올해 4월 분양권 전매제한이 완화됐어요. 이게 뭐냐면요,
두부가 청약에 당첨돼 받은 분양권을 일정기간 다시 팔 수 없도록 제한한 것이 전매제한입니다. 청약 당첨 후 입주 시까지 몇 년이 걸리죠. 그 사이 집값이 뛰면 입주 직전 p를 붙여 분양권을 팔기도 해요. 청약의 본질인, '정말 실거주 목적'에 어긋나고 투기 수요라 하여 '전매제한'을 만든 것이죠.
근데 이 전매제한을 좀 풀어줬는데요, 투기과열지구/분양가상한제(강남3+용산구)만 분양권 받고 3년 후에 팔 수 있고요, 서울 나머지는 1년, 지방 등은 6개월 만에도 팔 수 있어요. 원래 최대 10년간 못 팔았거든요.
자, 위에 볼드체 보이죠? 분양권 받고 3년 후라고 했으니, 청약 당첨 후 입주까지 대개 3년 이상은 걸리잖아요? 그러니 입주 전에 분양권을 팔 수도 있다는 의미예요. 입주 당시 시세는 더 올라갈테니, 상당한 시세차익을 얻고 팔 수 있어요.
그런데 여기에 함정이 있습니다. 바로 '실거주 의무 폐지'가 남아있다는 겁니다. 위 볼드체 다시 볼까요? '투기과열지구/분양가상한제(강남3+용산구)'
현재 분상제는 투기과열지구에만 남아있어요. 분양가상한제는 분양가를 일정 금액 이하로 받으세요~ 라고 만든 거예요. 즉 분양가를 너무 높지 않게 정해서 실거주자에 안정적으로 주택을 공급하기 위함이죠. 이렇게 분양가가 좀 저렴한만큼 제약이 따릅니다. 바로 실거주 의무를 거는거죠. 이게 최장 5년이에요.
👉 다시 짚을게요, 이 제약들이 걸린 곳은 현재 강남3구+용산구입니다.
우선 이곳 전매제한이 3년으로 풀렸으니 입주 시 팔아도 됨! 근데 실거주 의무가 붙어있으면 말이 안 맞죠? 그래서 이것도 폐지해 준다고 했어요. 이 말이 나온 지가 9개월이 넘어가지만 여전히 ok 사인을 못 받고 있는 거예요. 분양권 팔 수는 있는데 우선 몇 년은 실거주 해야해~ 라는거니, 한 마디로 분양권 못 판다는 뜻이죠.
재초환은 또 뭘까요. '실거주 의무 폐지'와 패키지로 보면 되는데요, 재초환도 재건축과 연관이 있어요. 이름을 풀면 쉬워요. 재건축 초과이익 환수제, 즉 재건축으로 이익이 나면 국가에 일정금액 환수해~ 너네 앉아서 번 돈이잖아? 이겁니다.
재건축을 하게 되면 공사비 등 추가 분담금을 내야 하는데, 여기에 재초환 부담금까지 내라고 하니 '이럴거면 재건축 안해!'라는 불만이 나옵니다. 억 대로 돈이 붙으니까요.
주택 공급 부족이면 집값이 올라가니까, 재건축 빨리빨리해서 공급을 늘려야겠단 계획인데요. 그래서 재초환 기준을 좀 여유롭게 해주겠다 발표합니다.
원래, 재건축 종료 시점의 집값에서 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익이 조합원 1인당 3000만원이 넘을 경우 최대 50%까지 부담금을 부담해야 하는데요, 이걸 3천만원이 아닌 1억으로 올리겠다고 했어요.
왜냐면, 3천만원 기준이 나온 것이 2006년 노무현 정부 때예요. 이때 시세와 지금은 매우 다르죠. 지금은 어느 지역이든 개발이익이 3천만원은 훌쩍 넘죠. 즉 재건축하면 다 내라는 얘기니까 너무 빡빡한거죠.
우선 올해 8월 기준 재건축 부담금 예정액이 통지된 단지는 111곳이나 돼요. 이 중 서울 단지가 40곳, 경기·인천 단지가 27곳, 지방 단지가 44곳인데요. 대구와 경남 창원에선 1인당 부담금 예정액을 1억 원 넘게 통보 받는 곳도 나왔어요. 서울 아니고 지방이에요. 서울 강남은 4억 이상 나오고요.
재건축은 굉장히 낡은 집을 탈바꿈하는 작업이죠. 물론 투기세력도 붙겠지만, 대부분 해당 집에 굉장히 오래 산 사람도 많죠. 원래 살던 집 낡아서 내 돈 들여(분담금) 새로 짓는데 왜 거기에 재초환이란 세금 아닌 세금을 또 내야하는거죠? 이런 불만이 속출하고 있습니다.
그래서 현 정부가 시세를 반영하겠다며 3천만원->1억으로 상향하겠다는 건데요, 이 말이 나온 게 작년인데도 여전히 ok 사인이 안 떨어지고 있는 상황이에요.
지금 3기 신도시 짓고있는 마당에 1기 신도시는 너무 라떼 시절이죠. 지어진 지 꽤 됐으니 탈바꿈할 때가 됐어요. 그래서 '노후계획도시 특별법'이란 게 생겼는데요, 핵심은 1기 신도시입니다.
'서태지와 아이들'이 등장하기도 전 1991년, 분당시범단지의 입주로 1기 신도시 아파트가 지어졌어요. 벌써 30년이 지났네요. 여기 주민들은 주차난, 녹물, 누수, 인프라 등을 호소하며 재건축을 희망했지만 문 턱이 높아요.
그래서 현 정부 들어서며 1기 신도시 등에 특별법을 만들었어요. 핵심은 재건축 쉽게쉽게 하고, 용적률 높이높이 해주겠다는거죠. 원래 리모델링이라도 하자! 했던 곳도 재건축으로 돌아서기도 했습니다.
물론 말이 쉽지 법을 바꾸는 게 호락호락한 일이 아니죠. 그래서 반년 넘게 지지부진한 상태예요.
언제까지 기다려야 해?
3개 모두 두부가 올해 초 담은 내용들인데요, 이렇게까지 오래 결론이 안 날 줄 몰랐어요😑. 법안이 발의되면 국회에서 여/야 합의를 보고 통과여부를 결정짓는데요. 합의가 안 이뤄지고 있는거죠.
3개 법안은 오는 22일, 29일 그리고 다음 달 6일 열릴 국회 국토위 법안심사소위에서 결정 날 것 같은데, 만약 통과를 못하면 폐기될 가능성이 높아져요.
