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10개월 만에 다시 서울 뉴타운이에요. 오세훈 시장 당선 이후 지난해 뉴타운 시리즈를 8탄까지 했었는데요. 벌써 1년이 지나 오 시장이 4선에 성공🎉했네요. 그동안 어썸이가 발품을 꾹꾹 찍었던 뉴타운들에도 많은 변화가 있었어요. 가장 빠르게 속도를 내고 있는 건 신림뉴타운이에요. 시공사도 선정되고, 신림선도 뚫렸어요. 한남뉴타운도 진행에 탄력이 붙었는데요. 그중에서도 2구역이 속도를 내고 있어요. 반면, 기대 이하로 진행이 더딘 곳도 있는데요. 방배 재건축 5구역은 오염물질이 발견돼 분양이 내년으로 미뤄졌어요. 이문 휘경 뉴타운도 일반 분양이 계속 미뤄지고 있고요. 이렇게 보면 재개발, 재건축은 "시간과의 싸움"이라는 말이 찐이에요.
올들어 처음 찾은 뉴타운은 '거여마천 뉴타운'이에요. 강남 유일의 뉴타운인데요. 방배동도 강남 아니냐고요? 방배동도 강남이 맞아요. 방배동은 재개발이 아니라 재건축이에요. 하지만 방배동 일대 재건축들이 줄줄이 있어서 마치 재개발 같은 느낌을 주는 거예요.
어썸이가 왜 갑분 거여마천 뉴타운에 갔을까요? 뉴스가 있으니깐요. 지금 이 레터를 왜 써야 하는지 시의성 있는 이유가 반. 드. 시 있어야 해요. 지난 잠실 편의 장미아파트와 같은 이유인데요. 마천 5구역이 지난해 말 통합신속기획(신통기획) 1차 후보지로 선정됐어요. 오 시장이 재선으로 신속기획은 앞으로 계속 추진될 걸로 보여요. 최근 마천 1구역이 조합 설립 허가를 얻었고요. 거여 2-1구역인 '송파시그니처롯데캐슬'의 입주가 완료됐어요. 거여마천 뉴타운을 다 합치면 1만 세대가 넘는데요. 위례신도시랑 친구👭 먹을 수 있는 곳이 분명해요.
👉늘 강조하지만 투자금이 많이 들고 진입 장벽이 높다고 그냥 스킵하지 마세요. 뉴타운은 그야말로 못 알아볼 정도로 천지개벽하는 곳들이기 때문에 입지 공부 측면에서도 의미가 있어요. 부동산 전국구 열북이가 되려면 서울의 주요 뉴타운 정도는 머릿속에 있어야 해요. 에임 하이! 드림 하이!! 그럼 이번 편도 초. 집. 중! 🙏
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5호선 마지막 종점
'강의 남쪽'이긴 한데...🙄
거여마천 뉴타운은 입지가 생소할 수 있어요. 강남 유일의 뉴타운인 건 맞는데요. 위치를 보면 강남이라고 보긴 약간 애매해요. 여기 강남 맞쥐? 응?! 송파구 소속으로 '강의 남쪽'에 있긴 한데... 서울의 끝에 있어서 그래요.
주변을 살펴보면요. 하남시와 경계이고요. 북쪽으로 인근에 하남 감일지구가 있고요. 남쪽으로는 북위례와 맞닿아 있어요. 감일지구 - 거여마천뉴타운 - 위례신도시로 이어지는 남동라인 신도시 3총사가 되는 거예요. 여기에 지난 레터에서 다녀온 잠실과도 가까운데요. 잠실을 기준으로 남동쪽이에요. 지하철로는 5호선의 마지막 종점이에요. 이제 대충 서울 어디쯤 있구나! 감이 잡힐 거예요. |
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그. 런. 데 말입니다. 거여마천 뉴타운이 강남이라서! 입지가 좋다고 할 수 있을까요? 한남뉴타운은 강북에 있지만 두 번 생각할 것도 없이 서울의 원톱 뉴타운이라고 했어요. 거여마천 뉴타운은 강남에 있다고 해서 무조건 좋은 입지라고 하는 건 억지스러워요. 이럴 땐 방법이 있는데요. 그동안 어썸이가 발품을 판 다른 뉴타운 구역들과 비교하며 랭킹을 매겨 보는 거예요. 부동산 투자를 할 때는 이렇게 다른 입지들과 비교하는 습관이 중요한데요. 그래야 더 정확하게 해당 입지를 분석할 수 있기 때문이에요. 게다가 우리는 이미 쌓아놓은 데이터가 있어요. 지난해 8탄까지 진행했던 뉴타운 발품지를 볼게요.
