'복병=금리' 입니다. 갑자기 웬 금리 얘기냐고요? 그동안 매물이 없으니 집값이 오르는 거 아냐? 라는 논리였는데, 이제는 매물이 많아졌음에도 매매가 부진합니다. 바로 금리가 올라도 너~무 오르고 있어서 쉽사리 매매에 뛰어들지 못하고 있기 때문입니다.
매매 수급지수를 아시나요?
잠깐 용어 설명 좀 하고 갈게요. 매매 수급지수는 부동산원의 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 지수화한 것인데요,
- 0에 가까울수록 공급이 더 많은 것
- 100에 가까우면 공급과 수요가 비슷한 것
- 200에 가까울수록 수요가 더 많은 것
5월 마지막주의 매매 수급지수는 90.2로 나왔어요. 지난 주보다 떨어진 건데요, 갈수록 떨어져 0으로 가고 있으니 공급이 더 많아진다는 의미입니다.
불과 몇달 전만해도 '살 수 있는 집이 너무 없다!!!'라는 불만으로, 집값이 마구 뛰었습니다. 그래서 집을 더 많이 만들겠노라 다주택자들의 마음을 어르기 시작했죠. '세금 부담 줄여줄테니 하나만 남기고 팔지 그래?' 라고 말입니다.
집이 1채, 2채... 많아질수록 양도세가 플러스 되는데요, 이러한 양도세 중과를 1년간 유예하기로 한 것이죠. 즉, '주택을 2년 이상 보유한 다주택자'는 플러스 없이 최고 45%라는 기본세율을 적용받게 된 것입니다.
효과가 있었나 봅니다. 다주택자들이 집을 팔기 시작했어요. 4/3일 대비 5/3일 기준 매물로 나온 집이 11.6%가 오른 것이죠. 그런데 막상 살 집이 늘어났음에도 팔리지 않는 이유!!! 바로 높은 금리와 대출 규제 때문입니다.
금리의 승승장구
0.25%p
작년 10월 0.75%였던 한은 기준금리가 0.25%p씩 오르면서 지난 5.26 기준으로 1.75%가 됐습니다. 0.25라... 작은 숫자같이 보이지만 굉장히 매운 고추라 할 수 있습니다.
기준금리는 한 나라의 중앙은행이 결정하는 금리입니다. 우리나라는 한국은행이 되겠죠. 한은은 돈이 적절히 돌도록 보일러를 틀었다 껐다의 역할을 하는데, 여기서 보일러가 금리입니다. 즉, '투자보다는 저축을 하렴' 신호를 보내려면 금리를 올리면 됩니다.
한은의 고객은 일반 시중은행이니, 한은의 금리가 올라가면 국민, 우리.. 등 시중은행의 금리도 올라갑니다. 우리는 시중은행에 가서 주담대를 받죠? 그러니 한은의 기준금리를 유심히 지켜봐야 합니다.
현재 은행 가서 주택담보대출을 받으면, 혼합형 주담대 금리가 6%대입니다. 만약 기준금리가 0.25%p씩 오르잖아요? 연간 이자 부담이 16만1천원씩 늘어납니다.
지금 미국이 금리를 계속 올리고 있어요. 그럼 미국으로의 투자자금의 유출, 원화 가치 하락 등을 막기 위해 우리나라도 금리를 올리게 됩니다. 미국은 '올해 6차례 추가로 인상할거야!'라고 했는데요, 우리도 '2~3차례는 더 기준금리 올라갈거임'라고 했습니다. 즉, 현재 1.75%인데 올해 말까지 최대 2.5%까지 오를 수 있습니다. 지금 영끌해서 대출 한번 받으면 갚아야 할 이자가 계속 올라갈 수 있는 상황입니다.
그래서 집이 안 팔린다고?
현재 부동산 정책의 메인디쉬는 '주담대 LTV 80%까지!'입니다. 올해 3분기부터 생애최초 주택 구매자에 한해 LTV 한도를 한껏 늘려준 건데요, 즉 6억짜리 아파트면 4억까지 대출 받을 수 있다는 의미입니다.
그러나 메인디쉬에 취해 잠깐 잊을 수 있는 에피타이저가 '금리'입니다.
'4억까지 빌려줄게! 그런데 이자는 6%까지 낼 수도 있어, 유 캔 두 감당?'
혹여 대출 금액에 취해 영끌했다간 나중에 이자의 무게감을 견딜 수 없게 된다는 의미죠. 그래서일까요, 살 수 있는 아파트가 쏟아져 나옴에도 정작 살 수 없는 아이러니한 일이 벌어지고 있습니다. 산다는 사람이 없으니 집값이 떨어지고 있어요.
일례로, 강서구 490여 세대 규모의 아파트에서 매물 20건이 나왔지만 마지막 거래가 작년 10월에서 그쳤습니다. 금리가 계속 오르면서 거래가 멈춘 거죠. 금천구 역시 40건의 매물 중 5월 신고건이 빵입니다. 🍞
월세 역전 현상도
5월 전국 임대차 거래 중 월세가 50% 이상을 차지했습니다. 월세가 전세를 추월한 건 최초의 '사건'입니다. 매달 내야하는 월세금이 부담되니, 2년간 안정을 보장받을 수 있는 전세의 인기가 더 높았는데요. 왜 갑자기 월세 인기가 더 높아진 것일까요?
우선, 두부가 지속적으로 언급했던 임대차3법이 주원인이긴 합니다. '2년 더 살게요' 당당히 요구할 수 있는 계약갱신청구권을 쓰게 되면 원래 2년 살던 것이 2년 추가됩니다. 그럼 '2년마다 돌던 전세 매물'이 잠기게 되겠죠. 전세가 귀해지면 가격이 오르게 됩니다.
2년 연장할 때 집주인이 올릴 수 있는 보증금 상한선은 5%입니다. 총 4년이 지난 후 다시 세입자를 구할 땐, 그동안 못 받은 금액까지 올려받으려 할테니 전셋값이 급상승하게 됩니다.
이렇게 되면 세입자는 전세 부담이 커집니다. 여기에 금리인상이라는 복병이 튀어나옵니다. 매달 내야하는 이자가 계속 올라가는 거 보니, 차라리 월세 내는 게 낫다는 생각이 듭니다. 그래서 월세 역전 현상이 벌어진 것이죠.
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