1. 서울 아파트가 7개월만에 상승
한국부동산원에 따르면 지난 1월 서울 아파트 실거래가지수는 전월보다 0.81% 올랐습니다. 지난해 6월 이후 7개월 만의 반등입니다.
부동산R114는 올해 거래된 서울 아파트 중 지난해 4분기보다 오른 가격에 팔린 단지가 52.2%였다고 밝혔습니다. 마포구(77.3%)와 강동구(69.8%), 강남구(65.2%), 송파구(63.3%) 순으로 ‘상승 거래’ 비중이 높았습니다.
2. 거래량도 늘었다
16일 기준 지난 2월 서울 아파트 거래량은 2223건으로 1월 대비 약 56% 증가했습니다. 2월 경기도 아파트 거래량도 이날 기준 8086건으로 1월 대비 약 69% 증가했습니다.
3. 매수 심리도 개선됐다.
국토연구원 자료를 보면 지난달 서울 주택매매시장 소비심리지수는 105.2로, 지난해 6월 이후 8개월 만에 100을 넘었습니다. 이 지수가 100을 넘으면 가격 상승 기대가 더 높다는 뜻인데요. 매수 심리가 살아나자 거래량도 증가세입니다.
4. 현장분위기는 "매수세가 작년 겨울대비 많이 붙기는 붙었다"
지역마다 다르겠지만 대체적으로 급매는 소진되는 것으로 보입니다.
"작년 급매 가격은 다 나갔어요. 요즘 매물 보시면 호가가 작년 연말때 나왔던 그런 가격은 없는거 보이실거에요."(송파 중개사 사장님)
"특례로 대출 받아서 많이들 움직이세요. 이건 신용 낮은 사람도, 소득때문에 대출 안나오는 사람도 되니까 이참에 싸게 나온건 많이 나갔어요."(천안 중개사 사장님)
"요즘 매수 문의 많이 와요. 지난겨울에 진짜 손님 없었는데 요즘은 아무래도 투자는 전세가 잘 안나가다보니까 실거주 매수자분들이 특례로 많이 하려고 문의하시죠."(이천 중개사 사장님)
실제로 직방이 조사한바에 따르면, 자사 애플리케이션을 통해 조사한 결과 응답자의 87.7%가 특례보금자리론을 이용할 계획이 있거나 관심이 있다고 나왔어요. 즉 특례대출(고정금리, 최장 50년, 시중은행보다 1~2%P저렴) 효과로 매수세는 완전 없던 수준에서 조금은 살아난 것으로 보여요.
5. 찐 반등일까? 장기간 횡보일까? 잠깐 올랐다가 더 큰 하락일까?
사실 이건 의견이 분분하고, 정말 신중하게 판단해야할 문제죠. 그래서 다양한 의견을 소개합니다. 매부리 독자님들께서 보시고 같이 분석해봐요.
#의견1. 이제 슬슬 반등이다
"연초 시장 전망 때는 가격 반등 시점을 2분기에서 3분기로 넘어가는 시기로 예상했지만 최근 상황을 고려하면 4~5월로 앞당겨질 수도 있을 것으로 보여요. 미국 실리콘밸리은행(SVB) 파산 사태로 금리 인상 압박이 줄었고 거래량이 증가하면서 실수요자들이 시장에 서서히 들어오고 있어요. 이제 바닥은 다졌다는 거죠. 여기서 더 떨어지겠냐, 이런 마음이 있는것 같아요. " (고준석 제이에듀투자자문 대표)
#의견2. 바닥은 왔는데 장기간 횡보다
"그래도 급할 건 없죠. 많이 빠진 곳은 고점대비 40% 빠졌고, 보통 30% 정도 빠졌죠. 20~21년 오른 상승분 다 반납한거에요. 지금 대부분 많이 빠진곳들은 2019년 가격이죠. 이정도면 더는 안빠진다고 보는거에요. 단, 그렇다고 급하게 오를것이냐? 사실 20~21년이 비정상적으로 많이 올랐죠. 이러한 유동성 파티에 대한 상승분은 반납해서 여기서 장기간 횡보할것으로 보여요.
그러니까 굳이 급하게 살필요는 없어요. 상승할 것 같으면 너도나도 달려들어서 가격이 오를텐데, 지금 심리가, 여기서 더 오르겠냐, 이런 관망세인거죠. 다만, 여기서 더 지하로 파고들지는 않을거다, 이런거니까 급매는 소진했고 바닥은 왔다. 하지만 바닥에서 상승은 아니다. 이런 전망이라고 봐요." (부동산업계 투자 구력이 상당한 S씨)
#의견3. 집값 상승 아니다, 속지 마시라
"서울 아파트 실거래가지수는 올랐는데, 서을을 제외하면 여전히 냉랭하다 (5대 광역시 -0.82, 전국 -0.79) 서울 아파트 실거래지수가 반등한 것은 송파 강동 노원 낙폭 과대지역 거래가 늘었기 때문이다. 거래는 싼 것부터 팔린다. 바닥권에서 거래량이 늘어난 것은 싼 매물이 시장에서 사라진다는 것을 의미한다. 이러다보니 1월 서울 아파트 실거래가지수가 반등을 한 것이다. 하지만 통계적인 시각에서 보면 시세 이하 급매물이 팔린 것 뿐이다. 가격이 오른 게 아니라 매물 소화과정일 뿐이다. 상승 반전되려면 시간이 더 걸릴 것이다."(박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원)
6. 다주택자는 아직 움직이지 않았다.
"다주택자가 움직여야 집값이 상승하는데, 지금은 특례보금자리론 등 갈아타기, 혹은 내생애 첫집 구매 실수요자들이 움직이는 시장입니다. 지금 다주택자는 못들어가요. 취득세(중과)문제가 해결이 안됐잖아요. 전세가는 아직도 바닥이고요. 갭이 너무 커요. 이러면 다주택자들이 못들어가요."(분양홍보업계 관계자 K씨)
7. 갭투자 못하는 다주택자들.. 청약시장으로 눈 돌려
아무래도 그러다보니 다주택자들이 청약 시장으로 흘러들어갔다는 분석이 나옵니다.
"서울 아파트 갭투자하려면 전세가 떨어져서 5억 필요한데, 분양권은 10~20%만 있으면 되니까요. 분양가 10억이면 우선 20%면 2억원만 있으면 우선 갭투자 되죠. 중도금 대출도 되니까..."(장위자이 분양권 투자자 L씨)
중도금 대출 규제가 최근 풀렸죠. 다음 주부터 분양가와 관계없이 중도금 대출을 받을 수 있게 됩니다. 인당 최고 5억원으로 제한됐던 중도금 대출 한도도 사라지고요.
(다만 다주택자가 투자 목적으로 분양권에 투자했더라도, 양도세 완화, 취득세 완화, 실거주의무 완화 등 관련 법이 개정되지 않을 수 있다는 리스크가 있습니다.)
실제로 서울 청약 경쟁률은 요즘 매우 높은데요. 영등포자이 디그니티가 198대1 경쟁률이었고, 둔촌주공 무순위 청약도 평균 경쟁률 46대 1입니다.
8.청약 경쟁률 상승은 시장 분위기 상승 반전을 뜻하는게 아닌가요?