1탄 : 창신숭의, 장위 뉴타운
2탄: 이문휘경 뉴타운
3탄: 아현 뉴타운
4탄: 신길 뉴타운
5탄: 노량진 뉴타운
6탄: 방배 재건축
7탄: 신림 뉴타운
8탄: 한남 뉴타운
어썸랭킹을 보면 한남 뉴타운이 1등이에요. 교통과 자연환경, 한강 뷰에서 압도적으로 높은 점수를 받았어요. 그다음으로 강남의 방배동 재건축이 2등이고요. 노량진 뉴타운이 뒤를 이었어요. 강북에선 아현 뉴타운이 한남 뉴타운 다음으로 높은 점수를 받았고요.
어느 뉴타운이랑 비교해 봐야 할지 느낌이 오죠? 맞아요. 노량진 뉴타운, 아현 뉴타운과 비교해보면 더 정확히 알 수 있어요.
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뉴타운 '현재' 교통 순위
노량진 > 아현 > 거여마천
거여마천 뉴타운을 노량진 뉴타운, 아현 뉴타운과 비교해 볼게요. 먼저 교통인데요. 노량진 뉴타운에 높은 점수를 준 건 교통 때문이에요. 강남을 관통하는 9호선과 7호선이 있는 더블 역세권이에요. 여기에 서부선이 들어설 예정이기 때문에 향후 남은 교통 호재도 있어요.
아현 뉴타운 역시 교통이 편해요. 지하철 2호선, 5호선이 있고요. 무엇보다 서울 3대 CBD(중심상업지구)인 여의도가 가까워요. 여의도 직장러들이 많이 찾는 곳이 마포예요. 다리 하나만 건너면 출퇴근이 쌉가능해요. 아현 뉴타운은 지하철보다 도로 교통이 더 편하다고 할 수 있어요.
그럼 거여마천 뉴타운은 어떨까요? 도보로 가능한 지하철역은 5호선이에요. 거여역과 마천역을 주로 이용해요. 지하철 교통이 아주 좋다고 할 순 없어요. 강남으로 가려면 환승을 해야 하는데요. 첫째, 오금역에서 3호선으로 갈아탈 수 있어요. 둘째, 올림픽공원역에서 9호선으로 갈아탈 수 있어요. 바로 강남으로 가는 건 힘들어도 환승을 하면 돼요.
향후 추가적인 호재도 있는데요. 위례선 트램이에요. 이 위례선 트램은 위례신도시의 숙원 사업이라고 할 수 있어요. 신도시가 생길 때부터 계획이 됐지만 이제서야 겨우 착공에 들어갔어요. 위례선 트램은 총 5.4㎞에 정류장 12곳이에요. 본선은 5호선 마천역을 시작으로 위례신도시 단독주택 예정지, 위례중앙광장, 위례 트랜짓몰(중앙)을 거쳐 8호선·분당선 복정역까지 총 10개소 정거장이고요. 지선은 현재 공사 중인 8호선 남위례역(가칭)까지 2개소 정거장을 잇는 노선이에요. 완공 예정은 오는 2025년이에요. |
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뉴타운 '미래' 교통 순위
노량진 > 거여마천 > 아현
위례 트램이 개통되면 거여마천에도 분명 호재가 될 거예요. 하지만 굳이 트램을 타고 더 남쪽으로 내려가야 할 이유가 있을까?라는 의문이 들 수 있어요. 단순히 위례선 트램만 개통된다면 큰 효용이 없을 수 있어요.
하지만 멀리 위례신사선까지 내다본다면 얘기가 달라져요. 현재 오금역에서 타는 것보다 훨씬 더 빨리 강남 진입이 가능해요. 게다가 삼성, 청담을 지나 신사로 이어진다는 게 중요해요.
정리하면 거여마천 뉴타운의 교통은 현재보단 향후 위신선 개통으로 개선될 가능성이 크다고 할 수 있어요. 이렇게 되면 노량진 뉴타운급은 아니지만, 강남 접근성에선 아현 뉴타운을 능가할 거 같아요. |
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그다음으로 비교할 게 직주근접인데요. 직장에서 얼마나 가깝냐는 거예요. 어썸이도 최근 송파구에 살면서 느끼는 건데요. 잠실에 생각보다 괜찮은 직장이 많다는 거예요. 쿠팡 다니는 후배가 근처에 살길래 깜딱 놀라서 물었어요. "니가 여기에 왜 살아?" "쿠팡이 잠실에 있잖아요." "아.. 그랬구나. 쿠팡 주주여도 몰랐네😅"
아직까진 강남의 CBD(중심상업지구)는 강남역 인근인데요. 잠실에도 직장들이 많이 있어요. 그러니까 잠실이 가까운 거여마천 뉴타운도 직주근접 측면에서 빠진다고 할 순 없어요.
