두부먹고 내집마련 한걸음 더 💌 3월 8일 두부레터입니다.
지난 주 두부는 3.1로 쉬었는데요, 두부가 안보여서 아쉬웠다는 분들이 많아, 오늘은 맛난 걸로 꽉꽉 채웠으니 기대해 주세요! 그리고 내일이 드디어 대통령 선거날이죠! 사전투표 하신 분들은 푹~쉬시고, 우리 모두 소중한 한 표를 투표하도록 해요 |
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어릴 때만 해도, 우리나라에서 가장 큰 건물은 63빌딩이었습니다. 너무 라떼 시절인가요, 근데 앞으로 육삼빌딩은 '그냥 건물'이 될 것 같아요. 서울 아파트의 '35층 제한'이 사라지기 때문입니다.
그런게 있었어?
아래 이미지, 익숙하죠? 일명 '성냥갑 아파트'라 불리는데요. 다 같은 높이로 촘촘히/다닥다닥 붙어있기 때문입니다.
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전 서울시장이 만든 '2030서울플랜'에 '35층 룰'이 있었어요. 말 그대로 주거지역 내 아파트는 최고 35층까지만! 이라고 락을 걸어둔거죠. 이유는, 건물이 너무 높으면 일조권이나 조망권을 침해한다, 누군 높고 누군 낮으면 조화롭지 못하다, 등등입니다.
그래서 전 서울시장때까지만 해도 일반 주거지역은 '35층 이하로', 한강 근처는 '15층 이하로'가 룰이었습니다. 성냥갑..이 예쁘진 않죠? 그래서 '왜 우리나라는 모두 똑같이 생긴 아파트일까?'라는 궁금증, 한번쯤 가져봤을 겁니다.
그런데 지난 3일 서울시가 '2040서울플랜'을 내놓으며, 앞으로 '35층 룰'을 없앤다고 발표했습니다. 그럼 좀 더 독창적이고 스카이라인이 아름다운 도시가 될 거란 기대감이 큽니다.
그럼 집이 더 많아지나?
층 수 제한을 없앴다고 해서 여기 50층, 저기 60층, 마구잡이로 지을 수 있는 건 당연히 아닙니다. 왜냐면 '용적률'을 높인 건 아니기 때문인데요, 이번 기회에 용적률 확실히 알고 가실까요?!
[여기서 잠깐✔️ 용적률은] |
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[출처: 2021 도시계획 용어집]
건물을 지을 때, 땅이 있고(대지면적), 그 땅 위로 1,2층.. 올리잖아요? 1,2층...의 각 바닥면적을 합하고 이를 땅의 넓이로 나눈 비율이 용적률입니다. 쉽게 말해 용적률이 높을수록 각 층의 크기가 넓고, 고층건물이란 의미예요. 그래서 부동산 가치가 더 높습니다.
근데 이 용적률은 *용도지역별로 정해져 있어요. 주거지역은 50%에서 최대 300%이고, 상업지역은 200%에서 최대 1500%까지 가요. 주공아파트 이런 데는 층수가 낮고 다 똑같이 생겼는데, 강남이나 여의도 일대 등의 주복 or 기업 건물들 보면 엄청 높죠? 바로 상업지역이라서 용적률이 높기 때문입니다.
즉, 층 수 제한을 없앤 것이지 용적률을 상향한 건 아니니 천편일률적인 성냥갑 아파트는 사라질거란 의미입니다. 왜냐면 똑같은 용적률에서 더 높이 지으려면 땅 면적을 좁혀야겠죠, 그럼 아파트가 슬림해지겠죠?
혹은 평수가 작아질 수 있으니, 땅 면적을 줄이지 않은 15층도 지어야겠죠? 그럼 같은 아파트라도 여기는 슬림, 저기는 통통.. 이렇게 높고 낮은 건물이 조화롭게 배치될 수 있습니다.
또한 슬림+통통의 배치로 아파트가 다닥다닥 붙어있지 않아서 사이사이로 한강 등 경관 조망이 보장되고 일조권 등도 보장받을 수 있습니다.
기다렸단 듯이 시장의 반응은 뜨겁습니다. 최근 압구정아파트는 재건축 공모에 지하 3층~지상 48층으로 명시했고, 이촌동 한강맨션 재건축은 68층 설계안으로 나왔다고 합니다.
