🕵️‍♀️ 세입자의 '무단 전대', 임대차계약 해지 못 할 때도 있어요!

🕵️‍♀️ 세입자가 무단으로 전대했어도 임대인이 임대차계약 해지 못 할 때도 있어요! 일반적으론 해지 가능!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 이 같은 ‘임대인의 동의 없는 전대차 계약’의 효력에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

동의 없이 주택을 전대한 임차인에 대해 계약 해지를 요구할 수 있는 조건과 전차인이 임대인에게 대항력을 가질 수 있는지 여부, 임대차 계약이 종료됐음에도 불구하고 집에서 나가기를 거부하는 전차인을 내보내기 위한 법적 절차 등에서 살펴보도록 하겠습니다.

먼저 간단히 용어부터 정리해보도록 하겠습니다.

👉 전대차 계약이란?

전대차 계약이란 쉽게 말씀드리면 임대인과 임대차 계약을 맺고 집을 빌린 임차인이 이 집을 다시 다른 이에게 빌려주는 걸 말합니다.

공식적인 법률 용어를 사용해 말씀드리면 ‘임차인이 자기의 임차권에 기초해 임차주택을 제3자에게 사용‧수익할 수 있게 하는 계약’인데요. 그냥 집주인에게 빌린 집을 세입자가 다시 남에게 빌려주는 계약이라고 이해하시면 됩니다.

그리고 이 경우 집을 빌려준 임차인을 ‘전대인’이라고 부르고요. 임차인에게 집을 빌린 사람을 ‘전차인’이라고 호칭합니다. 이에 따라 전대차 계약과 관련해서는 임대인, 임차인(전대인), 전차인 이렇게 세 부류의 이해 관계자가 나오게 됩니다.

전대차 계약의 효력은 임대인의 동의를 얻은 계약과 동의를 얻지 않은 계약으로 나눠서 살펴볼 수 있는데요.

👉 임대인이 전대차 계약에 동의했다면

임대인이 동의한 전대차 계약의 경우 전차인 역시 여러 가지 법적 권리를 갖게 됩니다. 임대인 역시 동의한 계약이니까 당연하다고 할 수 있습니다. 몇 가지만 간단하게 살펴보면 다음과 같은데요.

우선 임대차 계약이 기간 만료의 사유로 종료된 게 아니라 임대인과 임차인의 합의로 종료됐을 경우 전차인의 권리는 그대로 유지됩니다. 이 경우 전차인은 전대차 계약에 따른 기간 동안 전대차 계약을 존속할 것을 임대인과 임차인(전대인)에게 요구할 수 있습니다.

또한 임대차 계약이 임대인의 해지 통고로써 종료됐을 경우 임대인이 전차인에게 그 사유를 통지하지 않으면 임차인에게 해지를 통고했다는 이유만으로 전차인에게 퇴거를 요구할 수는 없습니다.

이에 더해 전차인이 임대인으로부터 해지 통고를 받았다고 하더라도 통고일로부터 6개월이 지나야만 해지의 효력이 생기고요.

👉 임대인이 동의하지 않은 전대차 계약, 임대차 계약 해지할 수 있어요

이처럼 임대인의 동의를 얻은 전대차 계약의 경우 전차인도 상당한 법적 권리를 갖게 되는데요. 그렇다면 임대인의 동의 없이 이뤄진 전대차 계약의 경우에는 어떨까요? 아무래도 이 경우에는 전차인이 주장할 수 있는 권리가 적을 수밖에 없는데요.

임대인의 동의가 없었다고 할지라도 전대차 계약 자체는 임차인(전대인)과 전차인 둘 사이에서는 유효하게 성립됩니다.

다만 임차인이 집주인의 허락 없이 전대차 계약을 맺었을 경우 임대인은 민법 629조 1항과 2항에 따라 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.

민법 629조 1항에선 “임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다”, 2항에선 “임차인이 전항(1항)의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 말하고 있기 때문이죠.

임대인의 동의 없이 전대차 계약을 맺어도 임대인이 계약을 해지할 수 없고, 임대인의 동의를 받은 전대차 계약과 같은 효력을 발휘하는 경우가 있기는 한데요. 임대차 계약서에 ‘전대차 계약을 맺을 때 임대인의 동의를 받지 않아도 된다’는 특약이 기재돼 있다면 전대차 계약을 맺는 데 임대인의 동의를 구할 필요가 없습니다.

👉 동의 없이 전대차 계약 맺어도 임대차 계약 해지할 수 없는 경우는?

방금 말씀드린 것처럼 임차인이 임대인의 동의 없이 전대차 계약을 맺었을 경우 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있는데요. 다만 임대차 관련 여러 법 조항과 마찬가지로 이 조항도 법 조항이 적용되지 않은 예외적인 조건이 있습니다.

민법 631조는 “전3조(앞에 3개 조항)의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다”고 말하고 있는데요.

이 말을 쉽게 풀어드리면 주택 전체가 아닌 주택의 일정 부분, 소규모 면적만을 전대했을 경우에는 전대차 계약을 체결했다는 이유로 임대차 계약을 해지할 수 없다는 뜻입니다.

예를 들어 아파트의 방 1개만을 전대하는 사례가 이에 해당된다고 할 수 있습니다. 다만 주택의 소부분에 대한 전대차 계약의 경우 임대인의 동의를 얻은 전대차 계약과는 달리 임대인과 임차인의 합의로 임대차 계약이 종료됐을 경우 전차인의 권리 역시 소멸됩니다.