직주근접을 기준으로 비교를 해 보면요. 노량진은 강남 및 여의도 출퇴근이 편해서 직주근접 측면에서도 뛰어나고요. 여의도도 가까워요. 아현 뉴타운은 마포, 여의도는 가깝지만 강남이 멀어요. 2호선이 삥 돌아서 가서 그래요. 직주 근접 측면에서도 거여마천 뉴타운이 조금 나은 듯해요. |
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노량진과 거여마천의 대결
한강 뷰 vs. 남한산성 뷰🌄
마지막으로 자연환경인데요. 노량진 뉴타운은 한강이 가깝고요. 거여마천 뉴타운은 남한산성이 가까이 있어요. 한강 뷰와 남한산성 뷰의 대결이라 할만한데요. 어썸이의 개취는 한강 뷰를 선호하지만, 산 뷰를 더 좋아하는 분들도 있어요. 실제로 산 뷰를 보고 살아보니깐요. 이것도 괜찮은 것 같아요. 특히 석양이 산에 걸리는 모습이 이쁜 거 같아요. |
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남한산성 이외에도 성내천 복원 호재가 있는데요. 성내천 복개도로 조성이에요. 성내천은 남한산성에서 발원해 잠실 철교지점 한강으로 유입되는 하천인데요. 현재 마천동을 지나는 구간은 하천을 덮어버려서 단절돼 있어요. 무려 1.7km에 달하는데요. 이 구간을 다시 살려 자연형 생태하천으로 만든다는 계획이에요. 역대 송파구청장들의 공약이기도 한데요. 청계천을 떠올려보면 자연하천의 위력을 상상할 수 있어요.
아현 뉴타운은 자연환경보다는 상권이 더 발달해 있어요. 신촌 대학가 인근이고 홍대도 가까워요. 자연환경보다 힙한 라이트를 선호한다면 아현이 더 나을 수 있어요.
학군 비교는 왜 안 하냐고요? 3군데 다 큰 차이가 없다고 보기 때문이에요. 학군은 앞으로 뉴타운이 다 끝나면 '좋아질 예정'으로 보는 게 더 정확할 거 같아요.
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대장 아파트 시세
아현 > 노량진 > 거여마천
주변 시세도 한번 볼게요. 노량진 뉴타운은 아직까지 입주한 구역이 없어요. 인근 신축은 '상도파트자이' 인데요. 이 단지는 노량진 뉴타운의 남쪽 끝자락인 장승배기역 도보권이에요. 찐으로 5분 정도 거리예요. 국토교통부 실거래가를 보면 지난 3월 전용 84제곱미터가 16.9억 원에 팔렸어요. 지난해 실거래 시세는 17억 원 정도예요.
아현 뉴타운은 이미 입주가 많이 진행이 됐는데요. 대장은 '마포래미안푸르지오(마래푸)'예요. 국토부 실거래가를 보면 지난 5월 전용 84제곱미터가 18.4억 원에 거래됐어요. 지난해 최고보다 6000만 원 정도 떨어졌는데요. 작년보다 가격이 떨어졌다는 걸 알 수 있어요. 하지만 지난 1월 가격이 15.4억 원이었고, 1년 동안 3억 원이 치솟았기 때문에... 시세 하락이라고 보긴 애매해요.
앗! 근데 노량진 뉴타운 입지가 더 좋다고 했는데 아현 뉴타운의 시세가 왜 더 비싼가요?라고 물을 수 있어요. 그건 말이죠. 노량진은 아직 시작도 안 했고, 아현은 이제 거의 입주가 끝났기 때문이에요. 만약 노량진 뉴타운의 입주가 시작되면 아현 뉴타운의 가격을 넘어설 거예요. 전용 84제곱미터는 20억 원을 넘을 걸로 봐요.
그럼 거여마천 뉴타운의 시세는 어떨까요? 이미 입주를 한 구역이 있는데요. 거여 2-1구역의 재개발인 '송파시그니처롯데캐슬'이 최근 입주를 마쳤어요. 이 단지의 전용 84제곱미터의 시세는 17억 원 선이에요. 상도파크자이와 비슷해요. 이 단지는 지난 2019년 일반 분양을 했는데요. 당시 분양가가 전용 84제곱미터 8억 원 후반대였어요. 현재 시세로 보면 두 배 가까이 오른 거예요.
[어썸 포인트]
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숲(서울 전체)을 먼저 보고
나무(거여마천)를 보자!
다른 뉴타운들과 비교를 하니까 어떤가요? 거여마천 뉴타운을 서울 뉴타운 전체의 시각에서 더 객관적으로 보게 되죠? 빙고!라고 했다면, 그게 바로 어썸이의 의도예요. 이제부턴 거여마천 뉴타운의 구역별 상세 입지를 알아볼게요.
