2024년 4월 넷째주
No.104 / 2024년 4월 넷째주 
Issue 1. 상가 권리금의 산정 기준과 평가 방법

Issue 2. "1인 가구는 원룸만 가능"…임대주택 면적제한에 뿔난 1인가구

Issue 3. 상가 투자 전 상권 분석은 필수

Issue 4. "남의 집 앞에 왜 사료를"…노후 아파트 길고양이 '갈등’

Issue 5. [판례 알아보기] 건물 매매로 임대인이 변경될 경우, 임차인은 이를 사유로 임대차계약 해지를 요구할 수 있나요?
1. 상가 권리금의 산정 기준과 평가 방법


Q. 안녕하세요. 저는 강남구 논현동에서 건물 임대업을 하고 있는 최OO라고 합니다.


최근 저희 건물에서 퇴거하려는 임차인이 새로운 임차인을 소개해왔는데, 이 새 임차인에게 요구한 권리금이 무려 3억원이라고 합니다.

이렇게 높은 권리금은 새 임차인에게 큰 부담이 될 수밖에 없을 것이며, 이를 회수할 수 있을지에 대한 걱정이 앞섭니다. 게다가 기존 임차인은 처음 입주할 때 권리금 없이 입점했던 터라 임대인 입장에서 이런 상황을 그냥 무시하고 넘어가도 되는 것인지 염려스럽습니다.

상가 권리금은 어떻게 산정하나요? 정확한 기준을 알고 싶습니다.

 

A. 권리금에 대해 알아봅시다.

 

임차인이 요구하는 권리금은 시장에서 정의되는 특정 명목에 따라 책정됩니다. 이는 크게 시설 권리금, 바닥 권리금, 그리고 영업 권리금으로 나눌 수 있습니다.

 

  1. 시설 권리금: 기존 임차인이 상가 내부에 설치한 시설물의 가치를 평가한 금액입니다. 시설 권리금을 산정할 때는 시설물의 상태와 노후도, 교체 비용 등을 고려해야 합니다.

 

  1. 바닥 권리금: 상가의 위치와 상권의 가치를 평가한 금액입니다. 바닥 권리금을 산정할 때는 해당 상가의 위치와 상권의 특성, 유동인구 등을 고려해야 합니다.

 

  1. 영업 권리금: 기존 임차인이 해당 상가에서 영업을 하며 쌓아온 노하우와 고객 리스트 등의 가치를 평가한 금액입니다. 영업 권리금을 산정할 때는 해당 상가의 매출액과 순이익, 영업 지속 연수 등을 고려해야 합니다.

 


이러한 권리금은 임대차 시장의 동향, 위치, 업종 등 다양한 요소를 고려하여 합리적으로 책정되어야 하며, 이 과정에서 임대인과 임차인 간의 투명한 소통과 협의가 필수적입니다.

객관적인 평가를 위해서는 유형재산에 대해서는 원가법이나 거래 사례 비교법 같은 방법을, 무형재산에 대해서는 수익환원법을 적용하는 것이 적합하며, 경우에 따라 다른 평가 방법도 고려될 수 있습니다.

 

A. 감정평가 방식별 권리금의 산정은 다음과 같이 이뤄집니다.

 

  1. 원가법 사례

먼저, 상가 임차인이 카페를 운영한다고 가정해 보겠습니다.

이 카페의 임차인이 카페 내부에 고급 에스프레소 머신을 설치하고, 맞춤형 인테리어 업그레이드를 진행했다고 해보겠습니다. 원가법을 적용하면, 이러한 투자에 대한 총비용을 기준으로 시설 권리금을 산정합니다. 이때, 에스프레소 머신의 구매 가격과 인테리어 업그레이드 비용, 그리고 이에 대한 감가상각비를 고려하여 시설 권리금의 가치를 산출할 수 있습니다.

 

  1. 거래 사례 비교법 사례

같은 상권 내에 위치한 비슷한 크기와 조건의 다른 카페 임차권이 최근 얼마에 거래되었는지를 참고합니다. 만약 인근 카페가 바닥 권리금으로 5000만 원에 거래되었다면, 이를 기준으로 자신의 카페 임차권의 바닥 권리금을 책정할 수 있습니다. 이때, 위치의 차이, 내부 시설의 상태, 접근성 등을 고려하여 약간의 가감을 할 수 있습니다.

