동대문구에서 역세권이면서 아이들 교육시킬만한 쾌적한 주거지가 별로 없습니다. 그나마 장안동이 학원가와 학교가 갖춰져 있지 만 비역세권이고 연식이 20년 가까이 돼가고요. 역세권이면서 신축인 이문동, 휘경동은 초등학교가 멀고 학원가가 갖춰져 있지 않습니다.

그래서 동대문에서 래미안크레시티가 대장 자리를 유지하고 있습니다. 65층 롯데캐슬 SKY-L65 같은 스페셜 한 주 상복합 제외). 동북권의 교통 요충지인 청량리역 도보권이고 초, 중학교를 끼고 있기 때문입니다. 앞으로 도서관도 들 어설 예정입니다.

아쉬운 건 단지가 3개로 쪼개졌고, 2015년 입주로 연식이 10년 차가 돼가고 있습니다. 래미안크레시티 바로 옆 전농8 구역이 조합설립인가를 받았고 2025년 사업시행인가를 목표로 하고 있습니다. 추후 동대문 대장이 될 전농8구역 매 물을 검토하기 위해 부동산을 방문했습니다.

갓서블🤠 : "(안녕하세요. 전농8구역 매물 좀 소개해 주세요)"

" 전용면적 16평이고 대지면적 20평인 주택 있어요. 매매가 8.1억이고 전세는 1억이에요. 공시지가 3억인데 시공사인 롯데캐슬에서 평당 3,000 정도 감평가를 해줄 거라고 해요. 20평이니 6억 정도 감평을 예상하고 있어요. 조합원 분양 가는 10억 이야기하고 있고요"

갓서블🤠 :"(6억이면 공시지가의 200% 잡아서 과한 것 같아요. 그래서 보수적으로 5억으로 감평가를 잡으면 피가 3억 붙었네요. 조합원 분양가 10억에다 피 3억을 더하면 13억에 매매하는 거고요. 투자금이 7.1억 들어서 부담스러운데 더 작은 매물 없나요?)"

"네. 전농8구역은 뉴타운이 06년 지정되어서 개발이 제한되었어요. 그래서 빌라 같은 작은 매물이 없어요"

갓서블🤠 : "(래미안크레시티 34평 투자금이 7억정도 들고, 이주중인 이문4구역도 7억 전후로 들더라고요. 셋 중 어떤 아파트가 가장 비쌀가요?")

"래미안크레시티는 10년차가 되면서 신축빨이 빠져 갈아타기 할 시점이에요. 실제로 10년 차 넘은 신축 거주하다 분 위기 좋을 때 팔고 이곳을 사 놓은 동대문 주민들이 많아요. 이문4구역도 좋은데 1호선보다 청량리역이 더 낫죠. 청량리역 KTX가 기존 안동에서 부산까지 연결이 될 계획이고, GTX B,C와 면목선 등이 들어설 거라 10년 뒤 이곳은 더 변 할 거예요"

갓서블🤠 : "(전농8구역은 투자금이 많이 들어서 좀 부담스러운데 전농14구역은 어떤가요?)

"전농14구역은 청량리역과 가까워서 좋은데요. 이제 막 시작 단계라 15년에서 20년 걸릴 거예요. 그리고 얼마 전 사업 속도가 느려서 신속통합으로 하려면 면적을 2만 제곱미터 이하로 해야 한다고 해 전농14구역과 전농16구역(역세 권시프트)으로 쪼개졌어요. 이곳은 3억대로 투자할 수 있어 30대 젊은 사회 초년생들이 부모님 돈을 보태 산 분들이 많아요. 오래 걸리니 사서 기다리라는 거죠"

갓서블🤠  결론 : 

래미안크레시티도 좋은 입지이지만,

주민 중 그다음 스텝을 생각하는 사람도 있습니다.

동대문구에서 성동구를 고려 할 수 있고, 동대문구에서는 그다음 대장이 될 전농8구역을 고려하는거죠. 

현재에 안주하지 말고 장기적인 안목으로 갈아타기 할 그다음 플랜이 필요합니다. 실거주하면서 끊임없이 부동산 입 지 공부를 해야 하는 이유입니다. 그다음 지역을 분석해 놓고 눈여겨보고 때가 되면 과감히 갈아타는 게 필요합니다. 기회는 준비된 자에게 옵니다.

예를 들어 경기도 구리 구축에 산다면 다산신도시로, 다신 신도시에서 강동구로, 강동구에서 잠실로 지속적으로 투자 체급을 올려야 합니다.

이문휘경뉴타운의 대장이 될 이문4구역 매물을 검토하기 위해 부동산 현장을 방문했습니다.

갓서블🤠 : "(안녕하세요. 요즘 대출 규제로 부동산 분위기가 가라앉았는데 이문휘경뉴타운 부동산엔 사람이 많이 보이더라고요)"

"재개발은 대출 규제에 영향을 덜 받아요. 이문3구역은 이미 이주비 대출 등을 실행했고, 이문4구역은 이주비 대출 이 자와 분담금을 입주할 때 내니 당장 내야 될 돈이 없으니까요."

갓서블🤠  : "(이문휘경뉴타운 입지 선호도는 어떤가요?)

" 아무래도 이문4구역이 가장 선호하죠. 서쪽엔 1호선 초역세권을 동쪽엔 중랑천을 끼고 있잖아요. 무엇보다 초등 부지가 생겨 초품아가 가장 큰 장점이에요. 이문아이파크자이와 래미안그란데는 초등학교가 둘로 나눠지고 가깝진 않 거든요. 이문아이파크자이가 역과 더 가까워 래미안라그란데보다 5천 정도 비싸요. 이문4구역은 이곳보다 2억 정도 더 비쌀 것으로 생각해요.

그리고 무엇보다 구조가 달라요. 이문4구역은 천장 층고를 2.7M로 높이고 특화 설계로 구조가 좋아요. 래미안라그란데와 이문아이파크자이 1단지 2단지 24평, 34평은 3베이에요. 하지만 이곳 이문4구역은 4베이고, 다른 구역과 다르게 24평엔 드레스룸도 넣었어요"

갓서블🤠  : "(이문4구역이 관리처분 나고 곧 철거할 것 같은데, 매물 좀 소개해 주세요)"

"다주택자가 취득세 부담 없는 도로부지 소개해드릴게요. 매매가 8.15억이에요. 권리가액은 4.45억, 프리미엄은 3.7억 이에요. 이주비 대출이 권리가액의 50%인 2.22억이 나와 투자금 5.93억 정도 들어요"

갓서블🤠 : "(조합원분양가가 8.42억 예상되고 프리미엄이 3.7억이니 34평을 12.12억정도에 사는 거네요. 다른 이문4구역 매물은 없을까요?)"

"이문4구역 단독주택인데 매매가 10.2억이고 권리가액 6.47억, 프리미엄 3.72억. 이주비 대출 3.9억이어서 초기 투자금은 6.3억 정도 들어요"

갓서블🤠 :"이문 4구역 매물은 프리미엄이 3.5억~4억 정도 형성했고 84형 매입원가는 12억 초반이고 투자금은 5억 후반에서 6 억 대 정도 드네요. 래미안크레시티가 15.4억 정도 나오고 있는데 이문4구역이 이곳을 이길 수 있을까요?

"저희 부동산에서 이문4구역은 30년쯤 입주하면 18억 예상하고 있어요. 15년 연식의 래미안크레시티와 15년 연식 차이가 나고 여긴 싱크뱅과 스카이라운지 등의 상품성 차이가 나니까요"