#강남유일뉴타운 #마천거여어디로? #위례신도시근접 님, 안녕하세요. 재건축/재개발에 대한 문의가 많아서 강남 뉴타운 재개발을 분석해 봅니다.
🏢 강남 유일의 뉴타운 재개발 지역은 어디?
💰 그래서 지금 들어가야 할 곳은?
지난 킹두부에서 신청해주신 선물은 모두 차주 중으로 발송해 드릴 예정입니다. 모쪼록 내집마련에 도움이 되시길 바랄게요😀
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정확한 명칭은 거여·마천뉴타운인데요, 강남3구 중 하나인 송파구 내에 있기 때문에, '강남권 유일한 뉴타운'으로 불리고 있어요.
뉴타운이 무엇인지, 그동안 진행 상황이 어떤지, 앞으로 투자가치가 어떨지 등을 순서대로 짚어볼게요.
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💡 뉴타운으로 지정됐다!
New타운 사업은 말 그대로 낡은 동네를 새롭게 개발하는 도시 재개발 방식이에요. 과거에는 주로 개인이 주택을 짓고 개발하다 보니, 도로 같은 도시 기반 시설이 부족하고 건물들이 제각각 지어져 도시가 계획 없이 확장됐죠.
이를 해결하기 위해 정부나 지자체가 주도하여 큰 지역 단위로 도시를 정비하기로 했어요. 즉, 단순히 오래된 건물을 허물고 새로 짓는 것이 아니라, 도로·공원·학교 같은 기반 시설을 함께 만들어 사람들이 살기 좋은 환경을 조성하는 거예요. 낡은 주택들을 모두 허물고 그 땅에 대단지 아파트들을 만들어 버리는 것이죠.
그래서 원래부터 계획도시로 만들어진 강남권이 아닌, 강북이나 강서쪽 중심으로 뉴타운이 지정됐어요. 많이 들어봤을 은평뉴타운, 길음뉴타운, 왕십리뉴타운이 대표적이죠. 뉴타운으로 변신하면 이렇게 달라집니다.
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마천행~마천행~🚆 5호선 탈 때 듣는 익숙한 소리죠. 네, 마천은 5호선 종점역이에요. 강동에서 길음 쪽이 아닌 둔촌동행을 타면 올림픽공원-방이-오금-개룡-거여-마천으로 이어져요. 바로 이 끝의 거여-마천을 묶어 뉴타운으로 탈바꿈합니다.
참고로 거여동은 1970년대 전후로 서울 도심 개발 당시 쫓겨난 사람들이 판잣집을 짓고 살면서 생긴 마을이에요. 그래서 개미마을로 불리며, 개포동의 구룡마을과 함께 서울의 대표적인 달🌙동네로 꼽히죠. 그만큼 많이 낙후됐다는 의미예요.
거여동, 마천동은 '송파구'이기 때문에 강남권 뉴타운으로 불려요. 근데 이 사업이 꽤 오래됐어요. 2005년 뉴타운으로 지정되어 20년간 진행되고 있는거죠. 그러니 뉴타운은 완성되면 기립박수를 쳐야 할 만큼 굉장히 오랜 인내심을 요하는 사업이에요.
아파트 재건축할 때도 입주민들 의견 모으는 게 쉽지 않은데, 하물며 개인주택이나 상가들이 혼재한 곳을 허문다는 것이 얼마나 많은 변수와 우여곡절이 있겠어요. 그렇게 조율하고 무너지고 다시 조율하면서 꽤 오랜 시간을 버텨야 하는 거죠.
거여·마천 뉴타운은 2005년에 지정됐지만 / 각종 경제위기와 부동산 침체를 겪으며 중단됐다 / '15년에 부동산 시장이 살아나면서 다시 진행된 케이스예요. 이런저런 셀 수 없이 많은 이해타산이 얽혀있을지 짐작되시죠?😥
뉴타운 구역부터 보자!
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* 마천동의 붉은 체크✔️는 투자 시 유의해야 할 구역이에요. 이유는 아래에서 설명할게요.
마천이 5개, 거여가 3개로, 총 8개 구역으로 나뉘어 있어요. 구역 별로 진행 방향과 시공사가 다르게 움직입니다. 우선 거시적으로 입지를 볼게요.
🚆 교통 호재 >>
5호선 거여역과 마천역을 끼고 있는 역세권이면서 잠실, 강남까지의 버스 노선이 많아요. 여기에 위례선 트램 정거장이 마천역 인근에 만들어져 2026년 개통을 앞두고 있어요. 강남권이니까 강남과의 접근성이 좋습니다.
🏘️ 입지 호재 >>
위례신도시와 맞붙어 있어요. 위례 얘기를 잠깐 해보자면, '송파구의 일부+성남시 수정구의 일부+하남시 일부'를 믹스해 새롭게 조성한 2기 신도시예요. 다른 신도시들이 서울 외곽에 이뤄진 반면, 위례신도시는 송파구를 끼고 있어 지리적 입지로 큰 관심을 모았죠. 지금도 높은 집값을 자랑💰하고요. 2008년 착공하여 '13년부터 입주를 시작했으니 벌써 10년도 더 지났네요. 위례선 트램까지 뚫리면 뉴타운에서 위례신도시 생활권을 공유할 수 있게 돼요.