 

  1. 수익환원법 사례

이번에는 카페의 영업 권리금을 평가해 보겠습니다. 이 방법은 카페의 예상 순수익을 바탕으로 가치를 산정합니다. 예를 들어, 카페가 매년 1억 원의 순수익을 창출한다고 가정해 본다면, 투자에 대한 회수 기간을 5년으로 설정하고, 현재 가치를 계산하여 영업 권리금을 산출할 수 있습니다. 이때, 시장 이자율이나 투자 위험을 반영하여 할인율을 적용하고, 5년 동안의 순수익의 현재 가치를 총합하여 영업 권리금을 평가합니다.

 

결론적으로, 위 평가 방법들은 모두 상황에 따라 유용할 수 있으며, 최종 가치 평가에 있어서는 한 가지 방법에만 의존하기보다는 이러한 다양한 접근법을 종합적으로 고려하는 것이 중요합니다.

 

아울러 상가건물 임대차보호법에서는 권리금의 회수를 보장하고 있습니다. 임대인은 임차인이 권리금을 회수하는 것을 방해해서는 안 되며, 이를 위반할 경우에는 손해배상책임을 지게 됩니다.


임대인 입장에서는 권리금 소송에 대비하기 위해서는 (임차인이 주선한 새로운 임차인에 대한) 임차계약을 거절하기 전부터 변호사의 조력이 필요합니다. 임차인 입장에서도 변호사의 조력을 통해 권리금 소송을 진행하는 것이 상호 협상하는데 유리할 수 있습니다.


2. "1인 가구는 원룸만 가능"…임대주택 면적제한에 뿔난 1인가구

19일 국회 국민동의청원 홈페이지에 따르면 지난 4일부터 공개된 ‘임대주택 면적 제한 폐지에 관한 청원’은 이날 오전 기준 2만4383명이 동의했습니다. 지난달 25일부터 시행된 공공주택 특별법 시행규칙 일부 개정령 공포안 내용 중 영구·국민임대, 행복주택에 대해 세대원 수별 적정면적 기준을 규정한 것을 철회해달라는 것이 청원의 주요 골자입니다.

 

시행규칙 개정안에 따르면 △세대원 수 1명은 전용 35㎡ 이하 △세대원 수 2명은 전용 25㎡ 초과 전용 44㎡ 이하 △세대원 수 3명은 전용 35㎡ 초과 전용 50㎡ 이하 △세대원 수 4명은 전용 44㎡ 초과라는 공급 적정 면적 규정을 담고 있습니다. 기존에는 1인가구에만 전용 40㎡ 이하 공급이라는 규정이 있었지만 1인가구 공급 면적 상한선을 낮추고 2~4인가구 면적 규정이 신설된 것입니다. 이 규정은 영구·국민·행복주택에 적용됩니다.

 

1인 가구는 제한 면적이 너무 좁다며 반발하고 있습니다. 공공임대 중 국민임대에서 1인 가구는 최대 40㎡까지 지원할 수 있었는데 이제는 35㎡만 지원 가능하게 됐기 때문입니다. 전용 35㎡는 10평짜리 원룸형입니다.

 

공공임대주택의 면적 제한을 폐지해달라는 국민청원도 올라왔습니다. 청원자 노 모씨는 “세대원 수별 규정된 면적이 너무 좁게 산정되어 있다”면서 면적 제한을 없애달라고 요청했습니다. 노 모씨는 “자녀 수에 맞는 적정 면적의 주택 공급을 통해 양육하기 좋은 주거환경 제공이라는 입법 효과를 기대하려면 기존에 건설되어 있는 임대주택에는 현재의 정책을 유지하고 앞으로 건설될 임대주택의 크기를 상향 조정해 건설하되 기본 시작을 30㎡ 이상으로 건설해 1인은 방 1개, 2인은 방 2개, 3인은 방 3개, 4인은 방 4개까지 만들어 서민도 사람답게 살 수 있는 환경을 만들어야 한다”고 주장했습니다.

