👨‍⚖️ 임차인 동의 없이 집 판 뒤 보증금 2억 물어내게 된 집주인...

👨‍⚖️ 임차인 동의 없이 집 판 뒤 보증금 2억 물어내게 된 집주인... 대법 “중개사는 책임 없다”

✅ 임차인이 법인이면 집 팔 때 반드시 동의 받아야만 합니다!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 집주인이 보증금 관련 채무 관계를 명확하게 확인하지 않고 집을 매도했다가 보증금을 물어주게 됐다고 하더라도, 이에 대한 책임을 거래를 주선한 공인중개사에게 물을 수는 없다는 내용의 대법원 판결이 나왔다는 사실에 대해서 살펴보겠습니다.

이와 함께 임차인이 법인일 경우 매매계약을 체결하기 전에 먼저 꼭 동의를 받아야만 하는 이유에 대해서도 알아보겠습니다.

👉 사건의 내막은 이렇습니다

대법원 1부는 집주인 손모씨가 공인중개사 김모씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상 소송에서 원고(손모씨) 일부 승소한 원심을 파기하고 사건을 울산지법으로 돌려보냈다고 13일 발표했는데요.

집주인 손씨는 2020년 5월 본인 소유의 울산 중구 아파트를 중개사 김씨 중개로 2억8000만원에 매도했습니다.

당시 이 아파트는 법인인 한국에너지공단이 2억원의 보증금을 내고 임차하고 있었는데요. 손씨는 아파트 매매계약을 체결하며 임대차 보증금 채무 2억원을 매수인이 안는 조건으로 차액인 8000만원(2억8000만원 – 2억원)만 받았습니다.

👉 법인이 임차인일 때는 꼭 매매 동의 받아야 해요

하지만 손씨는 이 과정에서 법인 임차인에게 매매에 대한 동의를 받지 않았는데요. 이 것이 이후 매우 큰 문제가 됐습니다.

법인의 경우 임차주택에 주민등록 전입신고를 할 수 없어, 대항력을 갖지 못 하는데요.

그렇기 때문에 ‘임차주택의 매수인이 임대인의 지위를 당연히 승계한다’는 내용의 주택임대차보호법 제3조 제4항이 법인 임차인에게는 원칙적으로 적용되지 않습니다.

임대인이 법인이 임차인으로 있는 주택을 매도한 경우에는 임대인의 임대차 보증금 반환채무를 매수인이 면책적으로 인수하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임대차 보증금 반환채무는 주택 매도에도 불구하고 소멸하지 않는다는 게 대법원의 지난 판례이고요.

정리해서 말씀드리면 법인 임차인의 동의를 받지 않고 주택을 타인에게 매도했을 경우에는 해당 주택이 더 이상 내 집이 아니더라도 법인 임차인에게 보증금을 돌려줄 책임은 원래 임대인에게 있다는 뜻입니다.

주민등록을 할 수 없는 법인 임차인은 개인 임차인과 달리 주택임대차보호법의 보호를 받기 어렵기 때문에 법에서는 이처럼 집주인이 보증금 반환 채무를 매수인에게 넘기고 책임을 면제받으려면 꼭 법인 임차인의 동의를 받도록 규정하고 있는 것이죠.

👉 해당 주택이 경매 넘어가면서 문제가 생겼습니다

그런데 집주인인 손씨는 매매 과정에서 이 같은 사실에 대해 알지 못 하고 그냥 넘어갔는데요. 손씨로부터 아파트를 사들인 매수인은 임차인에게 보증금을 돌려주지 않은 채 아파트를 담보로 근저당권을 설정했는데요.

이후 이 아파트는 경매에 넘어갔습니다. 결국 임차인인 한국에너지공단은 보증금을 돌려받지 못 했고요.

공단은 이후 보험사를 통해 보증금을 돌려받았는데요. 보험사는 공단에게 보증금을 돌려줄 책임이 있던 손씨를 상대로 구상금 청구 소송을 제기해 2억원 배상 판결을 받았습니다.

그러자 손씨는 이에 반발해 공인중개사 김씨와 한국공인중개사협회를 상대로 “채무 인수가 불가능한 상황과 대비책 등에 관한 정확한 설명 없이 매매계약을 중개하는 등 공인중개사로서의 주의 의무를 위반해 손해를 봤다”는 취지로 소송을 냈고요.

👉 대법 “중개사에겐 책임 없다”

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원상회복, 세입자에게 어디까지 요구할 수 있을까? 먼저 '통상의 손모' 개념부터 아셔야 합니다!

✅ 판례를 통해 정리된 통상의 손모와 그 이상의 손상을 가르는 기준!