🏫 학군 호재 >>
위 구역 사진의 맨 오른쪽에 학교 사진이 있어요. 바로 이곳에 동성중·고교가 이전을 해요. 학군이 부동산 시장에 미치는 영향은 누구나 알고 있죠? 더군다나 1920년부터 대학로를 지키던 명문고가 오는 거니까요.
저 토지는 이전할 학교를 찾지 못해 빈 땅으로 방치돼 온 학교 용지인데요, 동성중·고교가 들어오면서 마천 지역 아파트가 재평가될 수 있어요. 학교 입장에서는 뉴타운 완료되면 1만 세대 넘는 대단지가 들어서니 학생 걱정 없고, 위례선 트램 개통되면 위례 신도시 학원가를 이용할 수 있어 학군 파워💪가 커질 수 있어요.
지금까지 마천동엔 중·고교가 부족해 학생들은 버스 타고 오금동으로 통학해야 했는데 학세권 생기면 아파트 입지는 더욱 높아질 거예요.
이렇게 재개발을 모두 마친 거여·마천뉴타운은 1만 5000여 가구의 새 아파트촌으로 탈바꿈하게 됩니다. 현재 강남권 유일한 뉴타운 구역이면서 지하철 5호선 역세권, 위례신도시를 바로 옆에 둔 입지 때문에 그 기대감은 더욱 커지고 있어요⚡.
* 뉴타운 vs. 신도시 : 뉴타운은 기존 주거지역을 허물고 새로 짓는 것, 신도시는 사람이 살지 않던 곳에 새로 짓는 것.
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현재 진행 상황이 어떤가!
갑자기 이곳을 소개하는 이유! 지난 23일 뉴타운의 마지막 퍼즐로 불리던 마천 2구역이 주택재개발사업에 대한 재정비촉진계획·경관심의(안)을 수정 가결했다는 소식이 나왔어요. 이로써 지지부진했던 재개발 속도에 탄력이 붙게 된 거죠.
2005년 지정 후 어떻게 돌아가고 있었을까요? 우선 가장 빠르게 움직인 곳은 거여동입니다.
위 구역 사진 다시 볼게요👆. 왼쪽이 거여동인데 이미 2개 구역은 아파트를 다 짓고 입주까지 완료했어요. e편한세상송파파크센트럴(1199세대)가 '20년 입주, 송파시그니처롯데캐슬(1945세대)이 '21년 입주. 모두 1천 세대 넘는 대단지예요.
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거여동의 마지막 거여새마을은 시공사까지 선정했어요. 강남3구 최초 공공재개발 추진 구역인데요, 삼성물산·GS건설 컨소시엄(1678세대) 진행으로 '30년 입주 목표예요. 원래 대개 1개 브랜드가 붙는데 여긴 2개가 붙은 거죠.
이곳은 위치상으로 봐도 뉴타운과 위례신도시를 잇는 지역적 연계 거점이 될 전망이에요. 그만큼 기대감이 높은 곳이죠. e편한세상과 시그니처 아파트 시세와 비교했을 때 추후 가격을 가늠해 볼 수 있어요. 둘 다 국평기준 16억 전후네요.
눈여겨볼 곳은 마천동이다!
이제 마천동이 부지런히 힘을 쓸 때입니다. 여긴 아직 걸음마 단계이기 때문에 투자를 하려면 이곳을 전격 분석해야 해요. 그 전에 재개발 프로세스를 먼저 짚고 가면,
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1️⃣구역 : 조합설립인가(2685세대)
-> 약 30% 진행된 단계로 어느 정도 안정권
2️⃣구역 : 마지막 퍼즐이라고 했죠? 이제 정비구역 지정 신청(1720세대)
-> 이제 막 기지개 켜는 수준
3️⃣구역 : 건축심의 통과, GS건설로 시공사 선정(2321세대)
-> 시공사 붙었으니 속도 붙을 단계
4️⃣구역 : 관리처분인가, 현대건설로 시공사 선정-디에이치 클라우드로 확정(1372세대)
-> 마천동에서 가장 빠른 상황. 이후 이주하고 착공에 들어가면 후다닥-
5️⃣구역 : 정비계획 수립(2041세대) -> 2구역과 같은 처지
그래서... 마천동 어느 구역에 들어가야 '투자 잘했다~'란 평을 받을까요?
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💡 재개발 구역에서 적정 투자 시기는?
사실 개인별 가치에 따라 달라요. 예를 들어 2,5구역처럼 이제 막 기지개 켜는 수준에 들어가면 가장 낮은 가격에 매입할 수 있지만 그만큼 수많은 변수에 시달려야 합니다. 중간에 어그러질 수도 있고 기약 없이 공사를 기다려야 할 수 있고요😖.
어느정도 안심할 수 있겠다-싶은 단계가 1구역이에요. 조합설립이 되었다는 건 30% 정도 진행되었다는 거고, 즉 적은 투자금으로 안정권에 들어서는 거죠. 그렇지만 이 역시 오랜 인내심을 필요로 합니다.
