대체주택 비과세 특례 (국세청의 유권해석을 뒤엎은 기획재정부의 유권해석 변경)

안녕하세요? 깨깨부입니다.

최근에 대체주택 특례 관련

국세청의 유권해석을

기획재정부에서 뒤엎은 유권해석이 나와

투고비에서 공유드리고자 합니다.

유권해석을 이해하기 위해서는

"대체주택 특례"를 먼저 이해해야 하는데요.

기존의 투고비를 통해서

설명 드린적이 있었는데

최근에 구독하신 새로운 분들도 많아져서

다시한번 설명드리겠습니다.

종전주택에 잘 거주하고 있는데

해당 종전주택이 정비사업으로 진행되면

더 이상 거주할 수 없게 됩니다.

이런 경우에 거주해야 할 주택(=대체주택)을

취득하고 일정 조건을 충족하면

비과세를 해주겠다는 것입니다.

일반적으로 종전주택을

먼저 양도해야 비과세인데,

해당 특례는 신규주택(대체주택)을

먼저 양도해도 비과세가 가능합니다.

일정 조건은 아래와 같습니다.

바로 본론부터 들어가겠습니다.

① 대체주택은 반드시 종전주택 '사업시행인가일' 이후에 취득해야 합니다.

정비사업은 아래와 같은

절차로 진행이 되는데,

반드시 "사업시행인가일" 이후에

취득해야 합니다.

※ 사업시행인가란?

주택 재개발 사업 등에서 사업시행 계획으로 정한 내용을 실현하도록 하는 절차. 주택 조합 등이 추진하는 정비사업 관련 내용을 시장이나 구청장 등이 최종 확정하고 인가하는 행정 절차를 뜻함.

참고로 사업시행인가일이 변경되면

최초의 사업시행인가일을 기준으로

대체주택 비과세 특례 여부를 판단합니다.

왜냐하면 사업시행인가가 나고도

정비사업 진행 주택이 멸실되려면

아직까지도 시간이 많이 남았기 때문에

사업시행인가일 전에 대체주택을 취득하면

실수요자의 갈아타기 성격이 아닌

투기의 성격이 강하다고 보기 때문입니다.

종전주택을 사업시행인가일 이후에

매수하라는 것이 아닌

종전주택이 사업시행인가일 이후에

대체주택을 매수하라는 것과 헷갈리시면 안됩니다.

③ 종전주택(곧 신규되는 주택) 준공 이전 or 준공 후 3년 이내에 대체주택을 매도해야 합니다.

대체주택에서 1년 이상 거주만 했다면

준공일 여부와 상관없이

비과세가 가능합니다.

또한 대체주택을 여러채 매수해도

보유기간이 재산정되지 않기에

조건만 만족한다면 대체주택의

최종1주택이 비과세가 가능합니다.

기존에는 2년이었지만

2023.1.12일 이후 양도분부터

2년 → 3년으로 1년 늘어남

④ 종전주택(곧 신규되는 주택) 준공 이후 3년 이내에 전 세대원이 전입하고 1년 이상 계속 거주해야 합니다.

단 학업, 질병, 직장으로 인한 사유가 있어

일부 세대원이 전입하지 못하여도

전 세대원이 전입한 것으로 인정해줍니다.

당연히 증빙은 필수입니다.

지금까지의 조건을

그림으로 요약해 보겠습니다.

대체주택의 장점은 아래와 같습니다.

① 종전주택과 신규주택의 기간이

1년이상 경과해야 하는데

대체주택 특례는 1년이 경과해야 하는

조건이 없습니다. (즉, 기간이 1년 이내도 가능)

② 보통 비과세 기간이 2년 보유/실거주인데

대체주택 특례는 1년 실거주입니다.

비조정대상지역이라도 보유가 아닌 실거주해야 함

③ 1주택+1분양권(입주권) 비과세 특례가

신규주택에 1년 이상 "계속" 거주인데,

대체주택 특례는 계속이 아니어도 됨

사실 ③번의 장점은 큰 의미는 없다고 생각합니다

그럼 여기서 절세 포인트가 생각날 수 있습니다.

바로 대체주택을 n개 취득하여

n개를 비과세 받는 방법입니다.

그런데 아쉽게도 이 방법은

국세청에서 유권해석을 통하여

n개의 주택 중 맨 마지막에 양도한 주택만

비과세가 가능하다고 발표하였습니다.

다행히 맨 마지막 주택이라도 최종1주택은 적용되지 않음

그럼 또 다른 꼼수(?)가 생각날 수 있습니다.

n개의 주택 중 맨 마지막에 양도한 주택만

비과세가 가능하다고 하였으니

그럼 1개 주택(B)을 취득하고

대체주택 특례로

1년만에 비과세를 받고

종전주택(A)만 있는 상태에서

또 다른 1개 주택(C)을 취득하고

대체주택 특례로 1년만에 비과세를

또 받는 방법인 것이죠.

하지만 아쉽게도 이런 경우에도

과세당국에서는 비과세가 안된다고

유권해석을 하였습니다.

즉, n번을 순차적으로 취득하고

대체주택 특례를 활용하여

양도세 비과세를 받는 경우는

실수요자의 갈아타기가 아닌

투기로 보고 있습니다.

참고로 대체주택의 경우

최종 1주택 규정이 적용되지 않습니다.

소득세법 시행령에서는 대체주택 특례의 경우

보유기간 및 거주기간의 제한을

받지 않는다라고 명시되어 있기 때문이죠!

그럼 서두에서 말씀드린

기존 국세청의 유권해석을 뒤엎은

기획재정부의 유권해석을 말씀드리겠습니다.

향후 대체주택 특례를

활용하려는 분들께서는

주의하셔야겠습니다.

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