두부먹고 내집마련 한걸음 더
💌 2022년 1월 25일 두부레터입니다.
💬 지금 핫한 뉴스 보여줄게, 완전히 달라진 나 지난 두부의 '모아타운'에 이어 서울시가 new 정책을 또 냈습니다. '양보다 질이 좋은' 아파트를 많이 만들어내겠다는 건데요. 저품질 고기 뷔페말고, 좀 비싸더라도 양질의 소고기 식당을 열겠다는 겁니다. 거창한 이름하여, '공공주택 소셜믹스'입니다. 호떡믹스말고 소셜믹스? 작년부터 정부가 인정하기 시작했습니다. '집값이 올라가는 건 공급이 부족해서야'라고요. 그러나 한정된 땅에 더 많은 집을 뚝딱 만드는 건 쉬운 일이 아니죠. 그래서 '질보단 양'을 외치며 무조건 많이 만들기에 돌입합니다. 누구나 살기 좋은 동네에 살 만한 평수의 아파트를 원하지, 외진 곳의 좁은 주택을 원하지 않습니다. 즉, 살 수 있는 집이 아닌 '살고 싶은 집'을 찾는 것이죠. 그래서 서울시가 소셜믹스를 들고 나왔습니다. 바로 공공주택을 '살고 싶은 집'으로 탈바꿈하겠다는 겁니다. 공공주택이 왜 변해야 하나? SH, LH 등 나라에서 짓고 저소득층 취약계층에 분양하는 아파트를 공공주택이라고 합니다. 단독도 있지만, 민간 아파트 지을 때 일부 동을 떼어 임대주택으로 짓기도 하는데요, 바로 여기서 보이지 않는(혹은 적나라하게 보이는) 차별이 발생하게 됩니다. '너 임대아파트 살지?'라며 따돌림하는 아이들이 있을 정도니까요. 소셜믹스는, 신규 아파트 내 일반과 공공의 차이를 없애고 서로 섞이게 한다는 의미입니다. 어떻게 믹스하냐면, 👉 기존엔 일반분양 먼저 동 배치 추첨하고 공공은 남은 물량을 가져갔는데요, 그러다보니 같은 단지 내에서도 공공주택이 햇빛이 덜 들거나 소음+매연 친화적인 도로 가까이에 배치됐어요. 🙅 이젠 이런 차별 사라져요. 일반과 공공이 같은 날 모여 동호수 공개추첨을 함께 합니다. 내 옆집이 공공으로 들어왔는지 여부를 알 수 없죠. 👉 공공주택은 평수가 작아요. 전용면적이 17~59㎡이니 신혼부부가 살기에도 조금 좁죠. 🙅 그래서 평수도 늘려요. 25~84㎡로 확대돼 적어도 방 2개 이상은 되겠네요. 여기서 끝이 아닙니다. 재건축 가즈아 '이제 그만 새옷 좀 사주소'라며 오랜 세월 기다려온 아파트들의 재건축이 시작됩니다. 국내 1호 영구임대아파트단지가 어딘지 아세요? 서울 노원구에 있는 하계5단지입니다. '국내 1호'에서 느껴지죠? 1989년에 탄생했으니 벌써 30살이 넘었네요. 이곳을 포함한 30대에 접어든 34개의 공공주택단지 재건축이 드디어 시작됩니다. 목표는 2040년 완공이에요! 앞서 얘기한 일반과 공공이 섞여있는 아파트 단지는 리모델링이 추진됩니다. 물론 20살이 넘어야 하고요, 마포태영아파트가 우선 대상자로 뽑혔는데, 서울시가 조합원으로 참여해 소셜믹스로 짓는다고 합니다. 아직 안 끝났습니다. 임대료 지원해준다? 정식 명칭은 '서울형 주택바우처', 풀이하면 저소득층의 임대료를 조금 지원해 줍니다. 1인가구에 8만원씩 매월 주는데요, 2인가구면 8만5천원,,, 이렇게 5천원씩 더 줘요. 물론 받을 수 있는 조건이 까다로워요! 우선, 민간 월세 주택이나 고시원에 살아야 해요. 임대 보증금은 1억1천만원 이하, 월 소득은 중위소득 60% 이하여야 합니다. 아, 전재산 털어서 1억6천만원 넘으면 안돼요!