전차인이 전대차 계약 기간이 남았다고 계속 살겠다고 주장할 수는 없다는 뜻입니다.

또한 대법원 판례를 통해 형성된 ‘배신행위론’이라는 개념에 대해서도 알고 계셔야 하는데요. 쉽게 풀어서 말씀드리면 ‘임차인이 임대인의 동의 없이 전대차 계약을 맺었다고 하더라도 이 같은 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고는 볼 수 없는 특별한 사정이 임차인에게 있었다고 인정된다면 동의 없는 전대차 계약을 이유로 임대차 계약을 해지할 수는 없다’는 뜻입니다.

다소 기준이 모호하게 느껴질 수 있는 내용이긴하지만 판례를 통해 성립된 개념이기에 꼭 알고 계셔야만 하는 내용입니다.

👉 임대인 동의 없는 전대차 계약, 임차인‧전대인에게 대항력 없어요

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빌라 임대인 비상! 역전세 위기가 더 커져가고 있어요! 이 2가지 이유 때문입니다!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 주택 공시가격 하락과 전세보증금 반환보증 가입 요건 강화로 인해 역전세난에 처한 빌라(연립·다세대주택) 임대인들이 크게 늘어났다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

👉 공동주택 공시가격 1.52% 오르긴 했지만...

기존 매거진글에서 말씀드렸듯이 올해 공동주택(아파트, 연립, 다세대) 공시가격은 지난해와 비교해 전국 평균 1.52% 상승했는데요. 다만 아파트를 제외한 빌라(연립·다세대주택)만 놓고 보면 공시가격이 전년 대비 하락한 경우가 적지 않은 편입니다.

2022년 말부터 본격화된 전세사기 사태의 여파로 빌라를 사지도(매매), 살지도(전세), 짓지도(분양) 않는 ‘빌라 기피 현상이’이 심각해졌기 때문인데요. 거래 자체가 줄어든 데다 이따금씩 성사되는 거래도 기존 가격보다 가격을 낮춰서 이뤄진 매매가 대부분이라 빌라 공시가격이 떨어진 것이죠.

👉 빌라는 보증금이 공시가 126% 이하일 때만 반화보증 가입할 수 있어요

그리고 이렇게 낮아진 공시가격은 빌라 역전세난을 가속화하고 있는데요. 그 이유는 빌라를 포함한 연립·다세대, 단독·다가구 주택의 경우 전세보증금(선순위 채권 포함) 금액이 주택 공시가격의 126% 이하일 때만 세입자가 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있기 때문이죠. 신규 계약이든 갱신 계약이든 상관없이 말이죠.

갱신 계약의 경우 지난해까지만 해도 보증금이 공시가격의 140% 이하일 때 반환보증에 가입할 수 있었지만 올해부터 이 기준이 신규 계약과 동일한 수준으로 강화됐습니다.

전세사기에 대한 우려로 세입자들이 전셋집을 구할 때 반환보증 가입 가능 여부를 최우선적으로 따지고 있다는 사실은 저희 회원님들도 잘 알고 계실 텐데요. 그래서 최근엔 전세보증금을 공시가격의 126%선으로 책정으로 경우가 급증했죠.

그리고 전세보증금이 주택 공시가격의 126% 이하일 때만 반환보증에 가입할 수 있는데, 기준이 되는 공시가격이 하락했으니 보증금을 기존보다 낮춰야만 반환보증에 가입할 수 있는 경우도 크게 늘어나게 됐습니다. 공시가격 하락이 전세보증금 하락과 역전세난을 불러일으키는 이유입니다.

👉 수도권 빌라 갱신계약의 66%는 역전세 위기

프롭테크(부동산+기술) 기업인 집토스는 지난 1월 서울, 경기, 인천에 자리 잡은 빌라(연립·다세대주택)의 전월세 실거래가와 2023년 국토교통부 공시가격을 비교‧분석한 결과를 발표했는데요.

이에 따르면 2022년 수도권 지역에서 체결된 빌라 전세계약의 66%가 기존과 동일한 보증금으로 올해 갱신계약을 체결할 경우 세입자가 전세금 반환보증에 가입하지 못 하는 것으로 나타났습니다.

올해 갱신계약을 앞둔 수도권 전세 빌라의 66%는 기존보다 보증금을 감액하지 않고서는 반환보증 가입이 거절된다는 뜻인데요. 수도권 빌라의 3분의 2가 역전세난에 처했다고 이해하시면 됩니다.

또한 이 같은 조사는 2023년 공시가격을 바탕으로 진행된 만큼 올해 공시가격이 떨어진 빌라라면 전세보증금을 더 큰 폭으로 낮춰야만 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있게 됐고요.

👉 공시가 대신 시세를 기준으로 하자는 주장 나오고 있어요

이처럼 전년보다 공시가격이 하락하는 모습이 나타나면서 빌라 임대인들의 어려움은 더욱 커져만가고 있는데요. 빌라를 여러 채 보유한 집주인일수록 전세보증금 차액(기존 보증금 – 후속 보증금)을 마련하는 데 큰 어려움을 겪고 있다는 게 업계의 설명입니다.

이에 따라 빌라를 중심으로 한 전세보증금 미반환 우려도 더욱 증가하고 있고요. 임대업계에서는 공시가격 하락으로 인한 빌라 역전세난과 보증금 미반환 사고 문제를 해결하기 위한 대안을 제시하고 있는데요. 전세보증금 반환보증 가입 기준을 국토부 공시가격이 아닌 시세에 연동해야 한다는 주장도 나오고 있습니다.

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