 

정부는 혼인·출생 가구에 공공주택을 공급하기 위해서는 어쩔 수 없다는 입장입니다. 국토교통부는 “저출산 대책 일환으로 자녀가 많은 가구가 넓은 면적의 공공임대주택을 우선 공급받을 수 있어야 한다”면서 “혼인·출생 가구가 자녀 양육 등에 불편이 없도록 더 넓은 면적의 주택에 입주할 기회를 제공하기 위한 것이지 1인 가구의 넓은 면적 주택 입주를 배제하는 건 아니다”고 강조했습니다.

 

정부는 현재 공공임대주택에 거주 중인 임차인이 재계약할 땐 이번에 도입된 면적 기준이 적용되지 않아 계속 거주할 수 있다고 설명했습니다. 또 신규 입주신청자는 세대원 수에 맞는 면적 주택이 전체 공급 주택의 15% 미만일 땐 넓은 주택에 입주할 수 있습니다. 1인 가구는 전용 35㎡를 초과할 순 없지만 해당 임대주택이 45~60㎡로 공급될 경우 시행사와 지방자치단체 간 협의를 통해 별도 기준을 둬 1인 가구도 전용 35㎡ 초과 주택에 입주할 수 있습니다. 또 입주자 선정 후 남은 주택은 면적 기준과 관계없이 신청 가능합니다.

 

국토부는 “제도 운영과정에서 공급 사례, 미비점 등을 지속적으로 모니터링해 보완이 필요한 사항에 대해서는 개선하도록 하겠다”고 했습니다.

 

혼인, 출생 가구에 기회를 제공하기 위해 1인가구에게 면적제한을 하겠다는 정부의 입장도 이해되지만 1인가구가 크게 늘어나고 있는 현실과 괴리되는 측면도 있습니다.


  
3. 상가 투자 전 상권 분석은 필수

 

지난해 은퇴한 김모 씨(57)는 3년 전 경기 하남시 신축 단지 내 상가를 분양받은 후 골머리를 앓고 있습니다. 김 씨가 보유한 물건은 전용 27㎡·분양가 6억5000만 원짜리 1층 상가로 입주 9개월째 공실입니다. 대출만 4억 원을 받은 김 씨는 금리 상승으로 한 달 이자만 220만 원가량 냅니다. 김 씨는 “대형 건설사가 직접 운영한다고 해서 무턱대고 분양받았는데 공실이 생길 줄 몰랐다”며 “팔려고 분양가보다 1억 원 저렴하게 내놓아도 팔리지 않는다”고 한숨을 쉬었습니다.

 

은퇴 후 노후 준비를 위해 상가 분양을 받았다가 최근 어려움을 겪는 분들이 많습니다. ‘신축 대단지’, ‘수익률 7% 보장’, ‘배후 수요 충분’, ‘대출 최대 80% 가능’ 등의 홍보 문구만 보고 불쑥 투자했다가 높아진 금리에 대출 이자를 감당하지 못하는 건데요. 전문가들은 상가 투자를 아파트나 오피스텔 등 주거용 부동산보다 난이도가 높은 투자로 꼽습니다. 이번 주는 상가 투자 시 유의할 점과 ‘상권 분석’을 할 때 필요한 유용한 사이트를 알아보겠습니다.

 

Q. 부동산에 들렀다가 아파트 단지 내 상가 분양을 추천받았습니다. ‘수익률 7% 보장’이라는 얘기를 들었는데 투자해도 괜찮나요?

 

A. 수익률 보장이라는 건 장사를 잘하는 능력 있는 임차인을 맞이했을 때나 가능한 얘기입니다. 임차인을 구하지 못하면 수익률 보장이라는 말 자체가 무의미해집니다. 간혹 분양대행사나 공인중개업소에서 ‘프랜차이즈나 병원 입점 확정, 수익률 보장’이라며 홍보하는데요. 프랜차이즈나 병원이 임차 기간 중간에 나가거나, 영업이 어려워 문을 닫아버리면 월세를 받을 수 없는 상황이 발생합니다. 특히 무작정 분양을 받은 후 ‘공인중개사무소를 통해 임차인 구하면 되겠지’라고 수동적으로 생각하면 투자에 실패할 확률이 높습니다.

