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'푸릉 시크릿 레터' 입니다 ✋
4월 26일  '마포구' 시황을 전달 드려요. 
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마포구

👆매물 '가격변화'는 어떤가요? 

🖍️푸릉레터 | 요약정리

급매가 사라지고 있는 마포는 최저점을 찍고 다시 가격 반등을 하려고 합니다. 가격 반등은 하는 모습이지만 여전히 과거대비 저렴한 가격에 매수를 할 수 있는 시장입니다. 전세매물이 사라지며 전세가격이 빠르게 올라가고 있습니다.


|아현뉴타운
마포를 '마용성'의 한 축으로 이끌었던 아현 뉴타운의 신축 단지들은 하락기를 맞이하며 호가가 3억 이상 떨어졌는데요. 이제 급매는 거의 다 소진된 상태이지만 아현뉴타운 삼대장인 마포 래미안 푸르지오(마래푸), 마포 프레스티지 자이, 마포 더클래시는 국평 기준으로 아직 16억~17억 사이에 거래가 가능한 물건들이 있습니다. 아현뉴타운은 아니지만 이대역 초역세권 아파트인 신촌그랑자이 역시도 16억에 거래 가능한 매물들이 남아있습니다. 아현뉴타운에서 주목할 부분은 매매시세보다도 전세시세의 변화입니다. 한때 7억대까지도 거래가 되었던 전세시세가 8억중반에서 9억까지도 올라간 상황이며 매물 자체가 귀하기 때문에 더 올라갈 가능성도 높아보입니다. 아현뉴타운의 마지막 남은 재개발 구역인 염리4구역과 염리5구역은 거래 자체가 많지 않았기 때문에 큰 시세변화라 할만한 상황은 없으며 투자금 기준으로 4억~5억 정도에 거래가 되는 것으로 파악됩니다.

|용강동
마포 아파트를 떠올리면 마래푸 또는 아현뉴타운의 신축 아파트가 대장 아파트라고 생각하는 경우가 많은데 가격만 놓고 보면 진짜 마포의 대장아파트는 용강동에 있는 래미안마포리버웰과 이편한세상마포리버파크 입니다. 한강, 학군, 학원가, 상권, 교통까지 선호 요소가 모여있다보니 높은 가격을 유지하고 있는 것인데요. 대장 아파트인 이 곳들 역시도 대세적인 하락기 앞에 가격 하락이 불가피하긴 하였지만 워낙 매물 자체가 많지 않고 투자수요가 적었기때문에 비교적 가격 방어를 잘 하였고, 상승기 호가 대비해서는 2억정도 금액이 내려와 있기는 하지만 실거래가 기준으로는 큰 하락이 느껴지지 않으며 두 곳 모두 저층 기준으로는 19억 이상이고 좋은 물건은 20억 이상에 거래가 가능합니다. 염리초 학군을 공유하는 대흥태영아파트의 경우, 1999년식 구축 아파트임에도 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 물론, 이 아파트도 2022년 초 17억이라는 연식 대비 높았던 실거래가 대비해서는 가격이 하락해 14억대에도 가능한 물건이 있지만 실제 로얄동 물건은 여전히 18억대에 거래가 가능한 수준입니다. 저렴한 금액으로 좋은 학군을 누리고 싶은 수요들이 몰리는 곳이라 상대적으로 대형 평수 인기는 높지 않은 편이라 40평대와 30평대의 금액 차이가 크지 않은 편입니다.

|공덕동
공덕동에서 사람들이 관심을 많이 가지고 있는 곳은 공덕1구역 재개발 일 것입니다. 이미 이주 및 철거를 완료한 이 재개발 구역은 현재 시공단과의 공사비 증액 문제로 삐그덕 거림이 있지만 여전히 높은 프리미엄을 형성하고 있습니다. 일시적으로 저렴한 물건들이 나와 거래가 되기도 하였지만 현 시점 기준으로 10억 정도의 프리미엄이 형성되어 있습니다. 조합원 분양가까지 감안하면 총 매수금액은 인근 대장 아파트들과 비슷한 수준으로 움직이고 있다고 판단할 수 있겠습니다.