💭 세금 이야기 9천999...원 아파트를 찾습니다 전국적으로 1억 이하 아파트 거래가 많아지고 있습니다. 전체 매매 중 40%나 된다 하니 '1억 아파트에 무슨 일이고?' 의문이 생깁니다. 발단은 2020년 7.10 대책으로 올라갑니다. 이때 다주택자의 취득세를 최대 12%로 엄청 높였는데요, '단, 공시가 1억 이하 집은 수십 채를 사도 취득세 1.1%만 내'라는 특혜권이 생깁니다. 이유는, 저렴이 집에 누가 투기를 하겠어? 라는 생각에서죠. 그런데 틈새시장을 눈치챈 사람들이 귀신같이 몰려옵니다. 비인기지역이던 평택 ‘태평아파트' 전용 59㎡는 7·10 대책 이후 1년 사이 가격이 두 배로 뛰었어요. 안성공도읍 주은청설 아파트는 작년에 512건이 매매됐을 정도죠. 이게 왜 '투기'일까요? 2020년 7월부터 작년 9월까지 공시가 1억 이하 아파트 거래를 분석해보니 외지인이 33%, 법인이 9% 사들인거죠. 즉, 해당 지역에 살지 않으면서 매매했다는 것은 '투자&투기'가 되는 셈입니다. 그럼 저들은 왜 1억 이하 아파트로 몰리는 거죠? 취득세는 집을 살 때 한 번 내는 세금입니다. 아무도 관심갖지 않던 저렴이에 사람들이 몰리면 가만히 있던 옆 사람도 들썩들썩 합니다. '나도 한 번 사볼까?'라면서 수요가 많아지죠. 그럼 1억도 안되던 집들이 갑자기 1억을 넘어버립니다. 초반에 저렴한 금액+저렴한 취득세 내고 들어갔던 투자자들은 수익을 챙기고 빠지게 됩니다. 그럼, 일반적인 취득세가 어떻게 될까요? 유일한 집 한채를 살 때랑, 하나 있으면서 하나 더 살때, 2개 있으면서 하나 더 살때의 세금이 다릅니다. 조정대상지역(서울 전역) 기준으로 보면, 1주택일 때 1~3% 2주택일 때 8% 3주택/ 법인이나 4주택 이상일 때 12% 1%이던 것이 갈수록 쭉쭉 늘어나죠. 즉, 집 많이 갖고 있지 말고 실거주 1개만 갖고 있으라고 취득세를 올린 거죠. 분양권을 갖게 되면 어떻게 될까요? 분양권은 엄연히 말하면 아직 내 집은 아니죠. 아파트를 짓는 중이니까요. 그렇지만 2020년 8월 12일 이후 갖게 된 분양권은 주택수로 카운팅됩니다. 단, 오피스텔 분양권은 달라요. 오피스텔은 기본적으로 사무용이기 때문에 건물이 다 지어질 때까지 집으로 쓸지 사무실로 쓸지 안 정해진거죠. 그러니 오피스텔 분양권은 주택수로 카운팅 안합니다. 그렇지만 오피스텔이 완공되고 '집으로 쓸거야'라고 결정되면 다른 세금은 내게 됩니다.
📚 부동산 용어풀이 전용면적 방과 거실, 화장실, 주방 등 생활공간을 포함한 내부 면적. 베란다는 서비스 면적으로 전용면적에 포함되지 않으며 등기부등본이나 건축물대장에도 표시되지 않음. 공용면적 입주민들과 공동으로 사용하는 공간. 계단, 복도, 엘리베이터 등의 ‘주거공용면적’과 관리사무소, 지하층, 노인정 등의 ‘기타공용면적’으로 나뉨.
📰 간추린 늬우스 🍏 공시가의 고공행진 주택 공시가격 현실화율이 진행되면서 4년간 서울 주요 지역의 단독주택 공시가격이 2배 이상 급등했다. 공시가격 인상에 종합부동산세 등 세율도 함께 올랐고, 보유세 부담이 공시가격 상승 이상으로 더 커졌다. 🍏🍏 약발 떨어진 오피스텔 아파트 규제 강화로 대체상품으로 떠올랐던 오피스텔. 그런데 새해 들어 오피스텔 거래량이 60% 급감했다. 요인은, 이달부터 본격 시행된 DSR 40% 규제 때문. 대출을 받기 어려워지면서 개인별 소득과 대출 상환 능력에 따라 추격매수 또는 투자 진입이 어려워졌다. 🍏🍏🍏 사고는 이제 그만 건설안전특별법(건안법)에 대한 논의가 다시 수면 위로 떠오르고 있다. 발주·설계·시공·감리자 등 참여자별로 권한에 상응하는 안전관리 책임을 부여하고 사고 발생 시 합당한 책임을 지도록 한다. 발주자는 적정한 공사비용과 공사기간을 제공해야 하고 민간공사는 비용과 공기가 적정한지 인허가기관의 장 등에 검토를 받아야 한다.
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