깡통전세라는 말이 있어요. 주택담보대출금+전세보증금 총합이 매매가의 80%가 넘으면 깡통전세 경보음이 울립니다.

1) 집값이 내려가 집을 팔아도 전셋값만큼도 안 나와 보증금을 돌려주지 못하는 경우

2) 갭 투자자인 집주인이 다음 세입자를 구하지 못해 기존 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 경우

-> 부동산 경기가 안 좋으면 이런 깡통전세 피해가 일어나는데요, 이를 대비해 나온 것이 '전세보증금 반환보증'입니다. 최근 인기가 급증하고 있다고 하는데... 🙄

전세보증금 반환보증은 무엇?

전세 계약이 끝났을 때 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하면, 보증기관이 세입자에게 대신 지급하는 일종의 보험상품입니다. 보증기관은 3곳인데요, SGI서울보증보험, 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF) 입니다. 

기관마다 가입하는 기준이 다르니 꼼꼼히 살펴봐야 해요. 큰 줄기만 다루면, 

• HUG와 HF는 수도권 전세보증금 7억, 기타 지역 5억까지 보증해 주며,
• SGI의 경우 아파트는 제한 없고 일반 주택은 10억까지 보증해 줍니다.

• HUG는 전세계약기간의 반이 경과하기 전까지 신청해야 하고,
• HF는 1년이상짜리 계약을 2020년 4월 1일 이후 체결한 것만 가능해요. 왜냐면 HF 상품은 2020년에 나왔기 때문이죠.

두부가 이미 '전세사기 예방법'을 다룬 적 있죠? 임대차 계약 후 우선적으로 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 확보해야 한다는 내용인데요. 대항력이란 집 주인이 바뀌더라도 계약 기간까지 살 수 있고 보증금을 모두 돌려받을 권리입니다.

그런데 매매가와 보증금 차이가 거의 없으면 '무슨 일이 있어도 내돈부터 돌려받는다'라는 법적 권리가 있다 해도 보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있어요. 악화된 상황에서 팔리거나 경매에 넘어간 집은 원래 가격보다 낮게 책정이 될 수밖에 없어요. 즉, 해당 집을 판 금액이 내가 받아야 할 보증금보다 낮을 수 있다는 얘기죠.  그러니 혹시모를 위험에 대비해 미리미리 전세보증금 반환보증에 가입하는 사람이 증가하고 있습니다. 

실제 얼마나 위기인가?

깡통전세 소리가 점점 커지는 것이 느껴지나요? HUG에서 집계한 전세보증금 반환보증 사고액이 아래와 같이 쭉쭉 올라가고 있습니다. 올해 1~5월 세입자가 집주인에게 전세금을 돌려받지 못해 HUG가 대신 돌려줘야 하는 금액이 2724억원인 거죠.

 [출처: 조선일보]

청년을 위한 것도 있다고?

전세보증금 반환보증과 조금 다른 결로 서울시에서 진행하는 것이 있어요. 바로 '청년 전세보증금 반환보증 보증료'인데요, 뒤에 보증료란 말이 붙죠? 즉, 보증에 가입할 때 낸 보증료를 다시 돌려주는 상품입니다.

7월 한달 간 [여기]서 신청받고요, 아래 조건에 부합한 사람은 가입 및 납부한 전세보증금 반환보증 보증료 전액을 지원받습니다.

• 바로 지금 7월 기준, 서울에 사는 만 19~39세 이하의 무주택 세대주(연 소득 4천만원 이하) 
• HUG, HF, SGI서울보증에서 전세보증금 반환보증에 가입하고 납부 완료
• 단, 서울에서 보증금 2억 이하 주택만 해당

• 재개발: 정비기반시설이 열악하고 노후됐거나 불량 건축물이 밀접한 지역에서 주거 환경을 개선하는 사업
• 재건축: 정비기반시설은 양호하나, 노후됐거나 불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀접한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업
• 리모델링: 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위해 대수선의 과정을 거치거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위