💸3천만 원으로 재건축 투자? 어디냐면(더보기)

2021.12.2 ㅣ 32호

님, 안녕하세요. 팀 코주부입니다.

‘비둘기파’(통화 완화 정책 선호)인줄 알았는데 ‘매파’(긴축 정책 선호)였습니다. 제롬 파월 미국 연방준비제도(연준) 의장 얘기입니다. 파월 의장의 30일(현지 시간) 발언을 듣고 적잖이 놀랐습니다.

사실 주식시장에서는 코로나19 새 변이인 ‘오미크론’이 글로벌 금융시장을 강타하면서 연준의 테이퍼링(자산 매입 축소)과 금리 인상이 늦춰질 수 있다는 희망 섞인 관측이 나왔었죠. 하지만 파월 의장은 이 같은 기대를 단칼에 날려버렸습니다. 그는 “경제는 매우 강하고 인플레이션 압력은 더 높아졌기 때문에 테이퍼링을 몇 달 일찍 끝내는 것을 논의할 것”이라고 밝혔습니다. 또 “인플레이션이 일시적이 아니라고 말할 때가 됐다”고도 했습니다. 연준 의장 연임이 확정되자마자 사람이 이렇게 돌변할 수도 있네요.

아무튼 파월 의장은 오미크론이란 돌발 변수에도 테이퍼링 조기 종료와 금리 인상에 대한 강력한 신호를 보냈습니다. 앞으로 미국의 금리 인상이 늦춰질 수 있다는 기대는 접는 게 좋을 것 같습니다.

📊오늘의 코주부

3,000만원으로 재건축 투자한 경험담 풉니다. 김선철 무궁화신탁 부대표 인터뷰.
글로벌 ETF 자금 흐름이 달라졌다?

[코주부 베이직] 증권편⑫ 코스피 코스닥 더이상 헷갈리지 말자

3,000만원으로 수도권 재건축 투자, 경험담 풉니다

김선철 부대표가 지난해 직접 투자했다는 경기도 남양주 오남 진주아파트. /네이버지도 캡쳐

재건축 투자라면 억 소리 난다고 생각하시는 분들이 대부분입니다. 수십년된 아파트들이 재건축 사업지라는 이유로 수십억원에 거래되고 있으니까요. 오늘 코주부에서는 3,000만원의 종잣돈만 있어도 얼마든지 재건축에 투자할 수 있다고 주장하는 분을 소개해드리려 합니다. 바로 김선철 무궁화신탁 부대표입니다. 김 부대표는 SK건설과 한국자산신탁 등을 거친 실무 베테랑이자 2014년부터 명지대 부동산대학원 교수로도 출강하고 있는 전문가입니다. 내일 당장 써먹을 수 있는 알짜 부동산 강의로 입소문을 타면서 그의 강의는 수강신청 시즌마다 5분 내에 마감되는 인기 수업이라는데요. <마법의 재건축 투자>라는 책을 선보인 김 부대표를 만나 부동산 투자에 대한 조언을 듣고 왔습니다.

📈3,000만원으로 경기도 재건축에 투자한 '실제 경험담'

이 책에는 지난해 김 부대표가 구매한 재건축 매물 이야기가 핵심 사례로 등장합니다. “남양주 오남읍 오남리에 위치한 진주아파트 67㎡ 매물을 9,000만원에 매입했는데요. 전세가 6,000만원을 제외하면 3,000만원의 투자금만 들었어요. 단지 앞에 수도권광역급행철도(GTX)와 남양주 진접선 등이 예정돼 있다는 점을 고려했고, 3기 신도시인 남양주 왕숙지구보다도 서울과 가깝다는 점이 마음에 들었죠.

제 예상대로 6개월 뒤엔 2억 원까지 치솟았어요.(지난 10월 같은 평형의 실거래가는 1억7,200만 원임) 수익률로는 367%에 달하는 거에요. 앞으로 재건축이 진행되면 될수록 값은 더욱 뛸 거고요.”

📈재건축 투자 핵심 키워드는 노후 저층 아파트·레버리지

그가 꼽은 성공하는 재건축 투자의 핵심 키워드는 노후 저층 아파트(특히 주공아파트)와 레버리지입니다. 그가 샀다는 진주아파트는 1988~1991년 사이에 지어진 노후 아파트로 최고 층수가 5층인 저층 아파트입니다. “저층 아파트는 재건축을 해서 높은 건물이 되면 새로 생기는 가구 수가 많기 때문에 사업성이 좋아요. 저층 아파트 중에서도 주공아파트를 추천하는 건 대부분의 주공아파트가 대단지인데다 훌륭한 입지를 자랑하기 때문이에요. 교육 환경이나 교통편 등이 그 지역 내에서 매우 좋은 편이죠.”

그는 “서울의 유명 재건축 단지 중에는 층수도 높고 동간 간격도 좁아서 전용 34평인데 대지 지분은 10평 남짓인 곳도 있다”며 “재건축에 투자할 때에는 최대 수익을 누릴 수 있도록 대지지분을 가장 먼저 확인하라”고 조언했습니다. 참고로 대지지분은 등기부 등본에서 확인할 수 있고 재건축 이야기가 나오는 곳이라면 인근 부동산에서 대부분 파악하고 있습니다. 아직도 그런 주공 아파트가 남아있냐는 질문에 김 부대표는 “서울은 그런 매물이 없다고 봐야 한다"며 “수도권 일부에 저층 아파트가 남아있고 지방 5대 광역시에는 아직도 노후 저층 아파트가 많이 남아있다”고 답했습니다.

