🌰 큰 그림은 내 전문

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지금 뜨거운 부동산 이슈

큰 그림은 내 전문

정부가 주택공급 대책의 큰 그림을 내놨습니다. 지난 몇 주간 티저 포스터만 보여주던 정부가 마침내 제대로 된 예고편을 공개한 겁니다. 시장의 반응은 잘했다는 칭찬부터 자꾸 큰 그림만 그릴 거면 그냥 아무것도 그리지 말라는 야유까지 극과 극을 오갔습니다. 오늘 부딩 뉴스레터는 ‘2.4 부동산 대책: 집값 이번엔 잡힐까?’에 대해 다룹니다.

정부의 큰 그림 1

지난 2월 4일 정부가 새 부동산 대책을 공개했습니다. 2025년까지 서울에 분당신도시의 3배에 달하는 32만3000가구 등 전국에 83만6000가구를 추가 공급할 수 있는 부지를 마련하겠다는 큰 그림입니다. 2025년까지 80여만 가구를 지어 공급하는 건 현실적으로 어렵다는 걸 알기에 ‘부지 확보’라는 표현을 썼다는 평입니다. 이 발표로 정부가 짓는 주택 수는 200만 가구를 넘어섰습니다. 이미 3기 신도시* 등을 통해 127만 가구를 짓는 계획을 내놨기 때문입니다. 정부의 2.4 부동산 대책 전문 보기는 여기.

*남양주시 왕숙, 하남시 교산 등에 아파트 30여만 가구를 짓는 현 정부의 대표적 주택공급 정책입니다.

정부의 큰 그림 2

이번 대책의 핵심 키워드는 ‘공공’입니다. 재건축·재개발을 할 때 공공 주도*로 하게 해주면 뭐든 속전속결로 돕겠다는 큰 그림입니다. 각종 인허가도 쉽게 통과해주고, 용적률 인센티브(집 높이 짓게 해줌!)도 팍팍 주고, 기존 주민에게 이전 민간사업 대비 10~30% 높은 수익률도 보장해주겠다고 합니다. 정부가 내세우는 건 ‘스피드’입니다. 보통 13년 이상 걸리는 재건축·재개발사업을 5년 이내에 끝낼 수 있게 해주겠다고 강조합니다.

*주민이 원하는 경우 LH나 SH 같은 공기업이 직접 나서서 재개발·재건축사업을 주도하는 걸 말합니다.

정부의 큰 그림 3

더불어 젊은 층을 위해 청약제도도 손본다고 합니다. 위에서 말한 83만6000가구 중 70~80%를 분양 방식으로 돌린 후 그중 공공분양 아파트에선 일반 공급 물량을 기존 15%에서 50%까지 늘립니다. 늘어난 일반 공급 물량 중 30%는 추첨제로 돌립니다. 그리고 이 추첨엔 3년 이상 무주택 상태인 가구주와 가구구성원만 참여할 수 있게 한답니다. 쉽게 말해 추첨제 비중을 높여 젊은 층의 당첨 가능성을 높인다는 큰 그림입니다.

칭찬과 야유

현시점 정부의 이번 주택공급 대책을 바라보는 시선은 극명히 갈립니다. 예상을 뛰어넘는 큰 그림이라는 칭찬도 있지만, 제발 큰 그림 말고 실체가 있는 밑그림부터 그리라는 야유 또한 받고 있습니다. 아래의 주장이 대표적입니다.

칭찬해

"민간분양이 아닌 공공분양 확대라는 점이 아쉽지만 공급 확대 기조가 분명해진 건 좋음. 숫자의 자릿수보다는 정부의 정책 스탠스가 바뀐 걸 봐야 함.”

“일반 공급과 추첨제 비중을 높인 건 잘한 일임. 그간 낮은 가점으로 당첨이 쉽지 않았던 젊은 세대도 앞으로 분양시장의 진입 문턱이 낮아질 것임.”

“민간과 함께해야 하는 것이 대부분이라 해도 어찌 됐든 서울과 수도권 그리고 지방의 노후 주택이 빠르게 새 아파트로 변모하는 건 무조건 좋은 일 아님?”

야유해

“주택공급 대책으로 내놓은 83만여 가구를 대체 어디에 짓겠다는 것임? 입지 빠진 주택공급 대책은 팥 없는 뭐라고 했더라?”

“그간 발표한 스물네 번의 부동산 대책에선 줄곧 '공급'의 필요성을 부정하더니 대통령 임기가 1년 반밖에 남지 않은 이 시점에 이런 대규모 공급 방안을 내놓은 무슨 특별한 이유라도?”

“대책 후 산 집이 공공 직접 시행 사업지로 지정되면 현금청산* 대상이 될 수도 있다는데, 누가 용감하게 이런 주택을 새로 매입하려 들겠음? 근데 이거 위헌 아님?”

*재개발·재건축아파트에서 조합원 분양 신청을 하지 않는 경우, 조합원 자격에 미달되는 경우 등 새 아파트 입주 권리 대신 현금으로 보상받는 걸 말합니다.

집값 이번엔 잡힐까?

공교롭게도 지금 이 시점 많은 전문가가 단기적으로는 집값이 더 오를 것으로 전망합니다. 개발 호재로 땅값이 오르기 때문이라는 겁니다. 다만 집값은 이미 ‘꼭지’라 이번 대책으로 투기가 일긴 힘들 거라는 주장도 있습니다. 또 이번 대책에 포함된 ‘83만’이란 숫자가 보다 구체적인 틀을 갖추면 상당한 집값 하락 압력을 가할 거라는 주장도 존재합니다. 정부도 고심일 겁니다. 부동산 대책엔 리셋 버튼이나 뒤로 가기 버튼이 없기 때문입니다. 많은 이가 정부의 주택공급 대책 후속편을 기대합니다.