거여마천 뉴타운은 거여 뉴타운 3곳과 마천 뉴타운 5곳을 합쳐서 부르는 거예요. 거여 뉴타운은 거여동 5호선 거여역 인근이에요. 거여 뉴타운 2곳은 이미 입주를 마쳤어요. 가장 먼저 깃발을 꽂은 곳은 거여 2-2구역인데요. 'e편한세상송파파크센트럴'이에요. 이제 입주 2년차이고, 전용 84제곱미터의 시세는 16.5억 원이에요. 위치는 마천역에 가까워요.
그다음으로 입주를 한 곳이 거여 2-1구역 재개발인 '송파시그니처롯데캐슬'이에요. 'e편한세상송파파크센트럴'과는 길 하나 사이로 붙어있는데요. 현재 대장 아파트예요. 역에서 가깝진 않지만 2000세대에 달하는 대단지이고 신축이란 메리트가 있어요.
거여 뉴타운 중에서 '거여새마을구역'은 공공재개발로 추진 중이에요. 거여동에선 유일하게 추진이 안 된 구역인데요. 공공재개발로 가다 보니 민간에 비해 선호도가 떨어지는 게 사실이에요. |
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마천 뉴타운 중에선 아직 입주 단지가 없는데요. 위치는 5호선 마천역 일대예요. 마천역은 거여역과 한 정거장 거리이고, 5호선 종점이에요. 마천 뉴타운은 거여 뉴타운과 비슷한 시기에 추진이 됐는데요. 진행 속도가 느렸어요. 심지어 마천역에서 가장 가까운 2구역은 중간에 구역이 해제돼 버렸는데요. 이제 와서 다시 추진 중이에요. 신속통합기획에 도전을 했지만 5구역에 밀려서 재도전 준비 중이에요.
사업 추진이 가장 빠른 곳은 마천 4구역이에요. 송파구 마천로61마길 일대 6만 제곱미터 규모예요. 지난해 10월 현대건설이 단독 입찰해 시공사로 선정이 됐어 요. 지상 33층의 10개 동 1372가구예요.
마천 4구역의 핵심은 2가지인데요. 첫째, 일반 전용 84제곱미터보다 9.9제곱미터(3평)이 더 넓어요. 그게 무슨 말이냐고요? 서울시 우수 디자인 건축심의를 통과했기 때문인데요. 이걸 통과하면 서울시에선 면적 확대 혜택을 줘요. 통과하기가 엄~~청 어렵다고 해요. 덕분에 역세권 용적률 300% 허가를 받은 거예요. 아파트 3평이면 엄청 큰 차이인데요. 마천 4구역의 자랑이라고 할 수 있어요.
둘째, 송파구 최초 '디에이치' 브랜드라는 거예요. 현대건설이 하이엔드 디에이치 브랜드로 핵심 지역을 적극 공략 중인데요. 한남 3구역에 깃대를 세웠고요. 지난 잠실 레터에서도 현대건설이 디에이치 브랜드로 장미 아파트를 노리고 있다고 했어요. 현대건설은 단지명을 ‘디에이치 클라우드(THE H CLOUD)’로 제안했어요. 마천4구역을 송파구의 첫 번째 디에이치 랜드마크 단지로 만들기 위해 한남 3구역에서 협업했던 세계적인 건축명가 SMDP와 손을 잡았어요.
현대건설이 마천 4구역에 공을 들인 건 그럴 만한 이유가 있어서인데요. 원래는 거여 2-1구역에 롯데건설과 함께 컨소시엄으로 들어갔었어요. 그. 런. 데 사업 진행이 잘 안 되고 조합이 시끌시끌하니까 중간에 손을 떼고 나와버렸어요. 결국 나중에 송파시그니처롯데캐슬이 입주하는 걸 보니까 배가 아픈 거예요. 이번엔 절대 놓치지 않겠어! 하면서 끝내 들어온 곳이 마천 4구역이에요.
재개발 구역은 관리처분(관처) 이후에는 조합원 지위 승계가 되지 않는데요. 마천 4구역은 6월 말 관처를 앞두고 있어요. 현재는 매물도 많지 않은 상황이에요. |
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규모 1등, 마천 1구역
디에이치 vs. 자이 경쟁 중
가장 넓은 구역은 마천 1구역인데요. 지난 5월 26일 조합설립인가를 받은 따끈따끈한 구역이에요. 2020년 1월 정비구역지정 이후 2년 4개월 만이에요. 마천 1구역 재개발은 송파구 마천동 194-1 일원 14만 8498 제곱미터 규모예요. 총세대수는 2413세대인데요. 마천 4구역보다 1000세대 정도 더 많아요.
