내가 집이 있는데 나중에 팔 때 시세차익이 났다면 그에 대한 양도세를 내야해요. 그러나 내지 않아도 되는(비과세) 상황도 있습니다. 일정 조건만 갖추면 '이 정도면 그냥 패스해 줄게!'라는 건데요, 기본은 1세대 1주택자입니다 🛎️
조건부터 봅시다
두부는 1)1세대 1주택자입니다. 같은 주소에서 생계를 같이하는 1세대가 1개의 주택을 소유하고 있다는 의미죠.
두부는 마포에 집을 2)2년 이상 보유했고, 팔려고 보니 시세가 3)12억 이하에요. 고가주택이 아니란거죠. 그리고 이 집을 살 때만 해도 조정대상지역에 있었고(지금 조정지역은 강남3구+용산구만 해당), 4)실거주를 2년 이상 했어요.
자, 두부는 위의 4가지 조건을 모두 갖췄기에 집을 팔 때 양도세를 내지 않습니다.
조금 헷갈리는 이 것!
4)번이 조금 아리까리한데요. 내 집이 조정지역에 있다면 실거주 2년을 꼭 해야 양도세 안 내요. 근데 그 기준이 중요해요. 왜냐면 작년 1월부터 우리나라에서 규제받는 지역은 강남3구+용산구만 남았거든요.
그럼 두부는 착각할 수 있어요. '마포에 집을 사고 계속 전세만 놓아서 실제로 거주한 적이 없는데, 이제 조정지역이 아니니까 실거주 요건 상관 없는거지?'라고 말이죠.
땡~~! 양도세 비과세에서의 조정지역은 '두부가 집을 살 때의 시점'을 기준으로 합니다.
백마디 설명보다, 간단하게 '내가 이 집 살 때 조정지역이었나?'를 확인할 수 있는 방법이 있어요. 국세청 비과세 자가진단(세금신고→양도세신고→모의계산→비과세 확인)에서 가능합니다.
고가주택이 됐다면?
3)번 얘기인데요. 살 때는 10억도 안됐는데 팔 때 되니 15억 정도가 됐다! 12억이 넘으니 양도세를 내야겠죠? 그럼 얼마를 내야하나요?
우선 양도세 계산하는 방법부터 볼게요. [간단히]
- 시세차익 먼저 계산한다 : ‘팔 때(15억)-처음 살 때(10억)-필요경비’
- 여기서 10억에 산 집을 얼마나 오래 갖고 있었냐에 따라 디스카운트해 준다. “아, 투기가 아니라 진짜 실거주였네?”라고 보는 것. 이걸 장기보유 특별공제라고 한다. 만약 1주택자인데 보유+거주를 최대치로 한다면 최대 80%를 공제받을 수 있다. 오~래 갖고 있고 오~래 살았다면 양도세를 깎아주는 것.
- 양도소득금액을 계산한다 : ‘시세차익(1번)-장기보유 특별공제(2번)’
- 다 왔다. 과세표준을 구한다 : ‘양도소득금액(3번)-기본공제(250만 원)’
위 세법은 기본적인 양도세 계산이고요, 1세대 1주택일 경우 12억까지 세금 안 낸다고 했잖아요? 단순 계산하면 (15-12억)=3억에 과세하지만... 세금은 좀 복잡해요. '양도차익 안분 계산법'이라 하여 이것저것 빼고 곱하고 나누기 하면 결론적으로 2억에 대한 세금을 냅니다. 그럼 양도세가 약 5456만 원이 나와요.
[출처: 서울경제]