두 번째 키워드는 레버리지입니다. 김 부대표는 “최대한 적은 돈을 들여서 큰 수익을 낼 수 있는 곳을 찾아야 한다. 지금처럼 대출 규제가 심한 시대에는 대출이 나오는 지역, 물건을 중심으로 봐야 한다"며 “직접 집에 들어가서 살려고 생각하지 말고 주택을 투자 대상으로 보는 접근법이 필요하다”고 강조했습니다.

📈서울은 상업지역 '소규모 정비사업' 노려라

좀 전에 서울에는 투자할만한 노후 저층 아파트가 없다고 했잖아요. 그렇담 서울에선 더 이상 재건축 투자가 어려울까요? 김 부대표의 대답은 '아직 남아있다' 입니다. 그가 추천하는 건 소규모 정비사업인데요. “솔직히 실거주자의 입장을 고려해도, 학자의 입장에서도 소규모 정비사업을 지지하진 않습니다. 이런 방식으론 도로 등 기반 시설 확충이 어렵거든요. 하지만 가로주택정비사업, 그 중에서도 상업지역은 가능성이 있다고 봅니다.

상업지역은 용적률을 높게 받을 수 있어 사업성이 좋아요.” <마법의 재건축 투자>에는 서울시 소규모 주택정비사업 대상 리스트가 들어있는데요. 학생들과 직접 만든 용역 보고서인데 실무 부서에서 업무에 참고할 만큼 내용이 알차대요. 이 부록을 보면 자잘한 표에 깨알 같은 글씨로 적혀있어 어렵게 느껴질 수도 있는데요. 기존 가구 수와 신축 가구 수만 확인하면 수익성은 대강 파악할 수 있습니다. 기존 가구 수는 적을 수록, 신축 가구 수는 많을 수록 매력적인 투자처입니다. 실제로 이 기준으로 표를 살펴보니 기존 가구 수보다 신축 가구 수가 줄어드는 사례도 상당하더라고요. 이런 곳에 투자하면 분담금이 크겠죠?

📈꼬마빌딩·타운하우스·재개발은 ‘비추’

그가 모든 부동산 투자를 추천하는 건 아닙니다. “요새 상가형 꼬마빌딩 물어보시는 분들이 많은데 저는 추천하지 않아요. 일단 공실률 제로일 확률이 엄청 낮아요. 유지 보수, 임차인 관리하느라 받는 스트레스가 더 클 수도 있고요. 다음으로 코로나19로 사람들이 교외로 나가니 타운하우스나 단독주택 어떠냐고들 묻는데 저는 이것도 반대입니다. 안 팔립니다. 환금성이 없어요. 재개발은 권리 분석이 복잡해 일반인들이 접근하기가 어렵습니다. 재건축보다 사업 기간이 길고요. 그리고 젊은 무주택자들이 신축 빌라 사는 것 비추입니다. 부가가치는 낡고 오래된 동네, 집에서 나온다는 걸 기억하세요.”

끝으로 그는 학생들에게도 강조한다는 팁을 나눠주셨습니다. “강의 시작 10분 전 일찍 온 학생들에게 부동산 특강을 해주는데요. 바로 그날의 신문 기사를 해석해주는 겁니다. 스마트폰 네이버 첫 화면을 부동산 뉴스로 해두고 습관적으로 보세요. 1년만 지나면 자신도 모르게 부동산 흐름을 알게 될 겁니다."

글로벌 ETF를 보면 시장이 보인다?

증시가 혼란스럽습니다. 미국이 테이퍼링(자산 매입 축소)을 선언하면서 경기민감주, 금리 상승 관련 종목들에 대한 투자가 늘어나는 듯 하더니 코로나19 오미크론 변이 확산 우려가 커지면서 증시가 급락했습니다. 오미크론 변이가 확산되면 미국 정부의 테이퍼링이 속도를 조절할 것이라는 전망에 희망을 갖기도 하고, 경기 회복 속도가 더뎌져 증시에 부담이 될 수 있다는 우려 섞인 전망도 나옵니다.

대체 시장은 어디로 가고 있는 걸까요? 누구도 확신할 수 없는 시장이지만 '돈'은 거짓말을 하지 않죠. 글로벌 자금 이동 상황을 가장 솔직하게 보여주는 것이 글로벌 ETF라고 생각되는데요. 그래서 이번 <코주부 레터>에서는 최근 글로벌 ETF의 자금 유출입 동향을 살펴보고자 합니다.

글로벌 자금이 몰리는 곳 🏃

증권편⑫

🐣코스피 코스닥 더이상 헷갈리지 말자

코스피 코스닥, 자주 보긴 했는데 정확히 무슨 의미인지, 투자에 어떻게 활용해야 하는지 알고 있나요? 투.알.못을 위한 오늘의 코주부 베이직에서는 주식 투자의 기본 중 기본! 우리나라 증시의 향방을 보여주는 코스피와 코스닥과 벤처·중소기업을 위한 주식 거래 마켓 코넥스까지 간단하게 정리했습니다. 코주부 베이직과 투자 공부하려면 👇아래 버튼 클릭!

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👃코코코자로 시작하는 말은

오늘의 코주부 레터는 여기까지

팀 코주부가 당신의 성투를 빕니다. 다음 호에서 또 만나요!

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