마천 1구역은 구역이 넓다 보니 사업 진행 속도가 느렸어요. 게다가 1구역에는 전통 시장(마천 중앙시장)이 있어요. 원래 중간에 시장이 끼어 있으면 재개발 진행이 안 돼요. 상인들은 장사를 해야 하는데 재건축이 돼 버리면 갈 곳이 없잖아요. ㅜ.ㅜ 그래서 아예 전통 시장을 빼고 하는 곳들도 많은데요. 마천 1구역의 한가운데 있는 마천 중앙시장은 별개로 정비사업을 진행할 예정이에요. 마천 1구역과 별개 사업이긴 하지만 그래도 함께 재개발을 하는 게 중요한 포인트라고 할 수 있어요.
이번에 조합이 설립되면서 눈독을 들이는 건설사들의 경쟁이 치열해졌는데요. 마천 4구역 수주에 성공한 현대건설이 '디에이치'로 공략하고 있고요. GS건설도 자이 브랜드를 내세워 공을 들이고 있어요. 앞으로 마천 1구역 시공사 선정이 관전 포인트가 될 수 있어요. |
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잠실 가까운 마천 5구역
오세훈 신통기획 수혜주
마천 5구역(마천성당구역)은 지난해 말 신통기획 1차 후보지로 선정됐는데요. 강남구의 쟁쟁한 경쟁자들을 물리치고 혼자 선정이 됐어요. 강남구의 대청마을 B, C, D, E구역과 송파구의 마천 2구역은 탈락의 고배를 마셨어요.
마천 5구역은 마천 1구역(2685가구 예정)을 제외하면 거여마천 뉴타운에서 둘째로 규모가 큰 단지인데요. 총면적이 약 10만 제곱미터에 달해요. 위치는 거여마천뉴타운의 북서쪽 끝자락인데요. 잠실과 거리가 가장 가까워요.
이 구역은 '오세훈 수혜주'라고 할 수 있는데요. 2011년 뉴타운으로 지정됐다가 2014년 전임 박원순 시장 시절 다시 해제가 됐어요. 이후 사업 재추진이 쉽지 않았는데요. 호수밀도(1㏊당 총건축물 숫자) 60%에 미달해서예요. 하지만 오 시장이 호수밀도 산정 기준을 완화하면서 신통기획으로 추진이 가능하게 됐어요. 실제로 현장을 가보면 재개발 구역 같지 않게 도로도 크고 다닥다닥 붙은 빌라들도 많지 않아요. |
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마천 3구역도 마천 2구역처럼 뉴타운 해제의 아픔을 겪었는데요. 2020년 재도전에 성공해 조합 설립이 인가가 났어요. 현재는 사업 승인 인가를 추진 중이에요. 현장에는 최근 "정기총회를 잘 마쳤다"는 플래카드가 걸려 잉ㅆ어요.
위치를 보면 마천 4구역과 맞닿아 있고 성내천 수혜를 볼 수 있는 입지인데요. 북위례와도 가까워서 위례신도시의 인프라도 같이 공유할 수 있어요. 구역 규모도 마천 4구역보다 더 커요.
하지만 추진 속도가 느리다 보니 저평가된 측면이 있는데요. 시세가 마천 4구역에 비해 3억 원 정도 저렴한 편이에요. 대지지분 11평의 시세가 11억~12억 원이에요. |
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📍[어썸 포인트] 신통기획 탈락한 마천 2구역 투자는 어떨까요?
거여마천 뉴타운에서 입지가 가장 좋은 곳은 마천 2구역이에요. 마천역과 가장 가깝기 때문인데요. 마천 2구역의 정중앙에 마천역이 있어요. 향후 위례 트램이 개통될 경우 더블 역세권이 될 구역이에요.
하지만 지난해 신통기획 1차 후보지 선정에서 탈락했는데요. 올해 2차 신통기획에서는 선정될 가능성이 높아요. 지난 1차 후보지 선정 때는 5구역과 동의율에서 거의 차이가 없었어요. 이 때문에 거여마천 뉴타운에서 가장 저평가된 구역을 꼽자면 2구역이 될 수 있어요.
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지난 잠실 발품 때도 정말 가깝다고 느꼈는데요. 거여마천도 마찬가지예요. 어썸오피스에서 차로 15분 거리예요. 하. 지. 만 가는 길은 차가 막히고 도로가 좁았는데요. 좁은 도로를 보면서 예전부터 형성된 지역이란 생각이 들었어요.