 

전문가들은 분양받기 전에 어떤 업종이 들어와야 경쟁력이 있는지 상가 수분양자가 스스로 파악할 수 있어야 상가 투자에 성공할 수 있다고 얘기합니다. 분양받을 상가에 프랜차이즈의 입점이 확정됐다고 하더라도 점포가 현재 상권에서 생존 가능성이 있는지 알고 투자해야 한다는 얘기입니다. 여기서 필요한 게 ‘상권 분석’입니다. 상가 수분양자가 직접 영업하지 않더라도 자영업자나 세입자 입장에서 상권을 분석할 수 있는 능력이 있어야 한다는 얘기입니다.

 

Q. 상권 분석이 막막합니다. 도움을 줄 만한 서비스가 있나요?

 

A. 무료로 쓸 수 있는 유용한 상권 분석 홈페이지가 있습니다. 먼저 소상공인시장진흥공단에서 운영하는 ‘상권 정보’라는 사이트가 있습니다. 프로그램은 비회원용과 회원용으로 나뉩니다. 로그인하지 않으면 ‘간단 분석’만 할 수 있지만 회원 가입 후 로그인을 하면 ‘상세 분석’도 가능합니다. 회원 가입과 이용료는 무료입니다.

 

먼저 간단 분석을 통해 월평균 예상 매출, 업종이 같은 매장 수, 하루 평균 유동 인구 등을 알 수 있습니다. 인근 다른 상권의 데이터도 함께 제공해 매장이 있는 상권과 다른 상권을 비교해 볼 수 있습니다. 상세 분석을 선택하면 예상 성장률, 업종 선호도, 매출 변화, 인구 변화, 소비 변화 등을 파악할 수 있습니다. 상세 분석에선 크게 상권, 경쟁업체, 예상 수익, 매장 입지 네 가지 분석을 제공합니다. 상권 평가와 업종·매출·인구·소득과 소비·지역 분석이 담긴 ‘상권 보고서’도 받아볼 수 있습니다.

 

상권 평가에선 총 5단계로 이뤄진 상권의 평가 등급이 표시됩니다. 업종의 경기와 매장 주변 시설, 교통 여건 등을 고려해 나눠진 등급인데요. 1등급에 가까울수록 상권이 활성화됐다는 의미입니다. 상권이 속해 있는 시군구와 인근 상권의 평가점수를 비교해 볼 수도 있습니다. 매출 분석 항목에서는 업종별, 상권별, 시기별, 고객 연령대별 매출 등을 알 수 있습니다. 인구분석 탭에서는 상권의 유동 인구, 주거 인구, 직장 인구, 주거 형태를 파악할 수 있습니다. 유동 인구 변화 그래프를 통해 해당 상권에 사람이 얼마나 몰렸는지 확인할 수 있습니다. 상권 주변 총가구 수와 주거 형태별 가구 수도 알 수 있습니다.

 

지방자치단체에서 운영하는 무료 상권 분석 시스템도 있습니다. ‘경기도 상권 영향분석 서비스’와 ‘서울시 상권 분석 서비스’ 사이트가 대표적입니다. 이들 사이트는 원하는 업종의 예상 손익 분석과 요일·시간대·연령대별 추정매출액 등을 제공합니다. 특히 서울시 상권 분석 서비스 중에 ‘뜨는 동네’(행정동) 또는 ‘뜨는 상권’(상권별) 서비스가 유용합니다. 상권별로 점포 수, 매출, 유동 인구, 주거 인구의 순위를 볼 수 있습니다. 업종을 선택하면 해당 업종의 점포 수, 매출, 유동 인구, 주거 인구 상승 지역을 참고할 수 있습니다. 경기도상권영향분석 서비스는 업종과 상권을 정하면 예상 손익 분석도 해줍니다.

 

 

4. "남의 집 앞에 왜 사료를"…노후 아파트 길고양이 '갈등’

'웨에에에에엥! 오와아아아옹!'