|서강동
광흥창역과 상수역 사이 조용한 입지에 있는 서강동의 대표 아파트 래미안 밤섬 리베뉴는 상승기때, 호가가 17.5억까지 올라갔다가 13.5억까지 거래가 되기도 하였습니다. 지금은 급매는 거의 다 소진된 상태이며 저층은 14억대, 중층 이상은 15억 이상으로 거래가 가능합니다. 전세는 7.5억에서 8.5억 사이에 세팅이 가능한 것으로 보입니다. 대형 평수가 주력인 밤섬자이의 경우, 대형 평형 아파트의 특징상 거래자체가 많지 않다보니 가격이 많이 흔들리지 않는 것 처럼 보이며 44평 기준으로 18억 정도에 거래 가능한 매물들이 있습니다.

|신수동
30평대 기준으로 20억 넘게 거래가 되었던 신촌숲아이파크는 하락기를 맞이하며 16억까지 급매 거래가 되었다가 최근에는 다시 17억 이상으로 시세가 형성되고 있습니다. 전세 시세 역시도 5천에서 1억정도 반등하는 모습을 보이며 매매, 전세 모두 반등하는 모습을 보이고 있습니다.

|성산동
진행이 된다면 강북 최대 규모의 재건축 단지가 될 성산시영아파트는 2020년 5월 안전진단 통과 전후로 시세가 급등하며 전 평형대가 10억 이상에 거래가 되었었습니다. 그러던 가격이 현재는 가장 작은 20평의 경우 7억후반까지 내려갔다가 급매가 빠르게 소진되면서 현재는 8억 후반까지 다시 올라간 모습입니다. 전세는 2억 중후반에 세팅이 가능하여 투자금은 6억 정도가 필요합니다.

|상암동
월드컵파크 중에서 가장 선호도가 높은 6단지의 경우 급매는 11억, 일반 매물은 12억 이상으로 시세가 형성되어 있습니다. 급매물이 완전히 소진이 되지 않은 상태로 반등까지는 조금 더 시간이 필요해보입니다. 전세시세는 6억 정도에 형성이 되어 있습니다. 4~8단지는 비슷한 시세를 형성하고 있으며 사이드에 위치한 1~3단지와 9~12단지는 1억정도 저렴한 편입니다.

👆거래량 변화는 어떤가요? 

🖍️푸릉레터 | 요약정리

인기단지의 경우 전세거래량이 빠르게 증가하며 전세물건이 귀해지고 있는 상황입니다. 전세시세가 올라감에 따라 매전갭 차이가 줄어들면서 투자자 문의가 늘어나고 있습니다. 마포더클래시 입주물량이 소화되면서 물량리스크가 사라진 마포입니다.


|아현뉴타운
마포 래미안 푸르지오의 경우 작년 연말까지만 해도 거래가 거의 되지 않았지만 올해 1월~4월까지가 거래가 40건 이상 되며 거래량이 늘어나는 모습을 보이고 있고 마포프레스티지 자이, 신촌 그랑자이, 마포 더클래시도 급매는 다 소진된 상태입니다. 최근까지만 해도 타지역을 보면 가격들이 워낙 많이 떨어졌기 때문에 급매를 노리는 실입주 수요로 인해 매매물건들이 많이 빠지는 모습을 보여왔는데요. 이번 마포조사를 통해 파악된 것은 전세물량이 빠르게 소진되고 있다는 점 입니다. 한 중개소의 표현을 빌리자면 '전세물건 씨가 말랐다'고 표현될 정도인데요. 전세물량의 소진은 바로 전세가격상승으로 이어지고 전세가격상승으로 매매,전세 가격갭이 줄어들면서 투자자의 문의도 늘어나고 있는 것이 현재 마포의 분위기입니다. 아현뉴타운에서는 한동안 마포 더클래시 물량이 전체 시장의 발목을 잡는 분위기였지만 이제 그 물량들이 거의 다 소진이 되면서 리스크가 완전히 사라진 상태입니다. 최근 이런 분위기 때문인지 인근 재개발 지역까지 투자자의 문의가 많아지고 있다는 것이 인근 중개소들의 공통적인 이야기가 있었습니다.