막히는 길이 뚫리기 시작하자 5호선 거여역이 나왔는데요. 역 주변에 형성된 상권을 보니 '여기가 중심 상권이구나'라는 느낌이 왔어요. 첫번째 목적지인 '송파시그니엘롯데캐슬'은 거여역에서 차로 5분 거리였는데요. 좌회전을 해서 조금 더 올라가자 앞쪽에 고층 아파트 단지들이 보였어요. 단지 앞에는 도로를 확장하기 위한 공사가 한창이었는데요. 좁았던 2차선 도로를 4차선으로 넓히는 작업이에요. 이 구역에 꼭! 필요한 작업 같아서 물개 박수를 보냈어요. 주차할 곳을 찾다가 맞은편 마천 1구역의 유료 주차장에 주차를 했어요. 길 하나 사이로 재개발 대상지와 재개발이 완료된 곳이 동시에 존재했는데요. 과거와 미래가 공존하는 듯했어요. |
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마천로를 기준으로 왼쪽은 마천 1구역, 오른쪽은 송파시그니처롯데캐슬 |
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"입주장 끝났습니다"
매매 17억, 전세 8억
송파시그니처롯데캐슬은 이미 입주 기간이 끝났는데요. 단지 안으로 들어서자 초등학생으로 추정되는 아이들이 많아 보였어요. 부동산 아주머니께 이유를 물었더니 20평과 30평이 주된 평형이라 젊은 부부들이 많다고 했어요. 단지 내부를 잠시 둘러보고 부동산으로 들어갔어요.
"혹시 여기 입주장이 끝났을까요?"
입주장 때는 전세를 시세보다 최소 1억 원씩 싸게 잡을 수 있기 때문에 전세부터 물어봤어요.
"네! 이미 입주는 끝나서 싼 물건들은 다 빠졌어요."
"전용 84제곱미터 전세가 얼마 정도일까요?"
"현재 나와 있는 건 8억 원이에요."
"입주장 때는 얼마까지 나왔을까요?"
"그때는 6억 원대도 있었어요."
세. 상. 에! 역시 신축 전세는 입주장을 노려야 해요.
"그럼 매매는 얼마일까요?"
"가장 저렴한 게 17억 원이에요."
일단 집을 보기로 했는데요. 분리형 구조로 된 전용 84제곱미터를 봤어요. 이 구조는 정말 독특한데요. 한 집인데 두 세대가 구분된 세대로 살 수 있도록 한 거예요. 집주인이 살면서 월세를 주기 좋다고 홍보하는 건 봤는데요. 실제로 어떨지는 넘넘 궁금했어요.
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남한산성 뷰는 좋지만...
신축인듯 신축아닌 너
남한산성 뷰가 나오는 집이었는데요. 뷰는 괜찮았어요. 멀리 남한산성도 보이고 전망이 탁 트였기 때문이에요. 문제는 영구 조망은 아니고 앞으로 마천 1구역이 들어서면 시야를 가리게 된다는 거예요.
무엇보다 자재가 눈에 들어왔는데요. 17억 원짜리 강남 신축 아파트라고 하기엔 뭔가 부실한 느낌이 들었어요.
"그런데 자재가 고급스러운 느낌은 아니네요."
직설적인 어썸이는 솔직하게 얘기를 했어요.
"네! 그쵸!! 일반 분양 물건이라 그래요. 조합원 물건이랑 차이가 좀 있어요."
"어쩐지... 신축 아파트인데도 신축 같지 않은 느낌이 들었어요." |
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이어서 '세를 주는' 작은 집(부분임대)으로 갔어요. 한 집에 출입구가 2개인 게 넘 신기해요. 바로 옆에 문을 열고 들어갔는데요. 헉! 소리가 나왔어요. 뭐야! 왜 이렇게 작아!!
"와!! 이거 너무 작은 거 아닌가요? 이렇게 작은데 세를 줄 수 있을까요?"
"그럼요! 직장 다니면서 집에 잘 없는 분들은 지내기 괜찮아요. 그래도 아파트니까 커뮤니티 시설도 편하고요. 은퇴하신 분 중에 자녀를 독립 세대주로 만들려고 일부러 매수하는 분들도 있어요. 옆에 있는 본가에서 주로 생활하다가 잘 때만 여기로 오는 거예요."
자녀가 부모 밑에 세대원으로 들어가 있으면 청약에 넣을 수가 없는데, 이렇게 같이 살면서 세대를 분리하려는 '강남 부모'들이 있다는 설명이에요. 만약 그런 용도라면 쓸 수도 있을 것 같아요.
"이런 분리형 구조가 수요가 많을까요?"
"아뇨. 사실 그렇게 많진 않아요. 직접 살기보단 각각 세를 주는 경우가 더 많아요."
나중에 다른 부동산에서 이런 수요가 적은 분리형 구조가 탄생한 이유를 들을 수 있었는데요. 건축 심의 허가를 얻을 때 이런 임대 구조를 의무적으로 넣도록 하는 거예요.
"참 여기서는 초등학교를 어떻게 다닐까요?"
"초등학교가 멀다는 게 단점이긴 한데요. 5구역 맞은편에 있는 남천초등학교까지 가야 해요."
