🕵️‍♀️ 앞으로 주택임대차 표준계약서 이렇게 달라집니다!

앞으로 주택임대차 표준계약서 이렇게 달라집니다!

이번 글에서는 정부의 ‘전세사기 피해 방지방안’에 따라 앞으로 주택임대차 표준계약서에 새롭게 추가될 특약 조항에 대해서 설명드리도록 하겠습니다.

👉 임차인이 대향력 갖기 전에는 매도 및 근저당권 설정할 수 없어요

국토교통부는 지난 8월 ‘전세사기 피해 방지방안’을 발표하며 앞으로 표준계약서에 ‘임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인은 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다’는 내용의 특약을 추가하겠다는 방침을 밝혔는데요.

국토교통부가 이 같은 표준계약서 개정을 추진하는 건 법의 허점 때문에 임차인이 억울하게 임차보증금을 날리는 사례가 적지 않았기 때문입니다.

👉 대항력이 있어야만 임차인이 보증금 돌려받을 수 있어요

임대차 계약에서의 대항력이란 임차인이 자신과 처음 계약을 맺은 임대인이 아닌 제 3자에게도 임차권(임차료를 지급하면서 타인의 부동산을 사용‧수익할 수 있는 권리)을 계속해서 주장할 수 있는 권리라고 이해하시면 되는데요.

이 대항력을 갖고 있어야만 임차인은 매매 거래와 경매 등을 통해 부동산 소유자가 바뀌더라도 새로운 집주인에게 자신의 임차권을 주장할 수 있습니다.

만약 대항력이 없다면 새로운 소유자에게 임대차 계약이 계속해서 유효함을 주장할 수 없는데요. 이에 따라 임차보증금 반환도 요구할 수가 없게 됩니다.

대항력이 갖추지 못한 임차인의 경우 매매 거래나 경매를 통해 집주인이 바뀔 경우 집에서 나가야 하는 것은 물론 임차보증금까지 날리게 되는 일이 벌어지게 되는 것이죠.

명도소송 이겼다고 맘대로 들어갔다간 형사처벌 받아요!

명도소송이 처음이신 임대인분들 중에서는 ‘명도소송에서도 이겼는데 내가 내 집, 내 상가에 들어가는 데 무슨 문제가 있겠어?’라고 쉽게 생각하시는 분들이 적지 않은데요.

승소 판결문만 믿고, 세입자가 임차한 주택‧상가에 맘대로 들어가셨다간 자칫 주거침입죄 및 영업방해죄로 형사처벌받는 일이 발생할 수도 있습니다.

명도소송 승소 판결은 향후 진행될 법원의 강제집행 절차를 위한 판결이지, 임대인 개인에게 물리적 집행을 허락한 판결이 아니기 때문이죠.

쉽게 말씀드려 명도소송 승소 판결문은 법원에 인도집행(강제집행)을 신청하는데 필요한 문서일 뿐, 임대인에게 임대 주택‧상가에 들어가거나, 세입자의 짐을 치울 권리를 주는 문서가 절대 아니라는 건데요.

👉 소송에서 이겼어도 강제집행 신청해야 해요

소송에서 이겼다면 그다음 절차는 판결문을 갖고 법원에 인도집행을 신청하는 일입니다. 법원에서 보낸 집행관만이 세입자가 임차한 주택‧상가의 문을 강제로 개방하고, 세입자의 짐과 각종 집기를 밖으로 옮길 권리를 갖고 있죠.

이 같은 인도집행 절차가 끝나야만 임대인은 해당 주택‧상가를 활용할 수가 있습니다. 강제집행을 마쳐야만 주택‧상가를 새로운 임차인에게 임대하거나, 본인이 직접 집에 들어가서 살거나, 상가에서 영업을 할 수 있다는 말씀이죠.

이런 이유 때문에 명도소송에서 이겼다고 하더라도 곧장 세입자에게 임대해준 주택‧상가에 들어가셔서는 안 되는 건데요.

그런데 실제 현장에서는 판단하기 조금 애매한 경우가 생길 수도 있습니다.

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