티켓이요. 그게 '20년에 시작했으니 최장 4년을 살고 또 재계약 하는 시즌이 바로 올해죠. 

당시 전세가가 워낙 높았으니, 그때랑 많이 차이나면 역전세가 이어질거다 란 예측이었는데, 올해 들어 1) 매물감소와 2) 전세대출 금리가 낮아지면서 전세가가 다시 올라가게 된거죠.

😞 그러나 다시 주담대 금리가 슬금슬금 올라가고 있어요. 신한은행이 19일부터 주택담보대출·전세자금대출 금리를 상품별로 0.05~0.20%P 인상, 우리은행이 28일부터 0.1~0.3%P 인상한다고 해요.


갭투자 고개 드나요?

갭투자는 전세끼고 매매하는 걸 말해요. 10억짜리 아파트를 매매할 때, 6억 전세를 끼면 내 돈 4억만 있으면 돼요. 투자 목적이거나, 당장 전액을 낼 수 없을 때 사용할 수 있는 방법이죠.

전세가가 낮으면 갭투자가 힘들어요. 내 돈이 훨씬 많이 들어가야 하니까요. 그런데 전세가가 오르면 '나도 갭투자 한번 해볼까?'란 생각이 듭니다. 

혹은 전세가가 계속 올라 매매가에 비슷하게 도달하면 '차라리 집을 사자'라는 매수로 전환할 수 있어요. 그렇게 너도나도 '내집마련' 행렬에 동참하면 다시 집값이 올라가는 상황에 이릅니다. 그러니 전셋값 변동은 집값 상승에 중요한 포인트가 되죠.


아파트 말고 오피스텔은?

다른 동네도 한번 살펴볼게요. 바로 오피스텔 동네예요. 현재 오피스텔은 '투자'보다는 '월세'쪽으로 몰리고 있어요. 예를 들어보면, 

충정로역 인근 A오피스텔 29㎡ 타입이, '20년 12월 보증금 1000만원, 월세 60만원 -> 지난달 보증금 1000만원, 월세 75만원에 거래됐어요. 

그럼 오피스텔을 매매하기보다 월세 실거주가 늘어난 이유는? 우선 규제 영향이 커요!

지난 정부가 투기꾼을 잡겠다며 '20년 8월부터 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함하기로 했어요. 그럼 1주택이 늘어나니 내야할 종합부동산세가 올라가요. 그러니 사겠다는 사람은 줄어들고, 공급도 덩달아 줍니다.

그런데 오피스텔에 거주하는 사람은 주로 '내집마련' 전 단계로, 나혼자산다 족이거나 청년층이에요. 전세사기 등으로 월세로 몰리자 월세 비용은 높아졌어요. 임대주택 공급자 역할을 할 투자자가 오피스텔에 많이 들어와야 월세 물량이 많아지고, 그러면서 월세 비용이 줄어들텐데... 그런 상황이 아니다보니 청년층 주거비용 부담만 커진다는 목소리예요.




🛎️ 부동산 용어

공시지가란?
토지와 주택의 가치를 정부가 공식적으로 산정한 가격. 재산세, 종부세 등 각종 세금을 부과하는 기준이 됩니다.


[청년특집 1탄]
# 청년주택드림청약통장 오픈!


집이 없는 청년에게 '얼른 돈 모아서 내집마련 하렴' 응원하는 상품이 생겼어요. 이름은 청년주택드림통장, 2월 21일 출시했습니다.



누가 받을 수 있죠?


19~34세 이하 청년 + 연소득 5천만원 이하 + 무주택자 = 3개 모두 갖추면 가입할 수 있어요.


얼마나 넣을 수 있죠?


회당 월 100만원까지 납입 가능해요. 그리고 이미 청년도약계좌(혹은 청년희망적금) 만기에 목돈을 모두 수령한 경우 해당 돈을 청년주택드림청약통장에 한꺼번에 납입할 수 있어요.


혜택이 뭐죠?

3개 패키지로 갑니다.

1) 청년주택드림청약통장은 금리가 최고 연 4.5%예요.
2) 납입한 금액의 40%까지 소득공제를 받을 수 있어요.
3) 이자소득 500만원까지 비과세가 적용돼요(세금 안냄). *단 근로소득 연 3천6백만원 이하일 경우.

이것 말고 더 있나요?