주택이나 상가를 임대하다 보면 계약 만료 시에 원상회복의 범위를 놓고 퇴거하는 세입자와 갈등을 빚게 되는 일이 적지 않습니다.

이번 글에서는 저희 ‘자리톡 매거진’ 임대인 회원님들을 위해 법에서 규정한 세입자의 원상회복 의무와 판례를 통해 정립된 원상회복의 일반적인 범위, 구체적으로 어떤 손상들은 세입자에게 원상회복 의무가 있고, 또 어떤 손상들은 세입자가 책임지지 않아도 되는 건지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

👉 세입자에게는 원상회복 의무 있습니다

먼저 법에서 규정한 임차인의 원상회복 의무에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 민법 615조에서는 ‘차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다’고 말하고 있는데요.

임차인이 임대주택‧상가‧사무실을 임대인에게 반환할 때는 임대차 계약을 맺었을 당시의 상태로 원상회복해서 돌려줘야 한다는 뜻이라고 이해하시면 됩니다.

이처럼 법에서는 세입자의 원상회복 의무를 규정하고 있는데요. 하지만 그렇다고 해서 모든 손상에 대해서 세입자가 원상회복의 책임을 져야 하는 건 아닙니다.

👉 통상의 손모란?

임대주택‧상가에 가해진 손상이 ‘통상의 손모(損耗)’일 경우에는 세입자에게 원상회복의 의무가 없다는 게 판례를 통해 정해진 법원의 입장입니다.

여기서 말하는 ‘통상의 손모’란 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임대주택‧상가의 상태 악화나 가치의 감소를 말합니다.

임차인이 일부러 파손한 게 아니라 사용하다 보면 어쩔 수 없이 생기는 경미한 손상들을 뜻하는데요. 구체적인 사례들에 대해서는 뒷부분에서 자세히 설명드리겠습니다.

법원이 ‘통상의 손모’에 대해선 임차인이 책임질 필요가 없다고 말하는 이유는 다음과 같습니다.

① 사람이 건물을 사용하는 이상 건물의 가치는 일정 부분 훼손될 수밖에 없고 이 같은 손상은 임대차 계약의 본질상 당연히 예정돼 있다.

② 임대인이 세입자로부터 받는 임대료와 관리비에는 통상적인 사용에 의한 마모‧손상에 대한 감가상각비와 수선비까지 포함돼 있다고 보는 게 맞다.

③ 그렇기 때문에 ‘세입자가 건물의 가치를 훼손한 정도가 자연적인 마모나 통상적인 사용에 의한 마모‧훼손의 정도를 초과한다’는 사실을 임대인이 증명하지 않는 한 세입자에게는 통상의 손모에 대해 원상회복할 의무가 없다.

방금 보셨다시피 법원에서는 임대인이 세입자에게 받는 임대료와 관리비에 통상의 손모를 처리하기 위한 비용이 이미 포함돼 있다고 보고 있습니다.

👉 이 정도까지가 통상의 손모입니다!

그렇다면 법원에서는 어느 정도까지는 통상의 손모로 인정하고 있을까요?

판례를 종합해 보면 다음과 같은 경우는 통상적인 사용에 의한 손상과 마모로 인정된다는 게 부동산 전문 변호사 등 전문가들의 설명입니다.

① 가구나 가전제품을 이동시키거나 사용하던 중에 바닥에 파임이 발생한 경우

② 형광등 등의 필수적인 조명시설을 설치하면서 천정에 구멍에 뚫린 경우

③ 벽에 필수 사용시설을 설치했다가 떼어내면서 벽지가 약간 벗겨진 경우

④ 임대차 기간 중 벽면과 천장 등에 약간의 흠집이 생긴 경우

⑤ 이미 도색이 벗겨진 시설물이 시간이 지나면서 도색이 추가로 벗겨진 경우

⑥ 벽에 이미 못 구멍 등이 있을 때 위치를 맞추기 위한 목적으로 추가적으로 못 구멍을 뚫은 경우

지금껏 판례를 통해 정립된 ‘통상의 손모’로 인정되는 손상의 범위인데요. 보시면 아실 수 있는 것처럼 주택이나 상가를 사용하다 보면 누가 사용하더라도 어느 정도는 발생할 수밖에 없는 손상들의 범주에 속한다는 사실을 아실 수 있습니다.

👉 이런 손상은 세입자가 책임져야 합니다

이 같은 통상적인 손상과는 달리 임차인의 부주의나 고의로 인해 시설물이 파손‧훼손했다고 인정되는 경우에는 임차인이 원상회복 책임을 져야만 합니다. 전문가들이 꼽는 몇 가지 예시에 대해서 말씀드리면 다음과 같습니다.

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