 

40대 백모씨는 새벽마다 집 밖에서 들려오는 소음에 잠을 설치고 있습니다. 창문을 모두 닫아도 아파트 단지에 사는 길고양이들이 다투는 소리가 집 안까지 들려오는 탓입니다. 백씨는 "오래된 아파트라 터줏대감처럼 눌러앉은 고양이들이 제법 있다"며 "사람을 무서워하지 않고 친근하게 다가오니 귀여울 때도 있다"고 말했습니다.

 

낮에는 귀엽던 고양이가 밤에는 원수로 변합니다. 백씨는 "새벽만 되면 고양이들이 싸움하는지 단체로 울어댄다"며 "창문을 모두 닫아도 우는 소리가 시끄럽게 울려 잠을 자기 어렵다"고 하소연했습니다.

 

최근 출산해 신생아와 함께 집으로 돌아온 30대 오모씨도 고양이 얘기만 나오면 잔뜩 날카로워집니다. 신생아에게 병원과 조리원에서는 없던 홍반이 생겼기 때문입니다. 생후 30일 된 오씨의 아이는 전문 업체가 소독한 집으로 온 뒤 얼굴에 홍반이 생기고 재채기도 하기 시작했습니다.

 

원인을 찾던 그는 최근 자신이 사는 1층 집 발코니 밑에 누군가 고양이 사료를 놓고 있다는 점을 알게 됐습니다. 오씨는 "집 바로 아래에 고양이가 모여드니 면역력이 약한 아이에게 알레르기 반응이 일어난 것"이라며 "경고문을 붙였는데, 같은 일이 또 벌어지면 범인을 특수상해로 고소하겠다"고 했습니다.

 

차라리 집에서 키우는 반려견과 변려묘들이 문제라면 차라리 해결이 쉬울 수 있을 겁니다. 지어진 지 오래된 노후 아파트마다 길고양이 문제로 입주민들이 갈등을 겪고 있습니다. 아파트가 지어지고 세월이 흐르는 사이 '영역 동물'인 길고양이가 흘러들어와 자리를 잡았기 때문입니다.

 

고양이는 약 2㎞ 반경에서 생활하고, 한 번 자리 잡은 곳에서는 잘 떠나지 않습니다. 노후 아파트가 재건축에 들어가면, 그곳에 살던 고양이는 건물 사이에 숨어있다 그대로 죽는다는 말이 나올 정도로 영역 개념이 강합니다.

 

이런 고양이에게 지하에 '쓰레기 집하장'이라는 공간까지 있는 노후 아파트는 좋은 주거지가 됩니다. 여기에 더해 최근에는 길고양이에게 사료와 물을 챙겨주는 캣맘·캣대디도 늘고 있습니다.

 

캣맘·캣대디는 길고양이에게 먹이를 주는 것은 물론, 추위를 피할 쉼터까지 마련해줍니다. 먹이가 풍부해지니 단지 내 길고양이 숫자는 더욱 늘어납니다. 캣맘·캣대디는 "가여운 생명을 살리는 봉사 활동", "생태계를 파괴한 인간이 고양이를 보호하는 것은 당연한 책무"라며 늘어난 길고양이를 기꺼이 반깁니다.

 

하지만 사람의 거주지에 길고양이가 몰려들면서 일상의 피해도 발생하고 있습니다. 울음소리와 분변 냄새, 알레르기 유발 등은 물론 길고양이로 인해 어린아이가 위협을 느끼거나 길고양이가 볕을 쬐겠다며 차량에 올라가 차량 표면에 상처를 내기도 합니다.

 

겨울철에는 따듯한 온기에 이끌린 고양이가 자동차 엔진룸에 들어가고, 차주가 시동을 걸었다가 엔진을 못 쓰게 되는 경우도 생기곤 합니다. 이러한 피해가 누적되면서 주민들과 캣맘·캣대디 사이 갈등도 늘고 있습니다.

