PF 우려 끝, ECB 기준금리 인하
"모두가 위기라고 생각하면 그것은 위험이 아니다."

금융위원회 등 관계기관은 합동으로‘24.6.5일(수)에「제2차 부동산 PF 연착륙 대책 점검회의」를 개최했어요.
결론부터 말하자면 부동산 PF 시장은 안정적인 모습을 보이고 있어요.
건설사 보증 PF-ABCP의 경우 원활하게 정상차환이 이루어지고 있으며, 발행금리도 하락 추세를 보이고 있어요.

회의에서는 금융권 부동산PF 대출 연체율 현황에 대해서도 논의했는데요. 2024년 3월말 기준 금융권 부동산PF 대출 연체율은 3.55%로, 2023년 12월말(2.70%) 대비 +0.85%p 상승했어요.
* PF 연체율 추이(%) : (’22.12)1.19 → (’23.06)2.17 → (’23.12)2.70 → (’24.03)3.55

안정적인 모습을 보인 것치고는 큰 폭의 상승으로 생각하실 수 있는데요. 이는 PF시장의 불확실성 속에서 사업장에 대한 자금공급이 부진한 가운데, 금융권의 자체 리스크 관리 강화 움직임(본PF 전환이 상당기간 지연된 브릿지론 예상손실을 100% 인식 등 → 부실인식)과함께 부실 PF 사업장 정리에 시간이 필요함에 따른 정리 지연 영향으로 평가되었어요.

특히 저축은행업권의 경우 대주단 협약시 연체사업장에 대한 무분별한 만기연장·이자유예를 제한하고, 협약이 종료된 사업장에 대한 엄격한 연체기간 산정기준을 제시하는 등 건전성 관리·감독을 선제적, 단계적으로 강화해 온 바 있어요. 또한, PF대출 외형확대 방지 노력 등으로 인한대출 잔액의 감소도 연체율 상승 요인 중 하나로 작용했어요.

참석자들은 PF 연체율 상승에도 불구하고, 다음 사항들을 고려하여 시스템리스크로 전이될 가능성을 매우 낮게 보고 있어요.
① 건전성이 양호한 은행과 보험사가 PF대출 전체 잔액의 65.0%를 차지하고 있음
② 과거 위기시(12년말 13.62%) 대비 상당히 낮은 연체율 수준
③ PF대출의 만기도래가 특정시점에 집중되지 않고 고르게 분포되어 있음
④ 증권과 저축은행의 경우 높은 자본비율과 상당한 충당금을 이미 적립한 상황
💌 2024년 6월 첫째 주 금융 시장 동향 💌
유럽중앙은행(ECB)와 캐나다중앙은행(BOC)이 기준금리를 25bp 인하했어요.
다만, 정책 당국자들이 많이 이야기했던터라, 금융시장의 반응이 뜨겁진 않았어요.
오히려 올해와 내년 인플레이션 전망치를 상향 조정하는 등 매파적인 모습을 보여 시장 참여자들은 향후 추가 인하 가능성을 낮게 보고 있어요.
주간 미국 시장은 ISM 제조업 PMI, 개인소비지출 등 경제지표가 예상보다 부진한 수준을 기록하고, PCE 물가지수 등 물가가 예상치에 부합하며 금리가 하락했어요.
👨‍🏫KNOWHOW
임차인 보증금 중 일정액의 보호(우선변제)
대부분의 구독자분들은 주택임대차보호법 제8조 '보증금 중 일정액의 보호'에 관한 내용을 알고 있으실 것입니다.
그러나 예상보다 많은 분들이 상세한 내용은 놓치고 계셔서 정리했습니다.
법이 자주 바뀌다보니, 헷갈리시는 분들도 많으시더라고요.
이걸 챙기면 조금 더 매력적인 한도의 금융상품을 만드실 수 있을거예요.
해당 법률 중 오늘 이야기하려는 주요 내용을 발췌했습니다.

주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)

① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.


주택임대차보호법 시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등)

② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.

③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.

④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.


    주택임대차보호법 시행령 제10조제1항과 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위)의 내용은 아래 표로 정리합니다.

    발췌한 위 법률에서 임차인 보증금 우선변제 금액의 합계가 주택가액의 절반을 넘지 못한다는 사실을 모르고 계신 분들이 많았습니다.
    임차인이 여러명 있는 경우, 임차 보증금 합산 금액이 주택가액의 절반을 넘는 경우가 많을 것입니다. 이 때에도 주택가액의 절반까지만 우선변제에 사용됩니다.

    즉, 단순히 예상 주택가액에서 '방 개수 x 우선변제금'을 차감하는 방식으로 한도를 산출해내는 것은 부적절합니다.
    위 사실을 잘 알고 있는 경쟁사는 같은 위험을 부담하면서도 더 많은 한도의 매력적인 대출 상품을 금융소비자들에게 제공하고 있기 때문입니다.