|용강동
염리초학군인 용강동은 실수요가 많은 곳 입니다. 그만큼 임대수요도 많은 곳이라 매물 자체가 많지 않은 매매거래량 보다는 전월세 거래량이 빠르게 늘어나면서 매물이 빠르게 소진되고 있습니다. 금리 인상과 함께 정체되어있던 전세물량 등이 지난달부터 쏵 빠져나가고 있으며 현재는 전세는 물론 월세 물건도 구하기 힘들다는 것이 인근 중개소의 의견입니다. 아현뉴타운과 마찬가지로 갭이 줄어들기 시작하면서 투자자 문의도 늘어나고 있는 추세라고 합니다.

|공덕동
공덕1구역 재개발은 전체 1,100세대 중 조합원 세대가 500세대 정도로 규모 대비 조합원 비중이 크지 않은 편입니다. 이러다보니 입주권 매물 자체도 찾기가 힘든 편입니다. 입지적으로 좋은 조건을 가지고 있기 때문에 투자자들이 관심을 많이 가지고 있는 곳이고 최근에 프리미엄이 낮은 물건들의 경우 빠르게 거래가 되는 모습을 보이기도 하였습니다. 다만, 올해말 일반분양이 예상되고 있기 때문에 초기비용이 많이 드는 입주권보다는 일반분양을 기다려보는 대기수요가 더 많은 것으로 판단됩니다.

|서강동
아현동, 염리동, 용강동 중개소 소장들과 달리 서강동의 중개소에서는 전세를 맞추는데 어느 정도 시간이 필요하다는 입장이었습니다. 광흥창역 인근이 개발 호재도 있고 투자자들의 구미를 당길만한 요소들이 많은 반면, 실수요 측면에서는 다른 동 대비 다소 부족한 면이 있음을 알 수 있는 점입니다. 다만, 중개소에 문의를 하는 사람 세명 중의 한명이 투자자라고 하니 투자자들의 관심은 꾸준한 곳으로 판단됩니다.

|신수동
신촌숲 아이파크는 전체적으로 거래량이 늘어나고 있는 모습입니다. 특히 20평대의 경우 매매 전세 매물이 빠르게 소진되고 있으며 문의도 제일 많다고 합니다. 20평대에서 시작된 관심은 30평대로 이어지고 현재는 40평대까지도 관심을 가지는 사람들이 늘어나고 있습니다. 타 단지와 마찬가지로 갭이 줄어들기 시작하면서 실입주 수요 뿐만 아니라 갭투자 문의도 많아지고 있는 상황입니다.

|성산동
가격이 크게 내려가면서 미래 내집마련을 위한 수요층이 최근에 많이 몰리면서 거래량이 증가하였습니다. 급매는 사실상 거의 다 빠진 상태라고 보면 되겠습니다. 다만, 특례보금자리론 조건이 9억이기 때문에 9억이하 까지는 거래가 잘 되고 있지만 그 이상 올라갔을 때 거래가 잘 될 수 있을지는 미지수입니다.

|상암동
월드컵파크는 급매물이 사라진 타 지역과 비교하면 여전히 급매물들이 나오고 있는 상황이지만 급매물들은 나오면 빠르게 소진되고 있는 모습을 보이고 있습니다. 전세 물건이 부족한 편이라 실입주 수요뿐 만 아니라 갭투자 문의도 늘어나고 있어나고 있는 추세입니다.

👆기타 이슈가 있나요?

🖍️푸릉레터 | 요약정리

역전세가 만든 급매물이 전세물량 감소와 함께 사라지고 있습니다. 마포의 재개발 / 재건축은 진행속도가 빠르지 않아 조심스러운 접근이 필요합니다. 상암동은 개발이슈와 쓰레기소각장 이슈가 있지만 아파트 가격에는 큰 영향을 주고 있지는 않습니다.