 

최근 울산 동구의 한 아파트에서는 캣맘과 입주자대표회 사이 고소전이 벌어졌습니다. 캣맘 A씨가 사료를 두면서 아파트 단지에 길고양이가 몰려들었고, 아파트 입주자대표회는 주민 투표를 거쳐 단지 내 길고양이 사료 배식을 금지했습니다. A씨는 이 공고문을 무시한 채 밥을 줬고, 입주자대표회가 밥그릇을 치우자 절도와 재물손괴죄로 고소했습니다.

 

입주자대표회도 공공기물파손과 공유지 쓰레기 투기로 A씨를 고소했습니다. 또한 주민들을 상대로 길고양이 피해 사례를 수집해 A씨 상대로 손해배상을 청구한다는 방침입니다. 길고양이로 인해 입은 상해나 자동차 훼손 사례를 모아 배상을 요구한다는 것입니다.

 

민법에서는 고의뿐 아니라 과실로 인한 위법행위에도 책임을 묻습니다. 사료를 주면서 길고양이를 관리한 당사자가 타인에게 피해가 가지 않도록 주의를 기울이지 않은 과실을 따지겠다는 것으로 볼 수 있습니다.

 

판례를 살펴보면 주민들은 길고양이 사료를 임의로 치우기 어렵습니다. 사료는 캣맘·캣대디 소유물이기 때문입니다. 2022년 서울 동작구의 한 주민은 캣맘이 두고 간 사료통을 부숴 재물손괴로 벌금형 집행유예 선고를 받았습니다. 캣맘이 둔 사료로 받은 피해가 인정돼 집행유예 처분이 나왔는데, 이 기간 문제를 일으키지 않는다면 벌금도 내지 않게 됩니다.

 

반대로 캣맘·캣대디는 자신이 먹이를 준 길고양이가 벌인 사고에 책임을 져야 합니다. 길고양이에 대한 관리 책임이 있다고 인정되기 때문입니다.

 

2020년 서울 은평구의 한 캣맘은 자신이 먹이를 주던 길고양이가 이웃 주민과 주민의 강아지를 공격해 관리를 소홀히 한 책임을 물어 벌금형을 받았습니다. 2021년에는 캣맘의 길고양이 소유권을 인정하는 판결도 나왔는데, 향후 법정에서 캣맘에게 길고양이에 대한 책임을 한층 무겁게 물을 것으로 예상됩니다.

 

주민들의 피해가 가중되며 갈등이 깊어지고 있지만, 캣맘·캣대디는 '인간이 감수해야 할 일'이라는 입장을 숙이지 않습니다. 지난해 말, 길고양이에게 먹이를 주지 말라는 한 아파트 공고문을 두고 캣맘들은 "동물권을 보호해야 한다"고 반발했습니다.

 

1970년대 제기된 동물권은 동물도 사람처럼 즐거움과 고통을 느끼는 생명체이기에 도덕적 권리를 가진다는 주장입니다. 인간의 산업화와 주택 개발로 고양이의 터전을 빼앗았으니, 고양이의 동물권 보호를 위해 인간과 더불어 살아야 한다는 것입니다.

 

다만 동물권은 고양이에 한정된 개념이 아닙니다. 고양이가 잡고 죽이는 들쥐나 새에게도 적용되는 개념입니다. '고양이의 복지를 책임지라'는 주장은 '고양이가 죽이는 쥐와 새의 복지를 보장하라'는 주장으로 꼬리에 꼬리를 물게 됩니다.

 

일본, 프랑스, 미국 등에서는 길고양이에게 사료를 주는 행위를 법으로 엄격하게 규제하고 있습니다. 나라별로 세부 가이드라인은 다르지만, 임의로 사료를 주면 벌금을 물리고 심하면 징역형을 선고하기도 합니다. 길고양이를 돌보고 싶다면 지자체에 신원을 등록하고 정해진 급식소를 책임지고 관리해야 합니다. 주변 주민 생활에 불편을 주면 시정명령과 과태료를 부과합니다.

 

"지옥으로 가는 길은 항상 선의로 포장되어 있다." '열린사회와 그 적들'로 유명한 과학철학자 칼 레이먼드 포퍼(1902~1994)는 이런 말을 남겼습니다. 가벼운 선의로 시작한 행동이 주변 사람들을 지옥으로 이끄는 것은 아닐지, 타인을 배려하는 마음이 필요한 시기입니다.