이름이 드림청약통장이잖아요? 그럼 내집마련에 대한 꿈을 이뤄야겠죠? 만약 이 청통으로 청약에 당첨됐다! 그럼 혜택 더 들어갑니다.

분양금의 최대 80%까지를 / 2%대 저리로 대출해주는 '청년주택드림대출'을 이용할 수 있어요.

어떻게 신청하죠?


우리/국민/농협/신한/하나/기업/부산/대구/경남은행에서 신청할 수 있어요. 근데 궁금증이 있어요!


1) 두부는 이미 청년이라 기존 '청년우대형청약저축'에 가입해 있어요! -> 돈 워리! 아무 것도 안해도 '드림청약통장'으로 자동 전환됩니다.

2) 그냥 '일반청약'에 가입해 있는데, 꼼꼼히 따져보니 신청자격이 된다면? -> 위에 말한 은행에 가서 '드림청약통장'으로 전환해 주세요~라고 하면 됩니다.



🤳 그래서, 청년주택드림청약통장만의 키 포인트는?


대개 청약 신청 시 기준이, '청약통장 가입 2년 경과'가 들어가요. 드림청약통장은 2년 이상~10년 미만 구간에서 일반 청통보다 금리 혜택이 들어갑니다.


[출처: 국토교통부]




[청년특집 2탄]
# 청년월세 특별지원 오픈!


내집마련보다 월세를 택한 청년이라면, 이것도 꼭 정부 혜택을 받아가세요. 2월 26일부터 '청년월세 특별지원' 신청이 시작됐습니다. 월세 일부를 지원해주는 상품이에요.



누가 받을 수 있죠?


독립한 19~34세 이하 청년 + 무주택자 + 아래 소득에 해당 = 3개 모두 갖추면 신청할 수 있어요.


위의 표를 좀 더 설명해 볼게요. 원가구는 부모님 등 가족을 포함한 거예요. 왜 원가구 소득까지 보느냐! 부모님이 돈 많은 금수저라면 지원해주면 안되기 때문이죠.

그럼 월세 지원을 받을 수 있는 두부 상황을 예시로 들어볼게요.

👩‍⚕️ 두부는 대학 근처 원룸에 혼자 살고, 부모님은 고향 대구에 살고 계세요.
=> 두부 1인 월 소득 134만원 이하 / 두부+부모님 월 소득 471만원 이하, 여야 신청 가능.

👫 두부는 형과 함께 서울 원룸에 살고, 두부 가족은 부모님, 형, 동생이 있어요. 근데 동생은 이미 결혼해 세종에 살고 있어요.
=> 두부+형의 월 소득 약 220만원 / 두부+형+부모님 월소득 약 570만원, 여야 신청 가능.


단! 부모님 소득은 굳이 안 보겠다, 하는 경우가 있어요. 30세 넘었거나 결혼한 경우(실질적으로 자립했다고 볾)예요. 그럼 두부 본인가구의 소득/재산만 확인해요.



어떤 집에 받을 수 있죠?


월세 지원을 받을 수 있는 집의 기준이 있어요. 보증금 5천만원 이하, 월세 70만원 이하여야 해요. 아! 중요한 게 있어요. 청약통장에 가입해 있어야만 월세 지원을 받을 수 있답니다.


얼마나 지원 받을 수 있죠?


위 사항에 모두 해당된다면 이제부터 주목해 주세요. 월 최대 20만원씩 최장 12개월에 걸쳐 분할 지급돼요. 


어디서 신청할 수 있죠?


복지로[클릭], 마이홈포털[클릭]


2월 26일부터 1년 간 수시로 신청할 수 있어요.



# 전세사기 철저한 예방법

님. 봄 이사철, 전세계약이 가장 활발해지는 시기가 다가와요. 미리미리 전세계약 전/체결/후 '예방법'을 숙지해 봅시다. 

☝️ 계약 체결 전! 이렇게 확인하세요.

1. 우선 멀쩡한 건물에 계약을 해야 문제가 생겨도 법의 보호를 받을 수 있어요.
전입신고를 할 수 없는 무허가ㆍ불법 건축물인지 여부를 꼭 확인하세요. [여기]서 확인 가능해요.

