연말연시 올 한해를 정리하고 내년을 전망하는 기사들이 쏟아집니다. 현재 부동산 키워드로 검색해보면 '집값 상승'과 '집값 하락'이 공존하고 있어요. 그래서 지금 상황이 어떤지 헷갈립니다🤨
서울경제에서 작정하고 정리한 '내년 부동산 시장 전망' 기사를 가져와봤어요. 참고해 보면 좋을 듯 합니다!
조금씩 떨어지는 소리 들리나🤔
작년부터 올해 상반기까지 집값은 허약체 그 자체였어요. 그러던 것이 하반기 들어 반등하기 시작했는데요. 두부도 몇번 언급했지만, 초여름 즈음 임장을 다니면 급매물이 거의 떨어지고 '이거 좀 비싼데' 싶은 가격도 빨리 나가더라고요. 이제부터 오르나 보다! 란 조급한 마음에 너도나도 뛰어들기 시작한거죠.
그런데 그 흐름도 오래가지 못하는 것 같아요. '갑자기 반등한 이유'로
1) 약 1년간 급락한 가격에 일시적으로 몰린 것,
2) 소득 안보고 주담대 해주는 특례 대출 상품이 있었다는 분석인데요.
그렇게 가격도 어느정도 올랐겠다, 특례 상품도 마감하겠다... 하니 다시 조정되는 분위기로 돌아선 것이죠.
그리고 집값이 떨어지는 현상이 조금 더 길어질거란 예상이에요. 언제까지? 적어도 2025년까지는 말이죠.
왜냐면 여전히 부담스러운 (고)금리, 부동산 PF 부실, 특히 내년 총선 이후 더 하락할 것이다... 란 요인이 꼽혀요.
잠깐, 부동산 PF는 왜?
PF(Project Financing)는 아파트 등 부동산 개발 프로젝트의 미래 수익을 담보로 금융기관에서 사업비를 빌려주는 것을 말해요. 금융기관은 '이 아파트, 돈 좀 되겠는데?'란 판단만으로 대출해주기 때문에 어느정도 리스크를 안고 가죠. PF에 얽힌 이들이 꽤 많아요. 재건축사업조합, 시공사, 시행사, 금융사 등... 새 아파트를 짓고 분양하면 이들이 분양금을 나눠갖는 거죠.
부동산이 호황일땐 ok! 근데 작년처럼 갑자기 급락이라도 해버리면? 미분양 나고 자금조달이 안되면서 레드신호가 켜집니다. 금융기관에 빌린 돈을 갚아야하는데 분양금이 들어오지 않으니 이자만 쌓이고 부실로 이어지게 되죠.
건설사가 부도나면 집을 못 짓겠죠? 공급이 줄어들면 집값은 더 상승하게 되겠죠? 이런 구조입니다.
특히 올해는 원자잿값이 오르고 고금리 여파에 PF 위기설이 강했는데요, 전문가들은 내년 하반기엔 조금씩 나아질거라 보고 있어요.
그럼 내년 하반기까지 기다려야 하나?
물론 '내집마련'의 시기는 각자 상황에 따라 달라요. 내가 원하는 집이 있고, 살 수 있는 형편이 된다... 하면 그때가 적기인거죠! 그렇지만 집값이 바닥일 때를 누구나 노리고 싶잖아요? 지금 점점 집값이 떨어진다고 하니 '더 떨어지겠지'란 심리가 작용하고, 그렇게 부동산 시장이 얼어붙을 수 있어요.
내년 상반기에 그나마 수도권 집값 상승의 신호탄이 될 만한 요소가 몇 개 있습니다.
바로 최근 통과된 ‘노후계획도시 특별법’과 김포시의 서울 편입 등이에요. 그동안 지지부진했던 1기 신도시 재건축에 드라이브가 걸리면, 서울 편입하겠다는 곳들이 또다시 머리를 들면 주변 집값은 들썩일거고요, 그 지진의 여파가 주변과 서울까지로 울릴 거예요.
전반적으로 정리해본다면, 집값이 다시 다이나믹하게 오를 기미는 당분간 안 보이고, 보인다 해도 내년 하반기 즈음이 될 거란 분석입니다!