 

캣맘, 캣대디와 아파트 거주민 간 갈등이 많이 늘어나고 있습니다. 고양이를 아끼는 것도 좋지만 아파트 거주민에게 피해를 주는 건 문제가 있습니다.

 

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5. [판례 알아보기] 건물 매매로 임대인이 변경될 경우, 임차인은 이를 사유로 임대차계약 해지를 요구할 수 있나요?

[사실관계]

가. 임대인과 임차인은 부동산 임대차계약 체결하였다. (임대차 계약당시 중개대상물확인설명서에는 ‘건물매매로 임대인이 변경될 수 있으며, 임대인은 임차인에 대한 지위를 매수자에게 인계하기로 하고 임차인은 이를 동의한다’는 내용이 포함됨)

 

나. 임대인은 부동산을 매도하고 매수자에게 소유권 이전등기를 마쳤다.

 

다. 임차인은 매수자에게 임대차 계약 승계에 대한 이의를 제기한 후 임대인에게 임대차 계약 해지를 통보하고 보증금을 돌려달라고 주장하였다.



[법원의 판결] [대상판결] 서울고등법원 2023. 11. 24. 선고 2023나2024464 판결(확정) [민사 제13부]

- 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임대차목적물이 양도되었지만 임차인이 임대인 지위 승계를 원하지 않는 경우 임대차목적물 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속에서 벗어날 수 있다. 그 경우 양도인의 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.

(대법원 2021다251929 판결 등 참조)

 

- 임대차계약 당시 임차인, 양도인, 공인중개사가 서명하여 작성한 중개대상물확인설명서의 세부 확인사항에 ‘임차인은 입주 후 건물매매로 인해 임대인이 변경될 수 있고, 임대인은 임차인에 대한 지위를 매수자에게 인계하기로 하며, 임차인은 이에 동의한다’고 기재되어 있다.

그러나 임대차계약서에는 아무런 특약사항이 없고, 당시 임대차목적물 매매 시기, 매수인, 매매조건 등 매매와 관련하여 구체적인 내용을 언급하였거나 이를 임차인이 알고 있었다는 자료는 없으며, 임차인은 임대차목적물 매매사실을 안 이후 임대인 지위 승계를 용인하였다고 볼 언행을 하지 않았다.

여기에 임대차 관련 법률조항에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것을 무효로 보는 민법과 주택임대차보호법의 입법취지, 임차인의 이의권을 인정한 판례의 취지 등을 종합하면, 위 확인설명서 기재만으로 임차인이 미리 임대인 지위 승계에 동의하고 이의제기권을 포기하였다고 보기 어렵다.

 

- 임차인이 임대차목적물의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 양도인에게 이의제기를 함으로써 임대차계약은 적법하게 해지되었다. [항소기각(원고승)]

 


상가임대차 보호법 제 3조 2항에 따르면 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는데 대법원은 임차인이 스스로 승계에 원하지 않을 경우 임대차 계약을 해지하고 양수인이 아닌 임대인에게 임대차보증금을 반환받을 수 있다고 판시하고 있습니다. 

대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다265689 판결 [임대차보증금] [공2019상,355]

 

대법원은 임차인에게 임대인에 대해 임대차 계약을 해지하고 상가임대차보증금을 청구하든지 아니면 양수인에게 기존 임대차 계약의 효력을 주장하고 차후 임대차 종료시 상가임대차 보증금을 양수인에게 받든지 2가지 선택권을 주자는 입장입니다.

상가임대차보호법 역시 제15조에 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 하므로 중개대상물 확인설명서가 아닌 임대차계약서에 승계를 인정한다고 규정하더라도 임차인에게 불리한 규정이므로(임차인의 선택권을 줄이므로) 무효가 된다고 보아야 합니다.

 

따라서 상가 임대인 입장에서는 건물 매도시 임차인이 임대차계약 종료를 주장할 수 있고 임대차 보증금 반환을 요구할 권리가 있다는 점을 알 필요가 있습니다.

 

[상가임대차 보호법] 제3조

② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

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