반면 3,4구역으로 갈수록 사업이 확정되어 가기 때문에 안심은 할 수 있지만, 이미 P가 붙어 초기 투자금이 많아져요.
정리하면, 초창기일수록 하이리스크 하이리턴, 막바지로 갈수록 로우리스크 로우리턴이 되겠네요.
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위는 전반적인 프로세스 얘기고, 다시 뉴타운으로 돌아오면, 투자 진입 시 주의해야 할 사항들이 많아요. 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
재개발 투자 시 가장 중요한 건, 추진 중인 집을 살 때 조합원 권리까지 갖게 될 수 있는지예요. 무슨 말이냐면,
다시 위 재개발 프로세스를 보면,
내가 살던 집이 재건축이나 재개발에 들어가면 '조합원 권리'를 갖게 돼요. 대부분 새 아파트에 대한 입주권으로 바뀌지만, 간혹 보상금(현금청산)을 받는 경우도 있어요.
잠깐! 현금청산이 뭐죠?
내가 소유하고 있는 부동산이 재개발 사업 구역에 포함된다면 재개발을 반대하더라도 일단 조합원이 돼요. 이후 분양 신청 기간에 분양 신청을 하지 않으면 현금청산자로 지위가 변경돼요. 당연히 분양 신청을 하지 않았다는 건 새집을 받지 않겠다는 뜻이니까요. 목돈이 필요하거나, 분담금이 부담돼서 그냥 집을 팔겠다 등 다양한 경우가 있겠죠. 그럼 관리처분인가 이후에 현금청산금을 받게 돼요.
재건축 지역에 투자하려는 사람은 당연히 '조합원 권리'를 가지려고 하겠죠? 그런데 시기를 잘 타고 들어가야 해요. 왜냐하면 어느 시기에 매수하냐에 따라 조합원 권리를 못 가질 수도 있거든요.
투기과열지구로 지정된 지역에서,
1) 재건축일 경우는 조합설립인가 이후
2) 재개발일 경우는 관리처분인가 이후에 해당 집을 사게 되면 조합원이 될 수 없어요. 즉 새집을 받을 수 없고 그냥 현금청산 당하게 되는 거죠.
여기서 투기과열지구란 '25년 기준으로 서울 강남3구(강남, 서초, 송파)+용산구예요. 즉 거여·마천뉴타운은 송파구이니, 관리처분인가 후에는 조합원이 될 수 없는 거죠.
근데 이걸 모르고 샀다면 어떻게 될까요? 조합원 권리가 없으니 새 아파트를 받을 수 없고 그냥 현금청산 당할 확률이 높아요. 현금청산은 감정평가액 기준으로 해서 시세보다 낮은 금액이 될 테니 손해를 보는 셈이죠.
위에서 마천4구역은 관리처분인가로 조합원 권리 양도가 불가능한 상태예요. 이 점을 확실히 알아봐야 해요.
두 번째로 주의할 점은 마천2와 5구역이에요.
이 구역은 작년 12월 기준으로 '토지거래허가구역'으로 재지정됐어요. 토허가로 지정된 곳은 매입 후 2년 실거주 해야 하기 때문에 갭투자가 불가해요. 재개발이면 아파트가 아니라 주택가이므로, 낡은 주택에서 2년 이상을 살 수 있을까?에 대한 부담감 때문에 이 구역에 대한 매수 문의가 많이 없다고 해요.
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<킹두부 정리> 재건축 성과로 대규모 신축이 입주한 강동 고덕지구, 말해 무엇하랴 위례신도시, 그리고 하남미사강변신도시 등으로 시세차익을 경험한 사람이라면 거여마천 뉴타운도 눈여겨볼 거예요. 이미 거여 1,2구역에 들어선 new 아파트 시세만으로도 이곳의 성공 여부는 결정 난 것 같습니다. |
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*본 내용은 두부의 주관적 의견이며 매물에 관심이 있다면 충분한 손/발품 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.
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내집마련을 향한 길에 작은 등불 하나 켜드릴게요💡
약 한달 전부터 예고해왔던 '2025 부동산 정책, 무엇이 바뀌나' 전자책이 완성됐습니다. 크게 대출, 세금, 제도, 이렇게 3개 파트로 구성되며, 올해 새롭게 변경되는 정책 알맹이만을 담았습니다.
중요한 건 1년 간 계속 업데이트된다는 사실! 아직 정권이 어디로 향할지 모르기 때문에 부동산 시장도 불안정한 상황이에요. 즉 정권에 따라 정책이 또 바뀔 수 있기 때문에, 그럴 때마다 실시간 업데이트할 예정이에요. 현재 페이지가 2배 이상으로 많아질 수도 있다는 의미죠.
킹두부 전자책 원하시는 분은 아래 버튼을 눌러 오늘 킹두부 피드백과 함께 전자책받으실 이메일을 남겨 주세요. 3월 10일부터 안내 메일 보내드리겠습니다. 앞으로도 킹두부는 님이 내집마련 하시는 그날까지 최대한 서포트하도록 하겠습니다!💪
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