😭 이제 임대사업자는 수도권에서 주담대도 아예 못 받아요.. 9월 8일부터 시행됐어요!

이제 임대사업자는 수도권에서 주담대도 아예 못 받아요.. 9월 8일부터 시행됐어요!

✅ 수도권 주택 사려고 지방 주택 담보로 대출받는 것도 금지됐어요

✅ 기존 세입자 보증금 돌려주려 할 때만 제한적으로 허용돼요

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 지난 9월 8일 국토교통부 등 정부 관계부처는 ‘주택공급확대 방안’을 발표했는데요. 주택담보대출 규제 중심의 지난번 6·27 부동산 대책의 후속 대책인 이번 대책에는 이름 그대로 주택 공급을 대거 확대하는 방안이 담겼습니다. 2030년까지 수도권에 135만가구의 주택을 착공하는 게 핵심이죠.

이번 글에서는 우선 이번 대책에 담긴 대출 규제 방안에 대해서부터 먼저 다뤄보려고 하는데요. 대책 발표와 동시에 시행돼(9월 8일부) 이미 시행되고 있는 정책이기도 하고, 또 임대사업자의 수도권·규제지역 내 주택담보대출을 전면 금지하는 중요한 내용이 담겨있기 때문이죠.

👉 임대사업자는 수도권에서 주담대 못 받아요

국토교통부와 기획재정부 등 정부 관계부처는 지난 9월 7일 ‘주택공급확대 방안’을 발표했는데요. 이번 대책에는 지난 6·27 대책에 이어 주택담보대출과 전세자금대출을 제한하는 대출 규제 정책도 주요하게 포함됐습니다.

임대사업자들에게 가장 직접적으로 영향을 미치는 내용은 수도권·규제지역 내 주택을 담보로 하는 주택 임대사업자, 주택 매매사업자의 주택담보대출을 전면 제한하는 내용인데요. 이들의 LTV(주택담보인정비율)를 0%로 전면 제한하는 방식을 통해서입니다.

여기서 말하는 주택 임대사업자는 관할 세무서에 주택 임대사업자로 등록한 임대인을 말합니다. 공식적인 용어로는 부가세법상 임대사업자가 대상인데요.

주택 임대업의 경우 부가세를 납부하지는 않지만, 부가세 면세사업자로 등록되는 만큼, 세무서에 임대사업자로 등록한 주택 임대인이라면 이번 조치의 적용 대상이 됩니다.

시군구에 따로 등록한 등록임대사업자(일명 주임사)를 말하는 게 아니니 헷갈리시면 안 됩니다. 그만큼 적용 대상이 되는 임대인의 폭이 넓다고 이해하시면 되고요.

👉 이럴 때는 지방에서도 주담대 못 받아요

직전까지는 주택 임대사업자라고 하더라도 서울·경기·인천 수도권에서는 60% LTV로, 그리고 규제지역에서는 30% LTV로 주택담보대출을 받을 수 있었는데요. 9월 8일부터는 0% LTV가 적용됐기 때문에 임대사업자들은 수도권과 규제지역에서 주택담보대출을 아예 받을 수 없게 됐습니다.

수도권과 규제지역 내 주택을 담보로 한 주택담보대출만 제한된 게 아닌데요. 수도권과 규제지역에 소재한 주택을 취득(매수)할 목적으로 지방 소재 주택을 담보로 대출받는 것 역시 동일하게 제한됩니다.

👉 보증금 돌려주러 대출받을 때는 허용돼요

다만 정부에서는 이 같은 대출 규제로 인해 임대주택의 공급이 위축되는 것을 막기 위해 국토교통부 장관이 인정하는 경우에는 기존 LTV대로 주담대를 받는 것을 허용하고 있는데요. 다음과 같은 경우가 이 같은 예외 조건에 해당됩니다.

① 주택을 신규 건설해 해당 주택을 담보로 최초로 취급하는 주택매매·임대사업자 대출

② ‘공익법인의 설립운영에 관한 법률’에 따라 설립된 공익법인이 주택매매업과 임대업을 영위하는 경우

③ 주택임대사업자가 기존 임차인의 임차보증금을 반환해야 하는 경우 등

대부분의 임대인에게 해당될 수 있는 예외 요건은 ③번 요건, 즉 기존 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해서 주택담보대출을 받을 때뿐이라고 말씀드릴 수 있습니다.

