😨 묵시적 갱신되면 월세, 보증금 못 올려받아요!!

묵시적 갱신되면 월세, 보증금 못 올려받아요!! 세입자는 언제든 계약 해지도 요구할 수 있어요!

✅ 계약 종료 6~2개월 전에는 꼭 연락해야만 합니다!!

이번 글에서는 ‘묵시적 갱신’의 성립 조건과 법적 효력, 묵시적 갱신으로 계약을 갱신한 임차인이 이후 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지 여부에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

묵시적 갱신의 조건이 성립되면 임대인에게는 기존 계약과 동일한 조건으로 계약을 갱신해야만 하는 의무가 생기는데요.

보증금과 임대료 인상 없이 의무적으로 계약을 갱신해야 되는 만큼 임대인이라면 누구나 지금부터 말씀드릴 내용에 대해서 알고 계셔야만 합니다.

묵시적 갱신이란 집주인이 임대차 계약 종료일로부터 일정 기간 전까지 임차인에게 계약 갱신을 거절하겠다거나 아니면 계약 조건을 변경해야만 계약을 갱신하겠다는 뜻을 명시적으로 밝히지 않을 경우 이전 계약과 동일한 조건으로 자동으로 계약이 갱신됐다고 여기는 제도입니다.

집주인이 갱신 혹은 거절의 뜻을 통보해야 하는 시점은 다음과 같이 정해져 있는데요.

👉 계약 종료일 6~2개월 전에 갱신 여부 통보 안 하면 묵시적 갱신

2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약은 임대차 계약 종료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안에 임대인이 계약을 거절하겠다거나 혹은 계약 조건을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻을 밝혀야만 합니다.

앞서 말씀드린 것처럼 이 기간 동안에 임대인이 계약갱신 여부에 대한 뜻을 명확하게 전달하지 않았을 경우 지난번 계약과 같은 조건으로 계약이 갱신된 것으로 인정됩니다. 보증금, 임대료, 계약 기간과 같은 모든 조건들이 동일하죠.

👉 묵시적 계약이 성립되지 않을 때는?

다만 세입자의 잘못으로 인해 묵시적 갱신이 성립되지 않을 때도 있는데요. 만약 세입자가 두 달치 월세를 밀린 적이 있거나 주택의 전부나 일부를 고의로 파손하는 등 임차인으로서의 의무를 현저히 위반했을 경우에는 묵시적 갱신이 인정되지 않습니다.

이럴 경우 임대인이 따로 임대차 계약 해지 의사를 밝히지 않았더라도 계약 종료일에 해당 계약은 묵시적 갱신 없이 즉시 종료됩니다.

👉 묵시적 갱신되면 세입자든 언제든 계약 해지 요구 가능해요

위에서 말씀드린 것처럼 묵시적 갱신으로 갱신된 임대차 계약의 계약 기간은 직전에 맺었던 계약의 기간과 동일한데요. 다만 묵시적 갱신으로 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든 계약의 해지를 요구할 수 있습니다.

다만 임차인이 계약 해지를 요구한 날부터 바로 계약이 해지되는 것은 아니고 임대인에게 통보한 날로부터 3개월이 되는 날에 계약이 해지됩니다. 계약이 해지된 만큼 임대인은 이날까지 임차인에게 보증금을 돌려줘야 하고요.

예를 들어 임차인이 7월 15일에 묵시적 갱신으로 갱신된 계약의 해지를 요구했다면 3개월 뒤인 10월 15일에 계약은 정식으로 해지되고, 임대인은 이날까지 보증금을 돌려줘야 합니다.

다만 임차인 역시 계약 해지를 통보했다고 하더라도 계약 만료 전이라면 3개월 동안은 임대료를 납부해야만 하죠. 또한 임차인과 달리 임대인은 묵시적 갱신으로 갱신된 계약에 대해서도 계약 종료일까지는 계약 해지를 요구할 수 없습니다.

👉 묵시적 갱신했어도 이후 계약갱신요구권 사용할 수 있어요

주택임대차법에서는 묵시적 갱신으로 계약이 갱신된 경우 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않은 것으로 보고 있습니다. 묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 서로 다른 개념이라는 말씀인데요.

그렇기 때문에 묵시적 갱신을 통해 계약이 갱신된 경우에도 임차인은 이후에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 그 이전에 계약갱신요구권을 행사한 적이 없다면 말이죠.

계약갱신요구권은 전체 계약기간 동안 1회에 한해 2년 간의 계약갱신을 요구할 수 있는 권리이며, 임대인은 본인이나 직계 존비속이 해당 주택에 들어와 사는 등 법에서 정한 사유가 아니고서는 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 없습니다.

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무주택자들도 전세대출 받기 힘들어졌어요! 근저당 있으면 대출 안 나와요!

