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그래서 내가 궁금한 건

정부는 부동산 어떻게 한대?

윤석열 정부의 부동산 정책 기조는 규제 완화다. 출범 1달 차였던 6월까지 부동산 시장의 화두는 집값 안정이었다. 정부는 문재인 정부의 과도한 규제와 주택 공급 부족을 집값 폭등의 원인으로 보고, 이를 해결해 부동산 시장을 정상화하려 했다. 

• 분양가 상한제 합리화: 부동산 정비사업 비용을 분양가에 반영되게 해 집주인들이 주택을 더 많이 내놓게 했다.
• 270만호 주택 공급 계획: 민간을 중심으로 5년간(23~27년) 양질의 주택 270만호를 공급하기로 했다. 이를 위해 재건축·안전진단 규제 완화와 신규 정비구역 지정을 추진하기로 했다.
• 주택 취득세 감면: 생애 최초 주택 구입 시 연소득에 관계없이 누구나 200만원 내 취득세 감면 혜택을 받을 수 있게 했다.

한편 9월부터 주택 매매량과 집값이 급격히 하락했다. 정부는 이전까지 집값이 워낙 올랐기 때문에 최근의 하락세는 집값 안정의 신호라고 평가했지만, 하락 속도에 대해선 우려를 표했다. 갈수록 하락폭이 커지고 미분양 주택이 쏟아지자, 정부는 하락세 감속에 나섰다. 이때도 규제 완화가 주요 해결책이었다.

• 부동산 대출 규제 완화: 무주택자와 1주택자의 주택담보대출 가격 제한(15억 원 이상)을 해제했다.
• 부동산 규제 지역 해제: 지방부터 시작해 수도권(서울 강남 3구, 용산 제외)까지 부동산 규제지역을 순차적으로 해제했다.
• 분양 규제 완화: 분양가 상한제 주택의 실거주 의무를 폐지하기로 했고, 양도세를 깎았다.
• 다주택자 규제 완화: 다주택자의 주택담보대출을 허가하고, 세금을 부담을 줄였다.
• 미분양 주택 매입 논의: 미분양 주택을 정부가 매입해 취약계층에게 공공임대하는 안을 검토하기로 했다. 재정이 과도하게 들고, 세금으로 건설사를 살려준다는 지적이 나온다.

💡 늘 어려운 부동산 용어들 알아보기

용적률: 땅 면적 대비 건물 바닥 면적의 비율. 땅 면적이 100평인데 건물의 모든 층수 면적을 합한 면적이 200평이면 용적률은 200%다.

DSR: 총부채원리금상환비율. 연소득에서 각종 금융 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율. 1년 수입이 3천만 원인 사람이 매년 빚을 갚는 데 300만 원을 쓴다면 DSR은 10%다.

LTV: 담보인정비율. 은행이나 대부업체 등 금융기관이 담보를 잡을 때 그 가치를 얼마나 인정해주는지를 말한다. 1억 원인 땅에 대해 LTV가 80%라고 한다면 그 땅을 담보로 최대 8천만 원을 빌릴 수 있다. 정부는 주택담보대출의 LTV 상한선을 정해서 과도하게 빚을 내 주택을 구매하는 것을 억제한다.

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좋은 대책인걸까?

집값이 하락하고 미분양 주택이 쏟아지는 상황에서 지금의 정책 기조를 유지하면 공급 과잉이 올 수 있다는 우려도 나온다. 하지만 공급 계획 이후 실제로 주민이 입주하기까지 몇 년 이상 시간이 걸리기 때문에, 전문가들은 조심스럽지만 주택 공급을 계속해야 한다고 보고 있다. 경기가 다시 살아나면 또 다시 공급 부족 사태가 올 수도 있기 때문이다.

이번 1기 신도시 특별법의 경우 단기적으로 해당 지역의 집값 상승 효과가 있고, 장기적으로는 주택 공급 확대에 기여할 수 있다는 점에서 긍정적으로 평가되기도 한다. 지역민들 역시 빠른 재개발을 촉구해왔다. 정부가 지난 8월, 관련 정책을 2024년까지 마련할 계획이라고 발표하자 이에 반발해 야당의 경기도지사 선거 승리에 힘을 실어주기도 했다.

다만 문제는 이미 많은 1기 신도시가 포화 상태에 이르렀다는 것이다. 여기서 주택 공급이 늘어 갑자기 인구가 증가하면 도시 인프라가 감당하지 못할 것이란 우려도 제기됐다.

집값이 떨어지는 가운데 규제를 정리할 필요가 있었다는 데는 대체로 수긍하는 분위기지만, 다주택자에 대한 규제 완화에 대해선 논란이 벌어지고 있다. 섣부른 규제 해제는 부동산 투기를 조장하고, 결국 집값이 다시 오르게 돼 ‘내 집 마련’은 어려워진다는 것이다.

그렇다면 정부는 왜 다주택자의 세금을 덜어줬을까? 다주택자를 ‘건전한 민간임대사업자’로 키우겠다는 것이 정부의 설명이다. 다주택자의 세금을 올리면 세입자들의 임대료 부담도 커지기 때문에, 다주택자의 세금 부담을 덜어 주거 안정에 기여하겠다는 것이다.

이는 민간에서의 주택 임대를 장려하겠다는 현 정부의 정책 방향과도 연결돼 있다. 윤석열 정부는 공공임대는 정부 재정 부담으로 이어져 경기를 위축시킬 수 있다는 입장이고, 실제로 올해 예산안에서도 공공임대주택 예산은 지난해(약 20조 원)에 비해 약 5조원 삭감됐다.

물론 다주택자 세금 감면이 임대료 안정에 기여할 것이란 정부의 기대에 회의적인 의견도 있다. 세제 감면이 세입자의 주거비 부담으로 연결될 가능성이 낮고, 오히려 다주택자의 지대추구만 쉬워지게 된다는 주장이다.