💸 임대사업자를 위한 1‧10 대책 총정리!

임대사업자를 위한 1‧10 대책 총정리! 소형 주택 등록임대하면 주택 수 제외! 단기 등록임대 재도입 추진!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 최근 정부가 발표한 1‧10 부동산 대책(주택공급 확대 및 건설경기 보완방안)에 담긴 정책 중 저희 자리톡 회원님들과 같은 전문 임대사업자들과 밀접하게 연관된 내용들에 대해서 설명드리겠습니다.

👉 임대사업자 관련해선 3개 주요 정책 발표됐어요

이번 대책에 담긴 임대사업자 관련 주요 정책으로는 △단기 등록임대 재도입 △소형 기축 주택 등록임대주택 등록 시 세제 혜택 △임대보증 가입여건 개선, 이렇게 3가지를 들 수 있는데요. 이에 대해서 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

👉 6년 단기 등록임대 재도입 추진합니다

정부에서는 2020년 8월 폐지된 단기 등록임대 유형을 재도입하겠다는 방침을 밝혔는데요. 현재 10년으로 정해져 있는 임대의무기간을 완화한 단기 등록임대주택을 재도입함으로써 소형 임대주택 공급을 활성화하는 게 정부의 목표입니다.

아직은 단기 등록임대의 임대의무기간을 몇 년으로 할지, 어떤 유형의 주택들을 단기 등록임대주택으로 등록받을지 등 정책과 관련한 구체적인 내용이 공식 확정되지는 않았는데요.

다만 정부에서 발표 자료를 통해 ‘임대의무기간 6년’, ‘아파트 제외’를 예시로 든 만큼 이와 같은 조건으로 단기 등록임대주택 제도가 재도입될 것으로 예상됩니다.

세제 혜택과 관련된 구체적인 내용도 아직 확정되지 않았는데요. 정부에선 일단 ‘세제 혜택 등은 합리적인 수준으로 부여하겠다’고만 발표했습니다.

👉 국회에서 법 개정돼야 실행 가능해요

단기 등록임대주택 제도를 복원하기 위해서는 국회에서 ‘민간임대주택에 관한 특별법’이 개정돼야 하는데요. 정부에서는 2024년 2월에 개정안을 국회에 발의할 예정입니다.

국회의 동의가 있어야만 법이 개정될 수 있는 만큼 국회의 협조를 얻지 못 한다면 단기 등록임대주택 재도입 방안은 불발될 수도 있는 상황입니다.

👉 소형 기축 주택 등록임대하면 주택 수 제외

이와 함께 정부는 소형 기축 주택을 2024년 1월부터 2025년 12월까지, 2년 사이에 구입해 임대주택으로 등록(매입임대)할 경우 세제 산정 과정에서 해당 주택을 주택 수에서 제외하겠다는 방침도 밝혔는데요.

여기서 말하는 소형 기축 주택은 주거전용면적이 60㎡ 이하이면서 주택가격이 수도권에선 6억원 이하, 지방에선 3억원 이하인 주택을 말합니다. 다가구주택, 공동주택(아파트 제외), 도시형생활주택, 주거용 오피스텔일 때 소형 기축 주택으로 인정받을 수 있고요.

정부에서는 개인이 2024년 1월부터 2025년 12월 사이에 준공된 소형 신축 주택을 2025년 12월까지 최초 구입할 경우 해당 주택을 취득세, 양도세, 종부세 산정 시 주택 수에서 제외하겠다는 방침을 발표했는데요.

이와 달리 등록임대사업자가 구입해 임대등록한 소형 기축 주택에 대해서는 ‘세제 산정 시 주택 수에서 제외하겠다’는 포괄적인 내용만 발표하고, 아직 구체적인 방안은 내놓지 않은 상황입니다.

등록임대사업자에게 적용되는 소형 기축 주택 주택 수 제외 방안은 지방세법 시행령을 개정하면 시행할 수 있는 안건인데요. 오는 5월에 지방세법 시행령을 개정하겠다는 게 정부의 계획입니다.