|아현뉴타운
중개소를 통해 급매가 사라지는 이유를 들어봤는데요. 마포프레스티지 자이의 경우, 2년전 입주를 하였고 분위기가 한참 좋을때이다보니 입주장에도 전세시세가 전체적으로 비교적 높게 맞춰져있는 편입니다. 이러하다보니 2년차가 도래하는 올해, 하락기가 함께오면서 역전세가 발생하는 상황인데요. 전세금을 빼줄 수 없는 소유자들은 울며 겨자먹기로 급매로 내놓을 수 밖에 없는 상황이었습니다. 이러했던 분위기가 전세물건이 사라지기 시작하면서 급변하기 시작하는데요. 전세가격이 다시 올라가기 시작하면서 낮은 전세금으로 이동하려던 세입자들이 기존 보증금으로 연장의사를 밝히기 시작한거죠. 이렇게되면서 자연스럽게 소유자도 급하게 팔 이유가 없어지게 되는 것입니다. 마포 더클래시는 후분양 진행하면서 계약률이 반토막이 나면서 화재가 되기도 하였지만, 최근 입지좋은 곳 분양시장이 활기를 띠면서 미계약물량은 무순위계약을 통해 완판이 다 되었습니다. 재개발 구역인 염리4구역과 염리5구역은 내년 구역지정이 유력하다는 것이 공통된 의견입니다. 다만, 염리4구역은 지주택 조합을 포함해 주체가 3개로 나늬어져 있어 이해관계가 복잡하다는 점 그리고 염리5구역은 구역 한가운데 자리잡고 있는 KT건물이 청년주택으로 지어지는 것으로 결정되면서 앞으로의 사업진행이 순탄치는 않을 것으로 판단됩니다.

|용강동
마포에서 염리초학군의 선호도는 외부에서보는 것보다 더 높은 편입니다. 여기에 염리초 인근으로 학원가가 형성되어있는 것도 플러스 요인입니다. 99년식 태영아파트가 2호선 역세권 아파트 가격 대비해서 크게 저렴하지 않은 부분은 이런 염리초학군에 대한 이해가 있어야 납득이 가능할 것입니다. 태영아파트는 학군 외에도 현재 리모델링 이슈가 있어 이 부분도 가격에 어느 정도 반영이 되어있다고 봐야합니다. 다만, 대형 평수 소유자들의 반대가 심해 실제로 리모델링이 언제 가능할지는 알 수가 없습니다. 중개소에서는 10년~20년 예상해야 한다는 의견도 있었습니다.

|공덕동
공덕1구역 진행을 할 때 고려해야하는 부분이 바로 추가분담금입니다. 현재 시공단과 공사비 증액 협의과 되었고 현재 나와있는 조합원 분양가가 올라갈 것은 확실해 보이는데요. 5월에 있을 조합 총회에서 조합원 분양가와 함께 일반 분양가도 어느 정도 윤곽이 날 것으로 예상되며 일반 분양가가 어느 정도 금액에 형성되느냐에 따라 추가분담금 여부도 조금은 명확해질 것으로 예상됩니다. 그외에 현재 구역에 포함되어 있지 않은 보류지가 있는데 이번 총회에서 이 보류지 수용 여부도 결정될 가능성이 높다고 하고 이미 일부 투자자들은 이 보류지 물건에 대한 관심을 보이고 있다는 중개소의 의견이 있었습니다.

|상암동
월드컵파크 4~8단지 대비 9~12단지가 저렴한 이유는 위치적 차이도 있지만 9~12단지의 전체 물량 중 80%가 임대물건인 것도 큰 비중을 차지합니다. 부동산 투자를 처음하는 경우 이런 부분을 놓치기 쉬운데 참고하면 좋겠습니다. 상암은 최근 이슈상황이 많은 편입니다. 하나는 개발과 관련된 문제이고 다른 하나는 쓰레기소각장 문제입니다. 서울시에서 최근에 서울링과 DMC랜드마크 개발계획을 발표하면서 인근 주민들의 기대감을 높이고 있지만 부동산 가격에까지는 큰 영향을 끼치지 못하고 있는 모습입니다. 오히려 이곳 주문들에 있어서 가장 먼저 해결되어야 할 문제는 쓰레기소각장 이슈인데요. 주민들이 10만원씩 걷어서 소송을 준비하고 있다고 합니다만 문제가 해결되기까지는 꽤 오랜 시간이 필요할 것으로 보입니다.

4월 26일 '마포편' 담당 애널리스트
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