✅ 은행들은 전체 대출량을 절반으로 줄여야만 해요!

✅ 5대 은행들에서도 조건부 등 여러 전세대출 줄이고 있어요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 정부의 6.27 부동산 대책의 여파로 무주택자들도 전세대출을 받기가 상당히 힘들어졌다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

👉 5대 은행들이 잇달아 전세대출 줄이고 있어요

신한은행은 오는 10월까지 주요 조건부 전세자금 대출을 중단한다고 최근 발표했는데요.

6.27 부동산 대책에 따라 제한된 소유권 이전 조건부 전세대출뿐 아니라 보유 주택 처분 조건이 걸린 전세대출과 집주인의 기존 채무상환(근저당 말소)을 조건으로 세입자에게 빌려주는 전세대출도 중단하기로 결정했습니다.

특히 이 같은 중단 조치는 6.27 부동산 대책에서 규제 대상으로 지정한 수도권(서울·경기·인천)과 부동산 규제지역뿐 아니라 전국 모든 지역에 걸쳐 확대 적용됩니다.

쉽게 말씀드려서 오는 10월까지는 신한은행에서는 근저당이 많이 잡혀 있는 주택을 대상으로는 전세대출을 받을 수 없다는 뜻이라고 이해하시면 됩니다.

기존에는 집주인이 세입자로부터 받은 전세금을 갖고 빚을 갚아 근저당을 말소하는 조건으로도 세입자에게 전세대출을 내줬지만 앞으로 당분간은 이 같은 ‘근저당 말소 조건부 전세대출’을 중지하기로 결정했으니까요.

우리은행 역시 전국 모든 지역에서 소유권 이전 조건부 및 근저당 말소 조건부 전세대출을 금지한 상황입니다.

하나은행과 NH농협은행은 오는 9월 중 실행 예정인 주담대와 전세대출을 얼마 전부터 추가로 접수하지 않고 있고요.

👉 소유권 이전 조건부 전세대출은 공식 금지됐어요

지난번 매거진글에서도 함께 살펴봤듯이 6.27 부동산 대책에서 전세자금대출과 직접적으로 관련된 내용은 ‘소유권 이전 조건부 전세대출을 수도권과 규제지역에서 금지’한다는 내용이었는데요.

갭투자를 원천 차단하기 위한 조치였죠. 소유권 이전 조건부 전세대출이란 주택 매수자 혹은 수분양자가 세입자의 전세보증금으로 매매대금 혹은 분양잔금을 납입할 때 활용되는 전세자금 대출이죠. 갭투자의 통로로 활용된다는 비판이 적지 않았고요.

그렇기에 정부에서는 은행 등 금융기관의 전세대출 심사 과정에서 임대차 계약서상의 임대인과 임차주택의 소유주가 다른 경우 전세대출을 내주지 않는 방식을 통해 이 같은 소유권 이전 조건부 전세대출을 차단했습니다.

하지만 위에서 살펴봤듯이 실제 현장에서는 근저당 말소·감액 조건부 전세대출 등 다른 유형의 전세대출도 사실상 제한됐고, 또 무주택자가 전세대출을 받을 수 있는 길도 점점 줄어들고 있는데요.

👉 전체 대출량을 절반으로 줄여야만 해요

그 이유는 정부가 6.27 부동산 대책을 발표하며 제일 첫머리에 ‘전 금융권의 가계대출 총량 목표를 이번 하반기부터 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하겠다’는 방침을 밝혔기 때문입니다.

은행 등 금융기관이 애초 계획했던 것보다 대출을 절반으로 줄이겠다는 뜻이죠.

이처럼 정부가 전체 대출량 자체를 절반으로 줄이라고 지시한 만큼 은행들은 이를 따를 수밖에 없는데요. 그렇기에 주담대뿐 아니라 전세대출 역시 줄이고 있습니다.

특히 근저당 말소·감액 조건부 주택담보대출의 경우 갭투자로 주택을 구매한 집주인이 활용하는 비율이 높은 상품인데요.

정부가 갭투자를 집값 상승의 주요 요인으로 보고 있는 상황에서, 은행 입장에서는 근저당 말소·감액 조건부 전세대출 등 여러 조건부 대출을 중심으로 전세대출을 줄이는 게 가장 안전한 선택입니다.

정부의 지시대로 전체 대출량을 줄이면서, 정부 시책에 맞춰 갭투자자들에게 대출금이 향하는 것도 막을 수 있으니까요.

최근 5대 은행 등 주요 은행들이 앞다퉈 전세자금대출을 줄이고 있는 배경이라고 말씀드릴 수 있는데요. 이에 따라 무주택자들도 전세자금대출을 받는 게 쉽지 않아진 상황입니다.

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