[두부레터] 서울 모아타운에 기대감 모아

💌 2022년 1월 18일 두부레터입니다.

작년 마지막 두부레터 서베이에서 가장 많은 분들이 '세금'이 어렵다고 답하셨어요 😂 사실 정책이 하루가 다르게 수십번 바뀌기 때문에 전문가조차 어렵다고 할 정도인데요, 그래서 두부가 기존 부린이 길잡이 섹션을 '세금 이야기' 시리즈로 담으려고 합니다. 하나씩이라도 기억해 두자고요 😌

💬 지금 핫한 뉴스

서울 '모아타운'에 기대감 모아

1월 13일 핫 키워드 하나가 등록됐습니다. 바로 '모아' 주택&타운입니다. 서울에 있는 노후 주택을 모아모아 모아서 신상 아파트로 만드는 사업입니다. 모아타운이 나온 배경은,

1) 서울에 살고 싶은 사람은 점점 더 많아지고 있으나 집 지을 공간이 없음

2) 낡은 집을 부수고 하늘 위로 높게높게 짓는 방법밖에...

3) 아파트 등 대규모 재건축을 앞두고 있는 곳은 이해관계가 얽혀 추진하는 데 시간이 꽤 걸림

4) 서울시장 임기도 있고 빨리빨리 공급량을 채우려면 손쓰기 쉬운 데부터 건들여야함

5) 낡고 열악한 주거환경으로 재개발은 언감생심이던 저층 주택들을 new 아파트로 빠르게 만들겠다는 사업계획 탄생

모아주택 vs. 모아타운

모아주택은 말 그대로 1,2,3... 주택을 모아 중층 아파트로 탈바꿈하는 것입니다. 지하주차장과 커뮤니티 시설이 있고 나무들도 많이 심어질 거예요. 단, 대지면적 약 454평을 확보해야 추진할 수 있어요.

모아타운은 이런 모아주택들을 묶어 대단지 아파트로 만드는 것입니다. 모아주택 하나씩 관리하는 것보다 대단지를 한번에 관리하니 더 체계적이고 편의시설이나 커뮤니티 환경 등이 더 좋겠죠. 지하를 통합해 주차장을 설치한다는 계획입니다.

변신 전후를 보실래요?

모아타운으로 뽑힌 행운의 주인공은?

시범사업지 2곳이 발표됐는데요, 강북구 번동과 중랑구 면목동입니다. 어떤 행운을 안게 되냐면,

최대 375억 지원받고요, 건축 높이가 10층에서 15층까지 상향돼요. 소규모주택정비사업으로 추진되기 때문에 일반적으로 8~10년 걸리는 것이 2~4년이면 뚝딱 변신할 수 있죠.

정말 공급이 많아질까?

빈집이거나, 저층구조여서 몇 세대 못 살던 공간이 싸악 바뀌게 됩니다. 번동의 경우 2025년까지 1,262개 가구를 만들어 낼 거라고 해요. 그럼 현재 가구수에서 3.5배 정도 늘어나는 거고, 주차대수는 약 10배가 증가합니다. 나무를 많이 심으니 녹지율이 빵에서 12%로 확대, 원래 살던 사람들이 계속 주거할 수 있는 확률이 50%에서 75%로 확대될 거예요.

번동, 면목동을 시작으로, 앞으로 매년 20개소씩 5년간 모아타운을 총 100개소 만든다는 계획입니다. 계산기 두들겨보니, 2026년까지 3만 가구가 풀린다는군요.

숙제도 있어요

빈터에 집을 짓는게 아닌 누군가 살고 있는 집을 부수고 새로 만드는 것이니, 풀어야 할 숙제가 있습니다. 각기 이해관계가 다른 주민을 설득해야 하고, 분명 노다지로 보며 몰려드는 투기세력도 있을테니 막아야 합니다.

