📢 상가‧사무실 임대인은 25일까지 부가세 꼭 신고‧납부하세요!

📢 상가‧사무실 임대인은 25일까지 부가세 꼭 신고‧납부하세요! 간주임대료 부가세도 내야 하는 거 아시죠?

✅ 보증금에 연 2.9% 금리, 임대기간 곱해 간주임대료 산정해요. 여기에 10% 부가세 붙어요.

✅ 국세청이 제작한 간주임대료 계산기 이용하세요.

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 상가와 사무실 등 수익형 부동산을 임대하시는 임대인 회원님이시라면 이번 1월 1~25일 사이에 꼭 부가가치세를 신고‧납부하셔야만 한다는 사실에 대해서 안내해드리도록 하겠습니다.

부가세를 신고‧납부할 때는 월세(차임)에 과세되는 부가세뿐 아니라 임대보증금을 바탕으로 산정한 간주임대료에 대한 부가세도 함께 납부해야 한다는 사실에 대해서도 설명드리겠습니다.

👉 예상되는 이자수익이 간주임대료입니다

간주임대료란 말 그대로 원래는 임대료(임대수입)가 아니지만 임대료를 받은 것으로 ‘간주’하는 금액을 말하는데요. 임대사업자가 받은 임대보증금에 국세청이 정한 정기예금 이자율을 곱하는 방식으로 금액을 산정하고 있습니다.

임대보증금을 은행 정기예금에 맡겼을 때 거둘 수 있는 이자수익을 임대료로 간주한 뒤 여기에도 부가세를 부과하고 있다고 이해하시면 됩니다.

간주임대료 개념은 부가세뿐 아니라 소득세‧법인세를 과세할 때도 적용되는데요. 다만 세목에 따라서 간주임대료가 적용되는 범위와 대상에는 차이가 있습니다.

👉 주택 임대수입에는 부가세가 부과되지 않아요

그리고 여기서 한 가지 꼭 아셔야 하는 중요한 사실이 있는데요. 주택 임대의 경우 간주임대료에 부가세가 과세되지 않습니다. 주택의 경우에는 임대보증금을 얼마나 많이 받았던지와 상관없이 간주임대료에 대해 부가세를 부과하지 않고 있는데요.

주택 임대사업은 애초부터 부가세가 면세되는 면세사업이기 때문입니다.

간주임대료뿐 아니라 차임(월세)에 대해서도 부가세가 과세되지 않죠. 그렇기 때문에 주택만 임대하는 임대사업자라면 부가세에 대해서는 신경 쓰실 필요가 없죠.

간주임대료에 대해 부가세를 과세하지 않는 건 주택뿐만이 아닌데요. 법에 따라 논(답), 밭(전), 임야, 과수원, 목장용지, 염전, 공익사업과 관련된 지역권과 지상권을 임대하고 임대보증금을 받았을 때도 간주임대료에 대한 부가세가 부과되지 않습니다.

👉 상가‧사무실 임대할 땐 간주임대료에도 부가세 과세돼요

간주임대료에 대한 부가세가 부과되지 않는 부동산 유형을 따져보면 결국 상가, 오피스와 같은 수익형 부동산에만 간주임대료에 대한 부가세가 부과되고 있다는 사실을 확인할 수 있습니다.

상가 등의 수익형 부동산을 임대하는 임대사업자만 간주임대료에 대한 부가세를 신고‧납부하면 되는 것이죠.

👩‍💻 간주임대료는 이렇게 계산합니다

그렇다면 간주임대료는 어떻게 산정되는 걸까요? 간주임대료를 구하는 계산식은 다음과 같이 정해져 있는데요.

🔎 임대보증금 × 정기예금 이자율 × 과세대상기간의 일수 / 365일

임대보증금에다 국세청이 시중은행의 정기예금 이자율을 반영해 공시한 이자율을 곱한 뒤 여기에 과세대상기간의 일수를 365일로 나눈 값을 곱하시면 됩니다.

이번 2023년 2기 과세기간(7~12월) 귀속분 간주임대료를 계산할 때 적용되는 정기예금 이자율은 연 2.9%인데요. 이번 2024년 1월에 간주임대료 부가세를 신고하실 때는 임대보증금에 먼저 2.9%를 곱하시면 된다는 뜻입니다.

과세대상기간의 일수는 말 그대로 세금이 부과되는 기간의 날짜수를 말하는데요. 해당 부동산을 임대한 기간을 뜻합니다. 2023년 2기 과세기간(7월 1일~12월 31일)의 일수는 184일인데요. 7월 1일부터 12월 31일까지를 꽉 채워서 해당 부동산을 임대했다면 184일을 365일로 나눈 값을 곱해주면 된다는 뜻입니다.

만약 이 기간 동안에 임차인이 중간에 들어왔거나, 나갔다면 계약서에 따른 임대일수만큼을 365일로 나눠주시면 됩니다.