SCAN

빠르게 훑는 시장 소식

미국 집값 왜 올라?

미국에서 주거용 부동산 가격이 끝 모를 상승세를 이어가고 있습니다. 원인은 코로나19입니다. 코로나19 감염 우려로 재택근무가 활성화되면서 사람들이 더 넓은 공간을 찾아 교외로 떠나기 시작했는데, 집을 내놓는 이는 줄어 공급 부족으로 집값이 폭등하고 있다고. 2020년 11월 기준 미국 주택 중간 가격은 전년 같은 달 대비 14% 오른 33만5519달러(약 3억7000만 원)를 기록했습니다.

경기도 첫 100만 건

최근 3년간 청약시장에 접수된 1순위 청약통장 건수가 2배 넘게 증가한 것으로 나타났습니다. 지난해 전국에서 접수된 1순위 청약통장은 435만1827건으로 3년 전인 2018년(197만6220건)보다 120.2% 증가했습니다. 특히 경기도는 지난해에 전국 17개 시도 가운데 최초로 청약통장 접수가 100만 건을 넘어섰습니다.

퇴근 빨라짐

서울 여의도 국회대로 지하를 지나는 서울제물포터널이 4월, 인근 서부간선지하도로가 9월에 각각 개통합니다. 두 도로가 새롭게 개통하면 강서구나 인천, 서울 도심과 서해안고속도로 등으로 가는 시간이 지금의 절반 이하로 단축될 거라고 합니다.

한 채 빼고 백지신탁

이재명 경기도지사는 “고위공직 임용이나 승진 시 필수 주거용 외 부동산 소유자는 배제하거나 백지신탁을 통해 매각하게 하는 ‘부동산백지신탁제’를 도입해야 한다”고 주장했습니다. 이와 같은 고위공직자의 재산등록 의무화, 부동산 백지신탁 등을 골자로 한 고위공직자 부동산 해법이 곧 입법 열차를 탈 것으로 보입니다. 지난해 7월 이재명 도지사가 이 문제를 처음 언급한 이후 반년 만입니다.

APPLY & INDEX

주목할 만한 청약 단지와 지수

일반분양

청약홈(applyhome.co.kr)이 공개한 청약 정보 중 서울과 수도권 위주로 소개합니다.

내 청약 가점 알아보기

매수우위지수

KB부동산 리브온이 내놓는 매수우위지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 집을 사려는 이가 많아 집값이 오를 가능성이 크고, 그 미만은 팔려는 이가 많아 집값이 내릴 가능성이 큰 걸 의미합니다.
매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 2월 8일)

전세수급지수

KB부동산 리브온이 내놓는 전세수급지수는 0~200 사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 수요가 많아 전셋값이 오를 가능성이 크고, 그 미만은 공급량이 많아 전셋값이 내릴 가능성이 큰 걸 의미합니다.

매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 2월 8일)

SOLUTION

구본기의 부동산고민해결소 l 매주 월요일

Q. 공인중개사가 꼭 필요한가요?

1. 2016년 광주광역시의 한 주택에서 2억500만 원 전세계약(1차)으로 2년간 살았고, 2018년에 전세계약을 연장(2차)했습니다. 1차 계약 땐 공인중개사를 통했고, 2차 계약 땐 집주인과 직거래했습니다. 1차 계약 당시 집주인이 집을 여러 채 보유한 것으로 확인돼 전세권설정은 해두었습니다.

2. 이달 전세계약을 한 번 더 연장(3차)하려고 합니다. 다만 집주인과 연결된 공인중개사를 통해 그간 법이 바뀌어서 전세금반환보증보험에 무조건 가입해야 한다는 얘길 들었습니다(미가입 시 벌금을 내야 한다고 합니다). 하지만 제 경우 보험에 가입하면 비용이 들기 때문에 집주인에게 기존 전세금에서 300만 원 정도를 빼달라고 부탁해야 하는 상황입니다.

3. 문제는 2차 전세계약 당시 집주인과 직접 거래했기에 현재 관여하고 있는 공인중개사의 직인이 없다는 것입니다. 이에 공인중개사는 신규로 전세계약을 체결하자는 식으로 이야기하고 있고요(중개수수로 발생).

4. 정리하면 이미 전세권설정까지 끝낸 상황에서 집주인의 요구로 전세금반환보증보험에 가입하는 건 동의하지만, 신규로 전세계약서를 작성하고 중개수수료 내는 것엔 동의하지 못하겠습니다. 알다시피 전세금반환보증보험 의무 가입 대상은 임대사업자인 집주인이지만, 세입자도 보험료의 25%를 부담해야 합니다. 전세금반환보증보험에 가입할 때 공인중개사(부동산중개업소)가 반드시 있어야 하나요?

사연 제공. 이X선님

A. 꼭 필요한 건 아닙니다

1. 임대사업자가 가입하는 ‘임대보증금보증보험 상품’의 경우, 세입자가 가입하는 ‘전세금반환보증보험 상품’과 달리 개업 공인중개사가 작성한 임대차계약서를 필요로 하지 않습니다.

2. 다만 임대보증금보증보험 상품 가입 시 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따른 표준임대차계약서를 필요로 하는데, 어차피 해당 법률은 “임대사업자가 민간임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 경우에는 (…) 표준임대차계약서를 사용하여야 한다”라고 규정하고 있으므로, 이전에 이미 표준임대차계약서를 사용하셨을 겁니다.

3. 따라서 추후 계약에도 이전 계약과 같이 표준계약서를 이용하시면 됩니다.

4. 참고로 ‘코로나19 극복을 위한 공공성 강화 방안 조처’로 6월 30일까지 가입 시에는 보험료의 70%를 할인받으실 수 있습니다.