    그 밖에 2023년 2월 이후, 우선변제 금액이 올랐다는 사실을 놓치고 계신 분도 있었습니다. 다시 한번 확인하고 안전하게 대출 실행하시기를 바랍니다!
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    1. 론프라 출시 1년 회고
    론프라(구 머니파킹)은 많은 대부업자분들의 요청으로 2023년 5월말에 세상에 나왔습니다. 출시 이후 1년 만에 70개 대부업체로부터 사랑받고 있습니다.
    대외적으로도 벤처캐피탈 등 투자 기관으로부터 투자를 유치하고, 중소벤처기업부 및 창업진흥원 등 정부기관과 사업 협약도 체결했으며, 카카오뱅크 및 한국핀테크지원센터신용보증기금, 한국인터넷진흥원, 아산나눔재단 등 셀 수 없이 많은 기관으로부터 론프라가 포용금융에 기여하는 혁신적인 서비스임을 인정받았습니다.

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    저희 팀은 고객님들 중에 다음 세대의 하나금융그룹, OK금융그룹, 웰컴금융그룹이 나올 것이라 확신하고 있습니다.
    지금은 고객님께서 제국을 만드시는데 필요한 곡괭이를 제공하는 수준에 불과하지만, 앞으로 저희도 전동 드릴, 포크레인 등으로 발전해나갈 것입니다.

    당장 다음 업데이트부터 더 이상 채권관리 담당자는 불필요해집니다.

    2. 채권관리 전산 -> 고객 관리 팀 구독 서비스으로 진화
    혹시 채권 관리 인력만 줄여도 이익이 2배가 된다는 것을 알고 계신가요?
    월 급여 300만원(연봉은 퇴직금 포함 약 4천만원)의 채권 관리 담당자에게 지출되는 연간 비용은 운용 자산 40억원 기준 1% 입니다. 그런데 최근 자금 조달을 통해 대부업을 영위하는 대부업자의 이익은 자산 대비 1% 수준입니다. 즉, 채권 관리 인건비만 대폭 줄여도 이익이 2배가 될 수 있다는 뜻이에요(운용 자산이 작을수록 인건비가 차지하는 비중이 더욱 큼).

    현재 저희는 70개 대부업체 내부에 계신 채권 관리 담당자분들의 업무 생산성을 10배 높여드리고 있습니다. 그런데 이 구조는 여전히 채권 관리를 담당하는 인력을 필요로 합니다. 그래서 저희는 월 15만원에 채권 관리 담당자를 채용하는 '고객 관리 팀 구독' 서비스를 제공하고자 합니다. 대기업 및 금융기관들처럼 콜센터 등 고객과의 소통은 외주를 맡기고, 더 중요한 일에만 집중하는 구조입니다.

    AS IS
    지금까지는 론프라에 계약서 내용을 직접 입력하고, 이자 받은 것을 확인 후 기록하고, 고객들이 증명서 발급을 요청하면 이에 직접 대응하셨었습니다.

    TO BE
    이제는 곧 있을 다음 업데이트를 통해 자서하신 후, 계약서 사진만 찍어서 올리면 그 이후 과정은 저희가 모두 대신해드립니다.
    - 올려주신 계약서 사진을 론프라 담당자가 직접 확인하여 기입
    - 금융결제원을 통해 가상계좌 발급 및 납입 확인(or 연체 처리) 자동화
    - 고객 문의사항(전화, 문자)을 론프라 팀이 대신 받고, 증명서 발급 대행

    차입처에 이자를 지급하는 것 외에는 판단(대출 실행, 경매 신청 등)에만 집중하시면 됩니다. 이자 납입 확인 자동화를 위해 계좌를 연동하실 필요도 없습니다. 계약서 사진을 통해 입력하는 것에 AI를 일부 활용할 수는 있겠지만, 100% 무결함을 보장하기 위해 담당 인력이 책임지고 처리할 것입니다.

    이자 입출금 확인은 몰리턴의 계좌와는 무관하고, 금융결제원 및 코스닥 상장사 쿠콘(전자금융업자)과의 제휴를 통해 이루어지므로 보안은 걱정하지 않으셔도 됩니다.

    3. 모바일앱 출시 예정
    자연스럽게 대부업계 최초로 채권 관리 모바일앱이 출시될 예정입니다!
    기본 기능은 계약 등록을 위한 계약서 촬영 및 업로드인데요!
    그 밖에 고객님들의 요청에 따라 다양한 기능을 추가하고자 합니다.
    어떤 기능들을 모바일앱에 더 넣어야할지, 어떤 식으로 넣으면 좋을지, 우선순위는 어떻게 하면 좋을 지 등을 고객님들 의견을 최대한 반영하고자 합니다.

    아래 내용 등 불편했던 점 또는 문의사항은 아래 연락처로 편하게 연락주세요!
    - 사무실 밖에서 노트북으로 자주 하는 일
    - 노트북 꺼내서 자리 깔고 하기에는 어려웠던 일
    - 빨리 대응해야 하는데, 제대로 하지 못했던 일

    은퇴를 앞둔 부모님의 노후에 현금흐름 창출 문제를 해결하기 위해 시작한 창업이 인류가 최초로 맞이하는 고령화 사회에 맞게 금융시장을 재편하는 일이 되었습니다.
    고객님들이 주인공이 되는 금융시장을 만들기 위해 앞으로도 최선을 다하겠습니다!
    독자님의 생각이 궁금해요!
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