현재는 송파시그니처롯데캐슬이 대장일 수는 있지만 아파트 구조와 입지로 보면 향후 다른 구역이 올라오면 밀릴 것 같은 느낌이에요. |
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더 중요한 목적지는 뉴타운이기 때문에 서둘러 마천 5구역으로 이동을 했어요. 신속기획으로 진행이 되는 곳인데요. 송파시그니처롯데캐슬에서 차로 5분 거리였어요. 부동산에서 알려준 물건으로 갔는데요. 현재로서는 5구역에서 가장 저렴한 물건이라고 했어요.
마천 5구역은 기존에 봐왔던 재개발 구역들과는 느낌이 사뭇 달랐는데요. '여기가 왜? 재개발을?'이란 반문이 들 정도였어요. 물론 빨간 벽돌 구축들이 있긴 했는데요. 신축 빌라들도 많았어요. 매물로 나온 곳 역시 신축 빌라였어요. 이게 큰 장점일 수 있는데요. 신통기획으로 진행되는 5구역은 매수를 한 이후에 직접 실거주를 해야 해요. 노량진 뉴타운에서 봤던 집에선 도저히 살기 힘들 것 같았는데요. 여기에서는 살 수 있을 것 같았어요. 시세는 전용 45제곱미터가 10억 원이에요. |
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마천 5구역 빌라 매물. 전용 45제곱미터 10억 원 |
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초초급매가 나온 1구역으로 향했는데요. 여기는 그래도 재개발 구역스러워요. 좁은 골목에 소방차가 들어갈 수 없어 보이는 구역이었어요. 부동산에서 알려준 초초급매는 14평에 7.5억 원인데요. 정말 찾기 힘든 희귀 물건이에요. 10년 이상 거여마천 뉴타운에서 부동산을 한 공인중개사를 만난 덕분이에요.
집 상태를 보니 실거주는 쉽지 않아 보였어요. 낡은 빨간 벽돌 구옥이었는데요. '여기도 사람이 살까?' 싶은 그런 느낌이 들었어요. 흰머리가 희끗희끗한 어르신들이 많이 계셨어요. 다행히 1구역은 신통기획으로 추진되는 구역이 아니기 때문에 실거주는 하지 않아도 돼요. |
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가격 결정 요소는 결국
"초등학교 + 브랜드"
마지막으로 들은 곳은 3, 4구역인데요. 길 하나 사이로 붙어 있어서 같은 구역이라고 봐도 될 정도예요. 그래도 1구역보다는 분위기가 나았는데요. 오래된 집들이 있긴 했지만 대부분 평지였고 사람들이 많이 다녔어요. 4구역에서는 롯데시그니처롯데캐슬이 보였는데요.
사실상 거여마천 뉴타운의 구역 구분은 큰 의미가 없어 보였어요. 차로 5분이면 이동 가능한 거리라 초등학교와 아파트 브랜드가 가격을 결정할 거란 생각이 들었어요.
돌아오는 길에는 북위례를 지나서 왔는데요. 위례 신도시의 인프라를 공유한다는 말이 확 와닿았어요. 위례도 그냥 같은 구역으로 봐도 될 정도예요. 위례와 함께하는 거여마천 뉴타운이에요. |
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🏠 어썸 부동산 늬우스
🗸만기 늘려서 대출 UP
🗸수원 리모델링 바람
🗸천호3-2, 신통기획 "신통하네"
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주택담보대출 만기 50년 상품
내년부터 대출 더 받을 수 있다
정부가 바뀌어도 변함없는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제로 주택담보대출 제한에 속상했던 무주택 열북이가 있다면 주목할 만한 늬우스에요. 내년부터는 똑같은 40% DSR 규제라도 받을 수 있는 총대출 금액은 더 커질 예정이에요. 정부가 청년과 신혼부부의 내 집 마련을 위해 50년 초장기 주택담보대출 상품을 설계 중이기 때문이에요.
대출 한도 늘리는 방법
만기 30년 → 50년
DSR 40% 규제는 벌어들이는 연 소득에서 매년 갚을 수 있는 대출 원리금 상환액 비율을 40% 이하로 규제한다는 의미예요. 올해 7월부터는 총대출액 1억 원 이상 초과 시 모두 적용되는데요. (보금자리론은 제외🙅) 그런데 대출 만기가 길어지면 더 오래 갚는 대신, 대출자가 매달 갚아야 하는 원리금도 줄어들어요. 이를 다르게 표현하면 매년 갚아야 하는 금액을 동일하게 설정할 경우, 더 큰 금액을 대출 받을 수 있어요.
평생 빚만 갚으라는 건🙅
실수요자 규제 완화 효과👌
사실 이미 시중은행은 올해부터 대폭 강화된 DSR 규제를 피해가는 방편으로 기존 30~35년이었던 주택대출 만기를 이번 달부터 40년으로 늘렸어요. 신용대출 기간도 최장 5년에서 10년으로 늘리고 있는데요. 내년에 50년짜리 정책 모기지가 나오면 결국 시중은행도 따라갈 가능성이 커요.