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수도권 빌라 66%, 갱신계약 시 보증금 안 낮추면 반환보증 가입 불가능! 반환보증 가입 기준이 강화된 여파입니다!

이번 글에서는 2022년에 체결한 전세계약의 보증금과 동일한 금액으로 갱신계약을 체결할 경우 세입자가 전세보증금 반환보증에 가입할 수 없는 수도권 빌라의 비율이 66%가 될 것으로 예상된다는 사실에 대해서 안내해드리겠습니다.

올해부터 연립‧다세대, 단독‧다가구주택은 갱신계약이라고 하더라도 전세보증금(선순위 채권 포함)이 주택 공시가격의 126% 이하일 때만 보증금 반환보증에 가입할 수 있게 됐다는 사실에 대해서는 지난번 매거진 글에서 이미 자세히 안내해드렸는데요.

✅ 갱신계약도 보증금이 공시가격 126% 이하일 때만 반환보증 가입할 수 있어요!

이어 이번 글에서는 이처럼 강화된 반환보증 가입기준이 전체 임대차 시장에 미칠 영향에 대해서 설명드리겠습니다.

👉 수도권 빌라 3분의 2, 동일 보증금으로 갱신 시 보증 가입 불가

프롭테크(부동산+기술) 기업인 집토스는 최근 서울, 경기, 인천에 자리 잡은 연립‧다세대주택(빌라)의 전월세 실거래가와 국토교통부 공시가격을 비교‧분석한 결과를 발표했는데요.

이에 따르면 2022년 수도권 지역에서 체결된 빌라 전세계약의 66%가 기존과 동일한 보증금으로 올해 갱신계약을 체결할 경우 세입자가 전세금 반환보증에 가입하지 못 하는 것으로 나타났습니다.

올해 갱신계약을 앞둔 수도권 전세 빌라의 66%는 기존보다 보증금을 감액하지 않고서는 반환보증 가입이 거절되는 것이죠.

👉 공시가격 10% 하락하면 가입 불가 비율 77%로

그리고 실제 상황은 이보다 더 심각할 수도 있을 것으로 예상되는데요. 이 같은 분석은 지난해 공시가격을 바탕으로 산정한 결과이기 때문이죠. 만약 올해 공시가격이 지난해보다 하락할 경우 더 많은 전세 빌라들이 기존의 보증금으로는 반환보증에 가입할 수 없게 됩니다.

오는 3월에 발표될 예정인 연립‧다세대주택의 공시가격(공동주택가격)이 전년보다 10% 하락할 경우 수도권 빌라 전세 갱신계약의 77%가 보증금을 낮추지 않고서는 반환보증에 가입할 수 없을 것으로 예상된다는 게 해당 연구진의 설명입니다.

👉 갱신계약의 반환보증 가입 기준이 강화됐어요

이처럼 상당수의 전세 갱신계약들이 보증금을 낮추지 않고서는 반환보증에 가입할 수 없게 된 것은 올해부터 갱신계약에 적용되는 보증 가입 가능 기준이 강화됐기 때문인데요.

이미 지난해 5월부터는 연립‧다세대, 단독‧다가구주택의 경우 선순위 채권을 포함한 전세보증금의 금액이 주택 공시가격의 126% 이하일 때만 전세금 반환보증에 가입할 수 있도록 기준이 강화됐는데요.

다만 갱신계약에 한해서는 2023년 12월 31일까지는 종전처럼 보증금이 공시가격의 140% 이하면 반환보증에 가입할 수 있도록 유예기간을 뒀었죠.

그리고 2024년이 되면서 유예기간이 종료됐고, 이에 따라 올해부터는 갱신계약이라고 하더라도 보증금이 주택 공시가격의 126% 이하일 때만 반환보증 가입이 허용됩니다.

👉 인천 86% > 경기 66% > 서울 63%

분석 결과를 지역별로 보다 상세히 살펴보도록 하겠습니다. 동일 보증금으로 갱신계약 시 반환보증 가입이 불가능한 빌라들의 비율은 서울에선 63%, 경기도에선 66%, 인천에선 86%로 나타났는데요. 전세가율이 높은 인천이 특히나 문제가 심각할 것으로 예상됩니다.

기초지자체별로 살펴보면 서울에서는 금천구(87%)의 가입 불가 비율이 가장 높을 것으로 예상되는데요. 인천에서는 계양구(92%), 경기에서는 이천시(87%)의 가입 불가 비율이 가장 높을 것으로 예상되고 있습니다.

최근 1년여간 전세사기 피해가 집중됐던 서울 강서구와 인천 미추홀구에서는 각각 85%와 75%의 빌라 전세계약이 동일 보증금으로 갱신계약 시 반환보증 가입이 불가능 것으로 예상되고 있고요.

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