👉 임대보증 가입 요건도 개선‧완화할 방침입니다

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간주임대료 부가세는 누가 부담해야 하나요? 이럴 때만 세입자가 부담합니다!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 지난번 글에서는 상가‧사무실을 임대하고 계신 회원님이시라면 오는 25일까지 부가세를 신고‧납부해야 한다는 사실, 그리고 월세 수입뿐 아니라 간주임대료에도 부가세가 부과된다는 점에 대해서 안내해드렸는데요.

이어서 이번 글에서는 상가‧사무실 간주임대료에 과세되는 부가세는 임대인과 임차인 중 누가 부담해야 하는지에 대해서 설명드리겠습니다.

👉 부가세 1월 25일까지 꼭 신고/납부하세요!

부가세는 기본적으로 최종 소비자가 세금을 부담하고, 판매자는 소비자에게 받은 부가세를 국세청에 신고‧납부하기만 하면 되는 세금인데요.

다만 간주임대료에 과세되는 부가세의 경우 그 특성상 소비자인 임차인이 아닌 판매자인 임대인이 세금을 부담하는 경우가 더 많은 편입니다.

지금부터는 간주임대료에 대한 부가세를 임대인이 부담하는 경우와 임차인이 부담하는 경우는 어떻게 나뉘는지, 그리고 간주임대료 부가세를 부담했을 경우 이 금액을 종합소득세 신고 과정에서 비용으로 처리해 소득세를 줄일 수 있다는 사실에 대해서 살펴보겠습니다.

👉 임대인이 부담하는 경우가 일반적입니다

간주임대료에 붙는 부가세는 소비자(임차인)가 아닌 판매자(임대인)가 부담하는 경우가 보다 일반적인데요.

부가세법에 따라 간주임대료에 과세되는 부가세에 대해서는 세금을 임대인이 부담하든, 임차인이 부담하든 상관없이 세금계산서를 발급할 수 없도록 정해져 있기 때문이죠.

임차인이 간주임대료에 과세된 부가세를 임대인에게 지급했다고 하더라도 세금계산서를 발급받을 수 없기 때문에, 간주임대료에 대한 부가세는 임대인이 부담하는 경우가 더 보편적이라는 말씀인데요.

👉 계약서에 특약으로 적었을 때는 임차인이 부담해요

다만 임대차 계약서에 간주임대료 과세 부가세를 임차인이 부담한다는 특약이 있을 경우 임차인이 간주임대료 부가세를 부담해야 합니다. 이 경우 임대인은 임차인에게 간주임대료분 부가세를 지급받았다는 영수증을 발급해야 하고요.

또한 임대인이든, 임차인이든 상관없이 간주임대료에 대한 부가세를 부담한 사람은, 이후 종합소득세 신고 과정에서 이 부가세 금액을 비용으로 처리해 소득세를 줄일 수 있습니다.

👉 보증금에서 연체액 차감한 뒤 계산할 수는 없어요

마지막으로 중요한 사실 한 가지에 대해서 더 알아보겠습니다. 바로 임차인이 월세를 연체했다고 하더라도 연체된 월세 금액만큼을 임대보증금에서 차감한 뒤 간주임대료를 계산할 수는 없다는 사실입니다.

임차인에게 미납 월세가 있을 경우 퇴거 시에 그 금액만큼을 임대보증금에서 차감하고 지급하긴 하지만, 그렇다고 해서 간주임대료를 계산할 때도 연체된 월세 금액만큼을 보증금에서 차감한 뒤 간주임대료를 계산할 수는 없습니다.

임차인이 월세를 연체하고 있다고 하더라도 계약서에 적혀 있는 임대보증금을 바탕으로 간주임대료를 계산한 뒤 이에 대한 부가세를 신고‧납부해야 한다는 사실을 잊으시면 안 됩니다.

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