🤔 2.4배 오른 간주임대료 부가세, 임대인이 내야 한다고요?

2.4배 오른 간주임대료 부가세, 임대인과 임차인 중 누가 내야 하나요? 이럴 때만 임차인이 부담합니다!

매년 7월은 저희 자리톡 임대인 회원님들과 같은 임대사업자들에게는 세금 때문에 바쁜 달인데요. 주택, 상가 등 부동산을 갖고 계신 분이라면 기본적으로 재산세를 납부하셔야 하고,

또 상가나 사무실 등을 임대하고 계신 분 중에서 일반과세자에 해당되시는 분이라면 부가세까지 신고‧납부하셔야 하기 때문이죠.

부가세 납부 시즌을 맞아 얼마 전부터 이와 관련된 내용을 매거진을 통해서 소개해드리고 있는데요. 이번 글에서는 상가‧사무실 간주임대료에 과세되는 부가세는 임대인과 임차인 중 누가 부담해야 하는지에 대해서 안내해드리도록 하겠습니다.

간주임대료의 개념과 그 금액을 계산하는 방법에 대해서는 지난번 매거진 글에서 자세히 설명드렸는데요.

👉 임대인이 부담하는 경우가 일반적입니다

그렇다면 이 같은 간주임대료에 과세되는 부가세는 임대인과 임차인 중 누가 부담해야 할까요? 부가가치세는 원래 상품‧서비스를 구입한 소비자가 부담하는 세금인데요.

하지만 간주임대료에 붙는 부가세는 소비자(임차인)가 아닌 판매자(임대인)가 부담하는 경우가 보다 일반적입니다.

👉 간주임대료 부가세에 대해선 세금계산서 발급 못해요

부가세법에 따라 간주임대료에 과세되는 부가세에 대해서는 세금을 임대인이 부담하든, 임차인이 부담하든 상관없이 세금계산서를 발급할 수 없도록 정해져 있기 때문이죠.

임차인이 간주임대료에 과세된 부가세를 임대인에게 지급했다고 하더라도 세금계산서를 발급받을 수 없기 때문에, 간주임대료에 대한 부가세는 임대인이 부담하는 경우가 더 보편적이라는 말씀인데요.

👉 계약서에 적었다면 임차인이 부담해요

다만 임대차 계약서에 간주임대료 과세 부가세를 임차인이 부담한다는 특약이 있을 경우 임차인이 간주임대료 부가세를 부담해야 합니다.

이 경우 임대인은 임차인에게 간주임대료분 부가세를 지급받았다는 영수증을 발급해야 하고요.

또한 임대인이든, 임차인이든 상관없이 간주임대료에 대한 부가세를 부담한 사람은, 이후 종합소득세 신고 과정에서 이 부가세 금액을 비용으로 처리해 소득세를 줄일 수 있습니다.

👉 보증금에서 연체액 차감한 뒤 계산할 수는 없어요

임차인이 월세를 연체했다고 하더라도 연체된 월세 금액만큼을 임대보증금에서 차감한 뒤 간주임대료를 계산할 수는 없는데요.

임차인에게 미납 월세가 있을 경우 퇴거 시에 그 금액만큼을 임대보증금에서 차감하고 지급하긴 하지만, 그렇다고 해서 간주임대료를 계산할 때도 연체된 월세 금액만큼을 보증금에서 차감한 뒤 간주임대료를 계산할 수는 없습니다.

임차인이 월세를 연체하고 있다고 하더라도 계약서에 적혀 있는 임대보증금을 바탕으로 간주임대료를 계산한 뒤 이에 대한 부가세를 신고‧납부해야 한다는 사실을 잊으시면 안 됩니다.

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주임사의 반환보증 가입 요건이 이번달부터 크게 강화돼요! 주임사발 '역전세' 걱정돼요...

이번 글에서는 시‧군‧구청에 등록한 등록임대사업자(일명 주임사)가 의무적으로 가입해야 하는 임대보증금 반환보증의 가입 요건이 이르면 이달 말부터 상당폭 강화될 전망이라는 사실에 대해서 안내해드리겠습니다.

👉 등록임대사업자는 반환보증 가입이 의무입니다

국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 등록임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 임대보증금 반환보증의 가입 요건을 전세보증금 반환보증과 동일한 수준으로 이달 안에 조정할 방침인데요.

임대보증금 반환보증은 임대인 의무보증, 임대보증보험 등으로도 불리는 보증 상품입니다.

임대인이 세입자에게 받은 보증금을 제때 반환하지 않을 경우 보증회사에서 먼저 세입자에게 보증금을 돌려준 뒤 이 금액을 임대인에게 받아내는 방식의 보증 상품이죠.

민간임대주택에 관한 특별법에 따라 시‧군‧구청에 등록한 임대사업자가 임대차 계약을 맺었을 때는 임대보증금 반환보증에 의무적으로 가입해야만 하고요.

👉 공시가격의 126%로 가입 요건이 강화됩니다

임대보증금 반환보증에 가입하기 위해서는 보증금이 주택가격의 일정 비율 안에 있어야만 하는데요. 현재까지는 보증금이 주택 공시가격의 150%(9억원 미만 공동주택 기준) 이하일 때만 반환보증에 가입할 수 있습니다.

그리고 이 비율을 전세보증금 반환보증과 같은 126% 이하(공시가격 적용비율 140% × 전세가율 90%)로 강화하겠다는 게 정부와 주택도시보증공사의 계획입니다.

전세반환금 반환보증의 경우 주택 공시가격에 140%를 곱한 값을 주택가격으로 산정한 뒤, 보증금이 이 주택가격의 90% 이하 범위에 있을 때만 가입을 승인하고 있기 때문이죠.

140%에 90%를 곱하면 126%가 되기 때문에 결과적으로 보증금이 공시가격의 126% 이하일 때만 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는 것이죠.

👉 반환보증 가입 위해 보증금 낮추는 경우 늘어나요

강화된 기준이 적용되면 임대보증금 반환보증에 가입하기 위해 전세보증금을 낮추는 일이 적지 않게 발생할 것으로 예상되는데요.

예를 들어 공시가격이 3억원인 빌라의 경우 현재로선 전세보증금이 4억5000만원일 때까지 임대보증금 반환보증에 가입할 수 있지만, 강화된 요건이 적용되면 전세보증금이 3억7800만원 이하일 때만 반환보증에 가입할 수 있게 되죠.

등록임대사업자가 임대보증금 반환보증에 가입하기 위해서는 보증금을 기존보다 낮출 수밖에 없고, 이에 따라 등록임대사업자 보유 주택을 중심으로 역전세난이 더 심화될 가능성이 적지 않다는 게 부동산 전문가들의 분석입니다.

👉 감정평가 대신 시세, 공시가격을 우선적으로 활용해요

반환보증 가입 심사 과정에서 주택가격을 산정하는 방식 자체도 엄격해지는데요.

현재는 감정평가금액을 가장 우선 순위로 해서 주택가격을 산정하고 있지만 앞으로는 전세보증금 반환보증과 동일하게 KB부동산‧한국부동산원 시세, 공시가격을 우선적으로 활용해 주택가격을 산정할 방침입니다.

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