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작년, 대출을 조인다면서 LTV, DTI, DSR 이란 용어가 뉴스에 많이 나왔습니다. 용어 앞에서 작아지는 님을 위해 세상 쉽게 설명 들어갑니다.
😊 첫째 형 LTV
주택담보대출비율(Loan To Value Ratio)입니다. 즉, 내가 집을 살 때 은행에서 얼마나 대출해주냐 입니다. 10억짜리 집을 사는데 LTV가 70%다! 그럼 은행에서 7억까지 나온다는 의미죠. 난 3억만 갖고 있음 집을 살 수 있어요.
LTV는 지역에 따라 정해져있어요. 인기 많은 지역은 투기를 막기 위해 LTV를 낮춰 났어요. 참고로 서울은 투기/조정대상지역 모두 해당됩니다. |
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즉, 서울에서 14억짜리 집을 산다고 할때, 9억까지 40%가 나오고 초과분 5억에 대한 20%가 나옵니다. 그럼 총 4억6천만원이 대출됩니다.
😓 둘째 형 DTI
총부채상환비율(Debt-to-Incom)입니다. '1년에 얼마 벌어? 번 만큼 빌려줄게'라는 제도인데요, 연봉 전액을 빚 갚는 데 쓰면 안되니까 나라에서 나름 배려해준(?) 거죠. 계산법을 볼까요?
(주담대의 연간 갚아야 할 원금+신용대출 등 기타 대출의 연간 갚아야 할 이자) / 연소득 x 100 입니다. 이 또한 투기지역(서울)은 40%예요. 그럼 계산을 해볼게요.
두부 연봉이 5천만원이고 DTI가 40%입니다. 저 위의 계산법에 대입해 보면, (주담대의 연간 갚아야 할 원금+신용대출 등 기타 대출의 연간 갚아야 할 이자)가 총 2천만원까지 가능하다는 의미죠.
😭 셋째 형 DSR
둘째 형과 비슷하죠? 그래서 한 끗 차이인데요,
(주담대의 연간 갚아야 할 원금+신용대출 등 기타 대출의 연간 갚아야 할 원금) / 연소득 x 100 입니다. 붉은색 보이시죠? DTI가 이자라면, DSR은 원금입니다. 원금이 이자보다 크니 DSR이 더 빡세다는 의미죠. 그래서 계산법을 더 간단히 하면,
빌린 모든 돈의 연간 갚아야 할 원금/연소득 X 100 입니다.
그래서 대출 조이겠다고 DSR을 건들기 시작했는데요, 올해부터 기존대출+신규대출=2억 이상이면, DSR 40가 적용됩니다. 7월이 되면, 총 대출액 1억 이상으로 조건이 더 강해집니다. 여기에 금리도 계속 오르고(오를 예정) 있으니 예전만큼의 '영끌'은 어려워지겠죠.
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안전진단
재건축에서 진행하는 절차(재개발은 주변 환경이 너무 열악해 굳이 안함). 입주민들의 요청으로 예비 안전진단을 시행하고 이를 통과하면 정밀 안전진단으로 넘어간다. |
조합원 자격
재건축의 경우 '토지 및 건축물'을 소유, 재개발의 경우 '토지 또는 건축물'을 소유해야 얻을 수 있다. 아파트는 건물과 대지권을 같이 매수하며 등기부등본에서 확인 가능하다. |
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🍏 4호선 진접선 10년만에 개통
남양주에서 서울역까지 52분 컷으로 갈 수 있겠다. 당고개역부터 신설역인 남양주 진접역을 잇는 4호선 진접선이 개통을 앞두고 있다.
🍏🍏 3월에 내가 고를 수 있는 집은?
이번달 전국 47개 단지에서 총 3만4559가구 중 2만8566가구가 일반분양을 준비하고 있다. 지역별로는 이번달 전국에서 공급하는 3만4559가구 중 43%인 1만4853가구가 수도권에서 분양을 준비 중이다. 경기도가 9619가구로 가장 많다.
🍏🍏🍏 대선 후 부동산 시장 살아날까
작년 아파트값이 급등하면서 대체재로 꼽히는 빌라 매매시장 열기가 식고 있다. 대출 규제와 금리 인상에 대선이 겹치면서 아파트부터 시작된 거래절벽 현상이 비(非) 아파트로 확산하는 양상이다.
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