이자가 더 불어나고, 오랫동안 대출만 갚아야 하는 거라고 생각할 수도 있어요. 하지만 주택담보대출은 보통 만기까지 가져가는 경우가 드물어요. 중간에 가격이 오르면 갈아타니깐요. (열북이라면 계속 부동산 투자를 해야죠. 암요.) 중도상환을 해버리거나, 다른 대출로 갈아타는 경우도 많아요. 각종 규제로 묶여 주택 구입이 힘들었던 청년이나 신혼부부 열북이에겐 좋은 소식이 될 수 있어요.
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수원 영통 리모델링 4번째 주자
매탄동남🏚️ 1002가구 대변신
수원시 영통구 매탄 동남아파트(892세대)가 최근 리모델링 안전진단을 통과했어요. 1989년 준공 후 올해로 34살이나 된 아파트인데요. 리모델링 안전진단에서 C등급을 받아 리모델링 확정이 됐어요. 매탄동남은 지난달 수원시 최초로 안전진단을 통과한 '신성신안쌍용진흥아파트'에 이은 4번째 리모델링 주인공이에요.
15평 → 18평
한 달 새 1억 4천 올라
매탄 동남아파트는 현재 지하 1층~지상 15층으로 구성 된 892세대 규모에요. 전용면적은 49제곱미터이고요. 이번 리모델링을 통해 수평·별동 증축 방식을 적용하여 지하 3층~지상 21층, 1002가구(전용면적 61제곱미터)로 탈바꿈할 예정이에요. 시공사는 효성중공업이에요. 리모델링 소식에 기격도 올랐는데요. 조합 설립 전인 지난해 5월 3억 1000만 원에 거래된 데 비해, 올해 3월에는 4억 5000만 원에 실거래가 되었어요.
수원 리모델링 바람
NEXT는 누규?
최근 수원에 리모델링 바람이 불고 있는데요. 동남아파트 이전에 '신성신안쌍용진흥아파트', '신나무실6단지 동보·신명', '삼성태영'이 차례대로 안전진단을 통과하고 리모델링 확정이 됐어요. 현재 리모델링을 준비 중인 단지들도 있는데요. 1842가구 규모의 영통동 '벽적골8단지 두산우성한신'은 작년 12월 조합설립인가를 받고 최근 안전진단을 신청했어요. 1504가구 규모의 '신나무실 주공5단지' 역시 지난 1월 리모델링 안전진단 절차에 들어갔어요.
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'신통기획' 재개발 1호
천호 3-2구역 정비계획안 통과
천호 3-2구역이 서울시의 '신속통합기획(신통기획)'을 적용해 정비구역 지정 심의를 통과한 첫 재개발 사업장이 됐어요. 신통기획은 재개발 정비계획 수립 단계에서 신속한 사업추진을 위해 서울시가 직접 지원하는 공공지원 계획인 거 열북이라면 이제 다 알 거예요. 현장에서는 신통 기획이 실제로 "신통하냐"며 반신반의하는 분위기였는데요. 실제로 "신통하다"는 증거가 나왔어요. 천호3-2구역은 5년 정도가 거리는 정비계획안 통과를 1년만에 끝내 버려어요.
2종 7층 규제 완화 적용
최고 23층 420가구로 변신
해당 구역은 서울시 강동구 천호동 397-419번지 일대에 위치한 1만 9292제곱미터 규모의 면적으로, 노후 불량 건축물 비율이 90%가 넘는 노후 단독·다세대 밀집 지역이에요. 주민들이 2018년부터 정비계획 수립을 준비해 여러번 도시계획 위원회에 제출했지만 각종 사유로 거절 당했었는데요. 이번에 사업성 저해 요인이었던 '2종 7층' 규제가 완화 돼 2종 일반 주거 지역 기준인 용적률 190%를 적용 받고, 여기에 공공기여 인센티브를 통해 최종 용적률 215.4%, 23층 높이의 총 420가구 단지로 탄생하게 됐어요. 규모는 작지만 규제 완화가 실제로 적용된 사례로 관심을 가질 만해요.
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👉현충일 열북이 Q&A 라방
오는 6월 6일 현충일도 "어썸레터는 쉬지 않는다"고 공지를 드렸어요. 기억하시죠?🥰 이번 열북이 라방은 줌으로 진행할 예정인데요. 질문은 오늘 열북이 오픈 채팅방에서 받을 예정인데요. 질문하고 싶은 열북이들은 적극 활용해 주세요. 라방 줌링크는 저녁 8시 45분에 오픈 채팅방에 공유하도록 할게요. 현충일에 봐요! :) |
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재테크는 인생이다!
어썸인은 여러분들의 어썸한 인생을 응원합니다! 💐 |
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