👉 규제지역 LTV 상한 40%로 줄었어요

이와 함께 무주택자와 처분조건부 1주택자에게 서울 강남, 서초, 송파, 용산구 등 규제지역에서 적용되는 주택담보대출 LTV 상한도 강화됐는데요. 이들의 경우 기존에는 규제지역에서 50% LTV로 주택담보대출을 받을 수 있었지만, 9월 8일부터는 LTV 상한이 40%로 강화됐습니다.

비규제지역에서 적용되는 LTV 상한은 변동이 없어 기존과 동일하게 70%이고요.

👉 1주택자 전세대출 한도는 2억원으로 줄었어요

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😨 정부가 전세 반환보증 또 조이려고 하고 있어요! 빌라는 공시가 98% 이하일 때만 가입 가능할 수도..

✅ 연립·빌라주택 가입 기준을 집값의 70%로 강화하는 방안 검토 중

✅ 정부 검토안대로 시행되면 전체 계약의 78.1%는 반환보증 가입 못해요

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 오늘은 회원님들의 임대업에 매우 큰 영향을 미칠 수 있을 만한 ‘안 좋은 소식’ 한 가지를 전해드리려 하는데요.

바로 정부가 전세보증금 반환보증 가입가능 보증금 기준을 현행 주택가격의 90%에서 70%로 낮추는 방안을 검토하고 있다는 사실입니다.

국토교통부가 이 방향으로 정책을 확정할 경우 반환보증에 가입할 수 있는 전세보증금의 한도가 현재 공시가격의 126% (140%×90%) 에서 98% (140%×70%) 로 대폭 낮아지게 되는데요.

다세대·다가구, 연립·빌라의 경우에는 전세보증금이 공시가격보다 낮아야만 반환보증에 가입할 수 있게 되는 것이죠.

👉 국토부 “주택가격의 70~80%로 가입기준 높여야”

국토교통부 관계자는 지난달 말 열렸던 토론회에서 전세보증금 반환보증에 가입 가능한 보증금의 한도를 주택가격의 90% 수준인 현행 기준에서 주택가격의 70~80% 수준으로 낮춰야 한다고 발언했는데요.

언론에서는 이 관계자의 이 같은 발언에 대해 큰 비중으로 보도했고, 이에 따라 업계에서는 전세보증금 반환보증 가입 문턱이 다시 한번 높아진다며 불안감이 커지고 있습니다.

현재 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)에서는 다세대·다가구, 연립·빌라 등을 대상으로 전세보증금 반환보증 가입 심사를 할 때 보증금(선순위 채권이 있다면 이를 포함한 금액)이 주택가격의 90%를 넘지 않아야만 가입을 승인해 주고 있는데요.

👉 공시가격의 98%로 보증금 낮춰야만 할 수도

빌라 등의 주택가격은 공시가격의 140%를 기준으로 산정하고 있습니다. 이 주택가격의 90% 이내 범위에 보증금이 있어야만 세입자가 반환보증에 가입할 수 있으므로, 결국 보증금이 공시가격의 126% (140%×90%) 이내에 있어야만 반환보증에 가입할 수 있게 되는 것이죠.

그리고 만약 국토부가 검토하고 있는 것처럼 주택가격의 70% 이내로 가입 가능 보증금 한도를 강화할 경우에는, 보증금이 공시가격의 98% (140%×70%) 일 때만 반환보증에 가입할 수 있게 됩니다.

👉 전체 계약의 78.1%가 반환보증 가입 못 할 수도

그렇다면 만약 이 같은 방안이 현실화된다면 임대시장에는 어떤 영향을 미칠까요?

이에 대해서는 부동산 중개·분석업체 집토스가 시뮬레이션한 자료가 있는데요. 집토스가 오는 4분기에 만기가 돌아오는 빌라 전세계약 2만4191건을 분석한 결과, 전체 계약의 78.1%인 1만8889건의 계약이 기존의 보증금 금액으로는 강화된 가입 기준을 충족할 수 없었습니다.

그 비율을 보면 인천 93.9%, 경기 80.2%, 서울 75.2% 등이었고요.

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