어떤 사업이든 장만 있지 않으니 단을 어떻게 대처하느냐로 성패가 갈리게 될 것입니다.

💭 세금 이야기

양포세를 아십니까?

‘양포세’는 양도세 상담을 포기한 세무사를 뜻하는 신조어입니다. 그만큼 부동산 정책이 너~~어무 많이 바뀌어, 세무사조차 세금제도를 빠르게 따라가지 못한다는 말인데요. 참 웃픈 상황이 아닐 수 없죠😂

그래서 두부가 매주 '세금 이야기' 코너를 통해 꼭 알아야 할 new 세금 정책을 맛있게 짚어드리겠습니다 💪

1세대1주택 양도세

집을 팔 경우, 만약 맨 처음 샀을때보다 팔 때의 집값이 올랐다면 양도소득세를 내야 합니다. 이 때 집값의 일정 금액 이상부터 세금을 매기는데요, 여기서 일정 금액을 '양도소득세 비과세 기준가'라고 합니다.

올해부터 바뀐 것이, 1세대 1주택 기준/2년 보유 및 거주 조건으로 비과세 기준이 실거래가 12억으로 올랐습니다(기존 9억). 즉, 얼마에 샀든 12억 이하로 팔면 세금을 안냅니다. 기준 금액이 오른 이유? 그만큼 평균 집값이 많이 뛰었다는 거죠.

계산 방법은 이렇습니다. 8억에 산 집을 15억에 팔 경우,

양도차익 7억 x (세금 붙는 금액 3억/15) 입니다. 계산하면, 7x1/5=? 이 됩니다. 물론 심플하게 잡은거고 여기서 경비나 공제사항 등을 모두 고려하면 금액은 달라지겠죠? [간편계산은 여기서]

📚 부동산 용어풀이

분양권

준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리. 당첨 후 계약금 지급 시 얻게 됨.

입주권

헌 집을 새 집으로 바꿔서 받는 권리. 재개발/재건축 조합원이 새 집으로 들어가는 권리.

📰 간추린 늬우스

🍏 월세 상승, 계속되나요?

작년 서울 아파트 월세 거래량이 역대 가장 높았다. 전월세 계약 10건 중 4건이 월세를 낀 거래이며, 월세 비중이 2019년 28.1%, 2020년 31.1%에 이어 2년 연속 상승세다. 월세 가격 상승률도 10%를 넘어섰다.

🍏🍏 굿바이 층간소음

올해 7월 이후부터 아파트를 짓고 난 뒤 층간 소음 검사를 한다. 하이힐을 신고 걷는 것처럼 바닥을 두드려 ‘경량 충격음’을 검사하고, 타이어를 85㎝ 높이에서 떨어뜨리거나 배구공 크기의 고무공을 100㎝ 높이에서 떨어뜨려 ‘중량 충격음’을 측정한다. 코로나가 시작된 2020년 층간 소음 민원 건수는 4만2250건으로 2019년보다 60%나 늘었다.

🍏🍏🍏 증여는 이제 그만?

2021년 지역과 연령별 부동산 수증자(집을 증여받은 사람)의 움직임 분석을 보니, 2020년 하반기 23만 3114명에 비해 38.2%, 2021년 상반기 20만 5793명에 비해 30.0% 줄어들었다. 부동산 증여를 계획하고 있던 보유자들이 일정부분 증여를 마무리하는 단계에 진입한 것이라는 분석이다.

📗 두부 추천 북레터

두부레터로 어느정도 부동산에 관심이 생겼다면 본격적으로 입문해야 할 코스가 있습니다. 바로 책을 정독하는 건데요! 책만 보면 잠이와요😔 하는 분들도 읽기 쉬운 책 한권 소개해 드릴게요.

* 광고아님.

새해만 되면 가장 궁금해지는 것이 있죠. 올해 트렌드는 뭘까?

그래서 준비한 📓 '부동산 트렌드 2022'입니다.