2. 전세가율이 너무 높은 건 아닌지 따져봐요.
혹시 계약하려는 전세금이 주변 시세 대비 너무 높진 않은지 확인해 봐야해요. 전세가율은 매매가 대비 전세가 비율이에요. 전세가율이 60, 70%.. 이렇게 높아지면 매매-전세 갭이 작아진다는 의미예요. 만약 2년 뒤 전셋값이 급락하면 보증금 못 돌려받을 수 있어요. 손품+발품 모두 팔아보는 것이 중요합니다.

3. 나의 전세보증금보다 선순위 채권이나 보증금이 있는지 확인해요.
혹시 집이 경매로 넘어갈 경우, 나보다 돈 먼저 받을 사람이 많으면 나한테까지 순서가 안 넘어올 수 있어요. 즉 경쟁자가 있는지를 체크하는 건데요, 등기부등본을 열람해서 가등기‧가압류 등의 여부, 담보권 설정 여부 등을 확인하면 됩니다.

4. 집주인이 안 낸 세금 있는지도 확인해 봅니다.
미납 세금이 있다면 보증금 전액 반환이 힘들 수 있어요. 계약 전이라면 집주인 동의 하에 홈텍스/위텍스 등에서 확인할 수 있고, 계약 후에는 동의 없어도 열람할 수 있답니다.

✌️ 계약 체결 시! 이렇게 확인하세요.

1. 가장 베스트는 계약 현장에서 집주인을 만나 직접 계약하는 거예요. 등기부등본상의 본인이 맞는지, 혹은 대리인일 경우 위임장이나 인감증명서를 확인합니다. 특히 보증금 입금할 때도 본인 명의 계좌가 맞는지까지 확인해야 해요.

2. 공인중개사도 찐인지 따져야 해요. 
미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없으니까요. [여기]서 조회 가능.

🤟 계약 체결 후! 이렇게 확인하세요.

1. 계약 체결 후 30일 이내에 주택임대차 신고하세요.
그럼 확정일자가 자동부여됩니다.

2. 잔금 지급 시 한 번 더 확인하세요!
마지막 잔금을 치르기 전에 이전에 확인했던 것도 한번 더 살펴보세요. 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 말이에요.

3. 그리고 전입 후 14일 이내에 전입신고 꼭 하세요! 혹시 모르니 전세보증금 반환보증에도 가입하시고요 😉



# 희망이 안보이는 신혼희망타운?
지난 정부에서 신혼부부의 내 집 마련을 지원하기 위해 출시한 신혼희망타운이 지방 부동산 시장에서 외면받고 있어요. 청약률이 1%대에 그친 곳까지 나왔거든요. 정부는 새로운 공공분양(뉴홈) 브랜드를 공급하느라 기존 사업 계획을 취소하는 상황도 벌어지고 있어요.

# 평당 1억5천인데 경쟁률이?
평당 1억1500만원이 넘는 한강뷰 아파트 서울 광진 '포제스 한강'이 초기 계약률 70%를 달성했어요. 전용면적 84㎡는 분양가가 30억~40억원대임에도 불구하고 42가구가 전부 계약됐고요. 고금리에도 아랑곳하지 않는 자산가들의 고가 주택 수요가 높은 것으로 보여요.

# 소규모 재건축은 난항
건설사 PF 리스크 우려와 원자잿값 인상에 소규모 재건축 사업비가 크게 오르고 있어요. 여기에 사업성을 따진 건설사 선별수주로 대단지 조차 시공사 구하기가 쉽지 않은 상황에서 소규모 재건축은 시공사 선정에 더욱 난항을 겪고 있는 중이에요.

# 원룸 임대료 '반값' 나온다
서울시가 주변 원룸 임대료 대비 50~70%인 '1인가구 공유주택' 을 앞으로 4년간 2만 가구 공급해요. 청년·어르신 안심주택의 '1인가구' 버전인데요. 1인 가구 비중이 서울 전체 가구수의 3분의 1까지 늘어난 것이 큰 요인이에요.

# 모아주택 1호 들어갑니다
오세훈 서울시장이 첫 도입한 서울시의 새로운 주택공급모델인 모아주택 1호 광진구 한양연립 가로주택정비사업이 착공에 들어가요. 서울시는 재개발 활성화와 재건축 정상화를 위해 노후 저층주거지의 새로운 정비모델로 모아타운과 모아주택 사업 등을 추진하고 있어요.


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